こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
中途戦略の要として、
- プロパティマネージャーは必ず雇うこと
- プロパティマネージャーの選び方
- プロパティマネージャーに最も期待するもの
についてお伝えしてきました。
何かを成し遂げようとする時、
「人的レバレッジ」
ほど大切な考え方はないように思います。
人は本来、自分の利益に関わることは自分で囲い込もうとする本質があるものです。
自分で囲いこむこととは、例えばモノを売る商売であれば
⇒ 営業する
⇒ サービスを行う
⇒ 代金受け取る
⇒ アフターケアを自分で行う
と、最初から最後まで全ての過程を自分でこなそうとする姿勢です。
このような姿勢は特に専門性の高い分野にその傾向が見受けられます。
もちろんビジネスとして立ち上げるのであれば最初は自分だけで進めていかねばならない場合がほとんどでしょうし、ある程度安定して売り上げが立つまでは人を雇うことは難しいものです。
けれども興味深いのは、仮に人を雇えるレベルにまでなったとしても
「自分でやった方が早い」
という理由で人を雇わず、加えて
「人を雇うと固定費が格段に上がる」
「少しでも経費を抑えたい」
そして一番には
「自分のテクニックを盗まれるわけにはいかない」
そんな理由で自分のビジネスを自分で丸抱えし続ける人々も多いのです。
確かに自分だけで進めることによって時間をかけて人に教える手間と時間は省けますし、利益も自分に残ることになります。
けれどもそこには大きな落とし穴があり、全てを自分で進める場合は
- 時間の限界
- マンパワー（ワンオペ）の限界
の双方から、結果的には利益楮の天井は低くなるものです。
考えてみれば当然のことで、もしもビジネスとして自分が中心に事業を拡大していきたいのであれば
頭
手足
のどちらに自分が時間を使わねばならないかは自明の理。
この両方に時間を使う場合は歩く速度には早晩限界がくる一方で、自分が事業全体を拡大するクリエイティブな部分にのみ情熱を注げたとしたら、
「それまでよりも少ない時間で」
「効率的により大きな成果を」
挙げることが出来るようになります。
やがて
頭
手足
この両方に人的レバレッジがかかってくると果ては現場を離れ、ビジネスオーナーとして名前を残すだけとなり、時折進捗を確認するだけで回るようになるわけです。
かくして、
⇒ 全ての自分一人で継続した場合
⇒ あらゆる箇所に人的レバレッジをかけ続けた場合
この2つの行く先にはやがて途方もない差が現れてくることになります。
役割を明確に
その意味では本シリーズでお伝えしてきた中途戦略の要であるプロパティマネージャーも間違いなく人的レバレッジの延長です。
仮に自分の暮らす地域のみに限定して物件を所有していたとしても、10軒も所有すると（通常はそれ以前に）必ず限界がきます。
そもそもが昼夜問わずに24/7でテナントからの連絡を受けねばならない生活は不健康極まりないでしょうし、特に本業を持つ投資家であれば事細かいメンテナンスに週末のみで対応するのはまず不可能。
ボヘボヘにくたびれながら物件管理を継続したところで、最悪の場合はテナントとの関係性のみならず、自分の家族関係にも悪影響を及ぼすこともあり得るものです。
そこで不動産を通して順調に資産形成を試みたい場合、中途戦略では
頭 … 自分
手足 … プロパティマネージャー
とする体制は必須になります。
幸いなことに、現在の管理会社では大抵の場合
- テナント募集
- テナントスクリーニング
- 入居案内
- 家賃回収
- テナントの修繕要求に対する対応
- 退去案内
- 退去後のターンオーバー作業
- 強制退去時の対応
等、およそ物件管理に必要な体制がシステマチックに一定のレベルに仕上がっているものです。
プロパティマネージャーはそのシステムの中で日々現場で仕事を続けているプロですから、自分は物件運用成績をチェックして必要に応じて指示を出すのみの立場でいることが最も効率よく物件運用が実現していきます。
そしてここが大切なポイントですが、同時に人的レバレッジをかける自分としては
⇒ プロパティマネージャーがやってくれる仕事
⇒ プロパティマネージャーはやってくれない仕事
は明確に把握しておく必要があります。
このことはプロパティマネージャーのみならず全ての職種にも言えることですが、
「自分の仕事以外は一切手を出さない（そちらに気も回さない）」
という無言の商習慣なるものは米国に確かにあり、半ば常識だと思います（佐藤の経験上の理解です）。
不動産運用で具体的に言えば、物件運用に関わる
- モーゲージ支払い
- 保険料支払い
- 固定資産税支払い
- 水道光熱費支払い
等をプロパティマネージャーが整えてくれるかと言えば、
「言わねばやってくれない（気をまわしてくれない）」
のが普通です。
なぜならプロパティマネージャーはあくまでも「物件の管理者」であり、経理担当者ではないからです。
彼らが積極的に動くお金に関わる部分は
- 家賃回収
- 毎月の運用レポート
- 年間の収支証明
程度であり、それ以外の支払いについては責任は負わず、オーナーが自分で動かねばなりません。
不動産管理会社によっては固定資産税や保険料の支払いも代理で行ってくれる場合もありますが、その場合でも
「言わねばやってくれない」
ものですし、また代理で行う場合は別途有料とする不動産管理会社もありますので確認が必要です。
かくして中途戦略においては人的レバレッジとしてプロパティマネージャーを雇うと同時に、彼らが担う仕事範囲についてはしっかりと認識しておくようにしましょう。
