こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
イギリス領香港出身のブルース・リーという武道家がいました。
アメリカに渡りアクションスターに転身した方で、32歳という若さでなくなりましたがその名は世界中に知られています。
このブルース・リーの生前の言葉に
「私は1日だけ1万回蹴りをする者よりも、1日1回の蹴りを1万日続ける者の方が怖い」
というものがあります。
その言葉の意図することは分かると思いますが、お金の学びについても同様だと思います。
1日にまとめてお金の知識を詰め込むなど不可能ですし、それよりも1日にほんの少しの学びであったとしてもそれを1万日続けた方が遥かにまし。
私(佐藤)自身も
１．お金について学ぶ
２．不動産金融知識を深める
この2つは並行して続けており、このあたりの学びには恐らく終わりはなく人生の最後まで学び続ける類のものだと考えています。
そこでまだまだ学びの道中の者ながら、お金の話から不動産金融につなげて
「HELOCとRefinance(リファイナンス)、どちらを使うべきでしょうか？」
との質問にお答えしていますが、このあたりも学びと実践を繰り返すことで誰でも最適解にたどり着けるものだろうと思うのです。
本日も続けます。
投資手法でお金を使い分ける
HELOC
と
Refinance(リファイナンス)
のそれぞれの特徴を掴んだ上で、どちらを使うべきかと言えば
「ローンを短期に返済したい」
「ローンは長期保有で良い」
で判断すると良いと思います。
具体的に数字でいきましょう。
例えば$200,000の物件に対し80%となる$160,000を借入れて物件を購入したとします。
その物件価値が10年後に$400,000と倍になったとしましょう。
購入当初の融資条件が4.5%の30年固定金利だったとすると、10年後には元金は
$128,000
あたりまで減少している計算になり、この時点で純資産は
$272,000（$400,000 - $128,000）
に増えていることになります。
そこでHELOCであれRefinance(リファイナンス)、金融機関が
「80%までリファイナンス（或いはクレジット・ライン設定）可能」
と判断したとしましょう。
そうすると
$19,2000（（$400,000 X 80%）- $128,000）
と、残りの元金$128,000を精算した後でも$19,2000の資金が使えることになります。
厳密には2つの違いは
HELOC ⇛ 必要ない限り資金（上限$19,2000）は引き落とす必要がない
Refinance(リファイナンス) ⇛ $19,2000がキャッシュアウトとなり、手元資金が出来る
です。
ここで先の判断基準に戻りますが、HELOCなりRefinance(リファイナンス)なりで対象物件からお金を引く時にはその返済を
「短期に返済したい」
或いは
「長期で良い」
のどちらで考えるを基準にすると良いと思うのです。
ポートフォリオ拡大ならHELOCを
HELOCの場合は一定期間は固定金利で返済が進むものの、それ以降は変動金利へと変化してしまいます。
しかも投資物件からHELOCを引く場合は金利も高くなるものです。
けれども昨日も触れたように、HELOCの利点は
「入り口で費用が安いこと」
ですから、その特徴から
「短期間の借入れに最適」
ということになります。
そして短期間の借入れと相性が合うのは
「フリップ用物件を購入する時」
です。
１．ボロい物件を購入する
２．修繕する
３．価値を高める
４．売却或いはホールドする
この流れが古い物件をピカピカに変身させるフリップです。
ちなみに不動産金融商品としてはこの流れを実現するのに
「FHA 203Kローン」
という、銀行から借用できるフリップ用プログラムもあります。
けれども不動産投資家目線では203Kローンは現実には「使えない」と考えておく必要があります。
なぜなら、実際に手続きをしてみると203Kローンは
「手続きが恐ろしく煩雑で、承認までにかなり時間がかかる」
からです。
最低でも6ヶ月以上は審査にかかるものですし、その融資も
「この工事が終了したらこの分だけ融資」
という具体に段階的に進んでいきます（業者にタイムリーに支払いが出来ないことも）。
そうすると、とりわけ
「それなりのスピード感でポートフォリオを拡大していきたい」
と考える投資家には203Kローンは不向きです（原則、203Kは自分が暮らす住居物件用です）。
その点、HELOCは自分が所有する物件価値を元にその上限内であれば
「いつでも引き出せる」
という好条件です。
その代わり、HELOCは一定期間以降は返済が困難になってきますから
「短期勝負用の借入れ」
であり、不動産投資視点で考えると
「フリップ用にはHELOCが最適」
という判断になります。
そして修繕後に物件価値が高まったところにテナントをつけ、その物件をファイナンシングしてキャッシュアウトし、キャッシュアウトした現金でHELOCからの引き出し分を返済するわけです。
これに対し、Refinance(リファイナンス)の場合は短期勝負ではなく
「キャッシュアウトした現金を完全に他の物件に振り向けたい（返済はしない）」
という場合に適しています。
30年固定金利なら30年間その返済条件は変わらないわけですから、キャッシュアウトした現金は完全に他の物件に振り向けられるわけです。
その代わり通常のファイナンシングのようにクロージングコストがかかってきますから、コストとしてはHELOCよりも割高になります。
かくして、
「フリップを繰り返してポートフォリオをどんどん拡大していきたい」
という場合はHELOCが適切であり、
「それほど拡大するつもりはなく、恒久的にキャッシュアウトしたい」
という場合はRefinance(リファイナンス)の選択がよいと思います。
