ディール中のディールを探すには ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自己資金を回収する手法についてポイントをシリーズでお伝えしてきました。

従来の不動産投資では

「不動産投資では最低でも頭金は入れるのは当たり前」

「ROIは頭金とリノベーションコストをコントロールして高めるもの」

「運用期間中のキャッシュフロー総額とエクイティで投下資金を回収していく」

そんな自己資金の使い方と資金回収の考え方が基本にあります。

これが王道ですし、何ら間違っているものではなく真っ当な不動産投資の手法であることは間違いありません。

常々、アメリカ不動産投資からのリターンは保守的に見て

10〜15%

とお伝えしていますが、特に他人様（金融機関）から借入れた場合は

• キャッシュフロー
• 利息控除
• 減価償却控除
• エクイティ

等を加味すると、現実のリターンは15%程度に留まるものではないことが分かります。

1%にも満たない定期預金よりは遥かに大きいリターンでしょうし、一つでも植えたその種は将来大きく育っていくことになるのです。

これに対し自己資金を回収する手法ではROIは無限大に大きくなり、投資資金合計を完全に回収する場合はROIの計算式の分母は結果としてゼロ（厳密にはマイナス）になります。

そのポイントは

• 安く購入する
• 安くリノベーションを仕上げる

式でコストを極小化しながらも

• リノベーション後のARVをもって75%で借入れる

ことで、

借入金 – 投下資金

この引き算をマイナスにもっていくことにあります。

リノベーション時のテクニックについては将来の項で改めたいと思いますが、本シリーズでお伝えする手法の行程を一通り自分で体験するとアメリカ不動産を通じた資産形成はかなり有利になるものです。

そして一番のキモはディール物件をいかに探すかであり、この点はプロの投資家達でも最も時間と労力を費やす部分です。

そのディール物件を探す手法として昨日はWholesale（卸売り）についてお伝えしましたが、一般MLSに出てこないディールを探す上でWholesale（卸売り）は一つの金鉱脈となり得ます。

訳アリ物件は物件の持ち主が

「心の中で物件の売却をぼんやり考えている」

「けれども具体的な行動は起こしていない」

という段階で気持ちを動かし、行動を起こしてもらうことにあります。

Wholesaler（卸売り屋）はこのあたりの嗅覚が優れており、地元で訳アリ物件を見つけて転売の手数料で生業を成り立たせる専門家です。

厳密にはWholesaler（卸売り屋）の中にも本物と偽物がいますので気をつける必要がありますが、真っ当なWholesaler（卸売り屋）は適切な報酬の落とし所を心得ており、投資家達と定期的に取引しています。

Direct Mail（ダイレクトメール）で誰も知らないディールを探す

そこでこのようなWholesale（卸売り）とは別に自己資金回収を可能にするレベルのディール物件と出会える別の方法があります。

アメリカではやや古典的な手法にもカテゴライズされてきましたが、それでも現代でも有効なのが

「Direct Mail（ダイレクトメール）」

です。

Direct Mail（ダイレクトメール）そのものは日本にも存在すると思いますので説明は省きますが、本シリーズの趣旨でダイレクトメールを使う場合は

「あなたの物件を現金で買い取ります」

という内容でピンポイントにレターを作成してその物件のオーナーに直に手紙を送るのです。

一つひとつ自分で手書きをすると時間がかかってしまいますが、実はこの手のダイレクトメールは自動化出来るシステムが数多く存在しています。

そこで手紙を繰り返し郵送するのに最低でも百ドル単位のコストはかかると思いますが、Wholesaler（卸売り屋）に支払う報酬の代わりと思えば安いものです。

そしてDirect Mail（ダイレクトメール）を使う時に心得ておくべきことがあります。

それは

「物件オーナーの心は一回のDirect Mail（ダイレクトメール）では動かない」

というシンプルな法則です。

そもそもが訳アリ物件の所有者は

「心のなかで売りたいなとぼんやり考えている」

「けれども具体的に売りに出す行動は起こしていない」

というパターンがほとんどであり、無意識に売却を考えていながらも自分自身で考えがまとまっていない人々です。

そうすると一度だけDirect Mail（ダイレクトメール）を受け取ってもスルーしてしまいますが、繰り返し受け取ると

「ああ、このDirect Mail（ダイレクトメール）はこの間も届いたな」

と差出人の本気度に気づくと同時に、

「そろそろ売り時だしな」

「現金で購入してくれるなら」

と電話を取ることになるのです。

とりわけピカピカに修繕してから市場に出す資金を持たない物件オーナーの場合、通常の面倒な売却プロセスを省いて現金で購入してくれるオファーは魅力的です。

このような物件は市場に一度も出ることなく、ディール物件として取引が行われることになります。

。。。

本シリーズでは自己資金を回収する手法についてお伝えしてきました。

この手の物件を仕上げ所有すると毎月のキャッシュフローとしては

$300 〜 500

の間に落とし込まれるのが相場です。

すなわち数をこなしていくと毎月のキャッシュフローだけでも経済的自由のレベルに入ることになりますが、実際には将来のエクイティも加味すると少数を所有するだけでも十分な資産を築いていけることになります（借金はテナントが返済してくれる為）。

何よりも自己資金を回収出来るのであれば、これらの不動産資産がゼロから生まれていくようなものです。

事程左様に不動産投資を通じた自分基金の構築には時間がかかるものですが、その時間と労力に報いる十分な資産を築き上げられると思います。