こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年のパンデミック以降、米国ではFRBの政策により不自然なバブル現象が起きてきました。
パンデミックの影響により米国経済が過度の混乱をきたさないようにとの理由で量的緩和政策等、米国経済にある種のドーピングを打ち続けてきたわけです。
ドープングを打ち続ける間はもちろん元気になりますし、実際に米国経済は資産バブルの様相を呈したのでした。
そしてこの流れで大衆目線で数字として顕著に現れた一つが「モーゲージ低金利」です。
パンデミック下で失業率の増加が報道される中、不思議なことに不動産価格は急激に上昇し続けてきました。
「これほどの低金利はそうはない」
「今のうちに低金利を使って物件購入を」
そんな風に考えるバイヤー、或いは
「物件を売るなら今が絶好のチャンス」
「これほど高く売りやすい時期はそうはない」
そんな風に捉えるセラーとの双方の思惑が合致し、パワーバランスの結果として物件価格が上昇の一途を辿ったわけです。
事程左様に大衆の動きは「経済的な損得」に大きく影響される部分があります。
このことは資本主義経済の中では当然と言えるでしょうし、「キテる」流れの中では勢いも手伝って軒並み上昇の一途を辿っていくことになります。
とはいえ、ここまでの資産バブルは必然性の結果とはいえども「その価値が本物」とは言い難いでしょうし、いくらでも紙幣を刷れる誤魔化し経済の中では白と言えば白に、黒と言えば黒になる人為操作による経済が仕上がるものです。
そして本物でない以上はかならず「終わり」の時がくるはず。
その終わりの始まりはいつかと言えば、やはり
「大衆にとって経済的な旨味がなくなる時」
でしょうし、大衆が動きを止めるタイミングはそのまま需要減につながっていきます。
実に、先日のFRBによる
Tapering（テーパリング：量的緩和政策を引き締め始めること）
の予告を受けて、大衆の動きを経済的旨味で誘導してきた「低金利」という要素が終わりに近づきつつあるかもしれません。
金利が上昇に転じる
不動産業界においてモーゲージ金利は間違いなく需要を喚起する要素です。
このことは昔も今も変わりませんし、それが為に昨今のFRBによる金利政策を受けた低金利の中で不動産市場は活況を呈してきました。
それが今回のTapering（テーパリング）予告を受け、今秋から金利が上昇に転じ始めています。
数字でみると30年固定金利が3.01%と、本年の7月初旬以来再び3%台に戻っているのです。
この数字は先週比で23 Basis Point（ベーシスポイント）も上昇しており、Tapering（テーパリング）開始時の先に予想される経済に敏感に反応した形となりました。
ちなみに Basis Point（ベーシスポイント）とは金利表示の単位として使われる業界専門用語の一つで、
1 Basis Point（ベーシスポイント）= 0.01%
となります。
金利が23 Basis Point（ベーシスポイント）上昇したということですから、パーセンテージでは0.23%の上昇が確認されたわけです。
ちなみに今から丁度一年前の30年固定金利の平均は2.88%でした。
これを実際の米国平均物件価格に対するモーゲージ返済額で考えてみると、およそ一年前と今ではその支払額に約$150の差がある計算になります。
より厳密には
昨年の金利との差による上昇額 ⇛ $25
昨年の物件価格との差による上昇額 ⇛ $125
です。
物件価格の差から来る支払い額の差を考えるだけでも、いかに昨年から物件価格が上昇しているかが分かります。
それに加えてここからは金利が高くなることで更にモーゲージ返済額は大きくなるわけです。
販売数に大きく影響する公算
このように数字で考えてみるとよく分かりますが、固定金利が上昇してくることは需要を押し下げる大きな要因になり得ます。
良し悪しではなく
「大衆は経済的な損得で動く」
これはごく自然な反応ですし、
「価格が高くなり、金利も高くなる」
というのでは需要は上がるのか下がるのかといえば、その答えは推して知るべしです。
とはいえ、今回のパンデミック下において米国が経験してきたのは稀に見る低金利の時期でした。
その意味では固定金利がここから上昇したとしてもそれは
「元の鞘に収まる」
という性質の意味合いが強く、不当に金利が上昇するというよりは元に戻り始める印象です。
それでも現実には
「金利の旨味がなくなるのなら買いは控えておこう」
そんな反応が増えることは間違いなく、このまま金利が上昇し続けるのであればほぼ間違いなく需要は下がることになります。
そして需要が下がるということは、当然ながら物件価格も落ち着いてくるということです。
同時に話は物件価格が落ち着いてくるにとどまらず、最も気になるのは資産バブルの副作用ではないでしょうか。
もしも資産バブルが大きく弾けることになれば金融資本主義史上最大級の暴落の可能性があり、それに伴い不動産価格は大きく下がる可能性は否定出来ませんし、実際に今秋から米国経済が昨今の資産バブルの精算期に入っていきそうな気配はあちこちにあります。
その中でも間近で最も気になる要素に
「米国の借金限度額の限界」
があり、今月18日までに米国政府が「政府による借金限度額」の引き上げを行わないと、米国史上初めて米国が債務不履行に陥ることになります。
この点は不動産市場にも大きく影響してくる要素ですので、その全体像を捉えておきましょう。
明日に続けます。
