こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
少し早い感がありますが、2022年のアメリカ不動産市場を見立てています。
本年2021年も昨年から始まったパンデミック以降の資産バブルの流れを踏襲し、不動産価格は大きく上昇してきました。
当初は「2021年の年末あたりから価格調整が起こる」と予想されていた一番の要因がMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の失効です。
2021年3月から導入されたMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）はその実施中にもルールがコロコロ変わり、最終的には
「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の適用から最長18ヶ月間のモーゲージ支払い保留が可能」
となりました。
これにより本年9月からMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の失効件数が一気に増え始め、モーゲージが支払えない場合は
１．融資元が物件を差し押さえる（REOと呼ばれる物件が増える）
２．供給増により物件価格が下がり始める
という流れが予想されていたわけです。
ところが本年9月までには金融業界において合計5つものセーフティネットが敷かれ、結果としてMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が失効しても物件を手放さねばならない可能性は大きく減少し、
「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）がアメリカ不動産市場に負の影響を与える可能性が極めて小さくなった」
という結果に落ち着いています。
そうすると2022年の市場を占うにあたり、市場に影響を与える因数の中でも「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）以外を精査することで、来年の様子がぼんやりとでも見えてきそうです。
そこで今回は
- 需要と供給
- 金利
- インフレ率
の3つの観点から、その力学を点検していきましょう。
需要と供給
とどのつまり、アメリカ不動産においても価格は需要と供給のバランスで決まることになります。
需要 ⇛ それを欲しいとする人々がどれくらいいるのか
供給 ⇛ それを提供する人々がどれくらいいるのか
これら正反対の力学で価格が決まるわけです。
余談ですが、私(佐藤)自身が資産形成に対して不動産を選ぶ一番の理由はここにあります。
不動産への需要とはすなわち「住」に対する需要であり、住は世の人々が暮らしていく上での三大需要、
「衣」「食」「住」
の一つに完全にハマっています。
衣料業界
飲食業界
不動産業界
これら3つはいつの世にもその需要が尽きることはないのです。
たった今の注目株はテスラかと思いますが、実際のところ
「テスラが存在しないと人は生活に困るか？」
と言えば、困ることはありません。
「では家が存在しないと人は生活に困るか？」
と言えば答えは明らかです。
この根本的な永遠に尽きることのない需要があるからこそ不動産投資は場所を間違えなければリスクが低く、長期安定型のリターンが期待出来るわけです。
絶対需要の強度を推し量る
そこで住への需要そのものは永久に失われるはずがありませんが、市場の動きを読み取る上では
「その需要の絶対度数はどのレベルにあるのか？」
を推し量ることが大切になります。
すなわち需要があるのは当然にしても、
「絶対的な需要の高さは現状でどのレベルにあるのか？」
「その需要はどれくらい続くのか？」
という視点で見ていくわけです。
そして昨今のアメリカ不動産市場を俯瞰する時に需要と供給をそれぞれ
需要が高い / 需要が低い
と
供給が多い / 供給が少ない
の2択からそれぞれ選んで並べると
需要が高い / 供給が少ない
のそれでした。
この「需要が高い」けれども「供給が少ない」状態は
「最も価格が高くなりやすい」
条件を備えており、事実この力学のまま本年夏までのアメリカ不動産市場では価格がグングン上昇してきたわけです。
そこでまず「需要」の側面を深く見ていくと、
このように資産バブル下にあった旺盛な住宅への需要はやや落ち着き始めていることが分かります。
この動きを見る限り、
「来年の需要はパンデミック前のそれにより近づいていく」
ということが言えそうです。
それが勢い余ってパンデミック以前よりも需要が少なくなるかと言えばその可能性は低いと思いますし、根本的な需要が続くだろう根拠は先に述べた「絶対需要」です。
ここで人口動態のグラフを見てみましょう。
上はアメリカ合衆国の現在の人口3.3億人を年齢別にグラフ化した人口動態グラフです。
これを見て分かる通り、現在30歳あたりの「ミレニアム」と呼ばれる世代の人口が最も多いことが分かります。
この世代が「住宅購入予備軍」です。
アメリカ合衆国全体の流れとしてはここからインフレの急カーブが続くのならば
「住宅所有率が低くなり、賃貸率が高まる」
この傾向は避けられないだろうと思います。
けれども人々は好んで賃貸物件にいくのかといえばそうではなく、
「機会があれば物件を購入したい」
「けれども今は購入が難しい」
という人々がほとんどです。
このことはミレニアム世代でも同じであり、たった今は賃貸物件に暮らす人々もその多くが
「経済的準備が整ったら物件の購入を」
と考えています。
そして上の人口動態グラフでミレニアル世代の多さを見ても分かるとおり、
「現状もしくはそれ以上の絶対需要は3〜4年は続く」
ことが明らかなのです。
この絶対需要が現在進行形でベースにある以上、
「2022年のアメリカ不動産への需要はパンデミック以前に落ち込んでしまう」
ことはかなり考えにくいと思います。
一つには不動産市場が先読みし易いのはこの点にあり、米国内で大規模なテロが頻発して国外に人々が逃げ出すような大惨事にならない限り、この絶対需要が崩れることはありません。
ゆっくりと時を待つかの如く、人口動態グラフは将来の需要を示唆してくれるのです。
明日に続けます。
