こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
１．自己資金を投じて購入する
２．物件を修繕してピカピカに仕上げる
３．リファイナンスしてキャッシュアウトで自己資金を取り戻す
の流れで自己資金を回収する手法について数字でお伝えしています。
昨日は従来のキャッシュフロー投資を見ていきましたが、従来のキャッシュフロー投資でも老後を見据えて実践する上では十分なリターンが期待出来るものです。
物件状態が無難なBクラスの物件だったとしても実質利回り6%台は十分に可能ですし、Cクラスの物件であれば未だに8%以上もあり得ます。
どの市場のレベルの物件で進めるかは自分次第ですが、
「学区はそこそこ。けれども治安は全然良い。」
という条件を満たす隠れスポットは真っ当な投資家を十分に慰めてくれるものです。
そこで本シリーズで焦点を当てている、修繕後にテナントを付けた状態でリファイナンスするパターンではどれくらいのROIが期待出来るのでしょうか。
ここでも実例に数字を上げてみていきましょう。
本日も続けます。
キャッシュフロー投資例 - 自己資金を投下後に回収
従来のキャッシュフロー投資パターンと自己資金を投下後に回収するパターンの比較を目的として、ARVは昨日の例と同じとします。
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物件購入価格：$53,000
リノベーションコスト：$33,000
投下資金総額：$86,000（$53,000 + $33,000）
クロージングコスト：売主もち
ARV：$115,000
家賃：$1,000
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ファイナンシング額：$82,500
クローズコスト：$5,000
キャッシュアウト総額：$77,500（$82,500 - $5,000）
資金回収後の手元資金：-$8,500（$77,500 - $86,000）
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モーゲージ支払い額：$443（$82,500の融資に対し30年5%固定金利の場合）
固定資産税：$105
保険：$50
物件管理費：$90（$1,000 × 9%）
合計支出 $697（$443 + $105 + $50 + $99）
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毎月の利益：$303（$1,000 - $697）
ROI：42.77%（（$303 × 12ヶ月）/ $8,500）
上記の数字について、ポイントを見ていきましょう。
評価
昨日の例と比較するとARVはどちらも$115,000ですが、上記のパターンでは購入額が昨日の$100,000に対して$53,000と非常に安価になっています。
これはなぜかというと、先日お伝えしたように投下した自己資金を回収する手法では
「物件購入価格は極めて安い」
必要があり、これを実現するのは
「訳アリ物件」
です。
従来は$100,000が平均価格で市場に出てくるところ、$53,000で市場に出てくるのには明らかに理由があります。
この訳アリ物件で最も多いパターンが
⇛ 経年劣化に加えて手入れがほとんどなされていなかった
⇛ オーナーに個人的な事情がある（売らねばならない事情の意味。不動産権そのものは健全）
この両方がある時です。
そこでこのレベルの物件を購入する場合にほぼ間違いないのは
１．通常よりもリノベーションコストがかかる
２．けれどもクロージングコストは安くなる
パターンです。
経年劣化に加えて手入れがほとんどなされていなかったわけですから、多くの場合は
- 屋根交換
- バスルーム改装
- キッチン改装
等の大きな項目を始め、フルリノベーションが必要になります。
そこで昨日の例では$10,000のリノベーションコストに対し、今回は3.5倍となる$35,000のリノベーションコストがかかっていることになります。
このあたりは物件の広さに加えてどれくらいの手入れが必要かにもよりますが、現在のキャッシュフロー市場では屋根交換やキッチンの最低限のリノベーションを含めると
- 3ベッドルーム・2バスルーム
- 1,200sqf 前後
あたりの条件なら$35,000あたりはフルリノベーションとして良い目安です。
そしてもう一つの注目はキャッシュアウトが大きい点です。
昨日は従来の不動産投資方法に従って購入時にレンダーから借入れていますが、自己資金を回収する手法では厳密には
① 現金で購入して現金でリノベーションする
② リノベーション後にテナントをつける
③ テナントがついたリノベーション済の物件をファイナンシングする
という流れが必要です。
なぜならその大前提は
「自己資金の大部分を回収する」
ということにありますから、自己資金の多くを回収するにはレンダーからできるだけ多くキャッシュアウトする必要があるからです。
そこでキャッシュアウト総額を最大化するには
「リノベーション後の仕上がった物件を査定してもらう」
必要があることになりますが、今回の例では
物件購入価格：$53,000
ARV：$115,000
であり、購入価格と修繕後の仕上がりではその価値に2倍以上の開きがあるのです。
そこで別の見方として
「頭金を$10,000程度入れて購入すればよいのでは？」
とも考えたいところですが、現実は甘くありません。
本来は$100,000で市場に出てもおかしくない物件が$53,000で購入出来るのであれば物件状態は相当に酷いわけですから、そもそもレンダーはこのレベルの物件には融資してくれないものです。
厳密には銀行は無理でもプライベートレンダーが融資してくれるパターンもあり得ますが、プレイベントレンダーでもレンダー自身が数多くのフリップ経験がなければ極めて厳しいと思います。
それよりも自己資金による現金購入でリノベーションまで済ませた方が確実ですし、リノベーション後の物件価値をもってキャッシュアウトするほうがより現実味があるのです。
また現金購入だからこそクロージングも早く、資産形成のスピードがいよいよ増してくることになります。
結果としてこの例では42.77%という高いROIを実現していますが、実際はこれ以上に高いROIはいくらでも実例があるものです。
特に自己資金以上の回収に成功する場合はROIの分母は$0（実際はマイナス）ですから、インフィニットリターン（無限大のリターン）が実現することになります。
明日に続けます。
