こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
2022年のアメリカ不動産市場を予測しています。
昨日は新築物件数のグラフを見ながら、供給不足の要因を新築の数から捉えていきました。
「住宅の供給が不足している」
という時、その解決方法は
「新築を建てる」
ことにしか答えはありません。
すなわち
「住宅供給の不足はいつまでに解消されるのか？」
という時には
「不足している住宅の数」
を見て、
「どのような推移で新築が建設されているのか」
を見れば良いわけです。
そこで昨日引き合いに出した新築数を示すグラフを改めて見てみましょう。
このように新築件数は2006年あたりから激減し始め、2009年に底を打っています。
それ以降は新築物件の建設が本格的に再開され、昨年のパンデミック直後に一旦ストップがかかったものの、それまで新築物件は順調に増え続けていたことが分かります。
かくも
「デベロッパー達は市場の動きにかなり敏感」
であり、アメリカ不動産全体の先を占う上ではデベロッパー達の動きも大いに参考になることが分かります。
ちなみにアメリカ不動産市場としては前回の暴落で底値を打ったのは概ね2012年でしたが、デベロッパーは2009年には本格的に新築開発を再開していたことがグラフからも分かります。
事程左様に膨大な時間とお金を費やさねばならない宿命を背負うデベロッパーは儲けが大きいとはいえ、およそアメリカ不動産業界の中では最も市場に敏感であらねばならない存在なのです。
本日も続けます。
供給不足は続く
そこで不動産市場の需要と供給のバランスにおいて引き続き供給に焦点を当ててみると、上記のグラフから分かる明らかな事実があります。
それは
- 2009年から新築物件は再び増加傾向となった
- 2020年のパンデミック期に一旦ストップがかかった
- しばらくの足踏みの後に新築供給は再び上昇基調
- 現在の供給数は2006年あたりと同じ
です。
冷静に見ると前回の不動産価格暴落以前から新築物件数は大きく減少し始めたわけですが、結論としては
「2021年現在も全盛期の供給数には回復しきっていない」
ことが分かります。
確かにペースは徐々に戻しつつあるものの現在の供給ペースは2006年のそれと同等であり、まだまだ全盛期のレベルには至っていないわけです。
そして現在の米国ではざっくりみても
400〜500万戸
の住宅が不足しています。
仮にここから
「米国の人口増加と人口減少はほぼイコールで、供給不足の数は変わらない（後は供給数を増やしてギャップを埋めるだけ）」
だったとしても、
「住宅不足のギャップを埋めるのに最低10年前後かかる」
ことになります。
もしもここから米国経済が大いに成長し続け、新築の供給が相当活発になってギャップを埋めるスピードを上げられたとしても限界があると思います。
そうすると保守的に見積もっても
「最低でも向こう8年は供給不足が続く」
と見てほぼ間違いないでしょうし、結果として2022年以降もしばらくは米国不動産市場の供給不足は続くと予想されるのです。
需要と供給のバランスが示すものは
そして2022年のアメリカ不動産の物件価格を定める因数としての需要と供給の意味では
需要
- 2021年ほどの需要は起こらず
- パンデミック以前の需要水準に戻っていく見込み
- けれどもミレニアル世代を中心とする需要が4〜5年は続く
供給
- 新築供給数は2006年以降のペースに戻る
- けれども全盛期には至らない
- 住宅供給不足は最低でも8年ほどは続く
というパワーバランスがくっきりと見えてきます。
言い換えると、
需要の高さ ⇛ 中の上
供給の低さ ⇛ 慢性的不足が継続
となり、これを数字で見立てると恐らく物件価格の昨年比の上昇率は10%前後に落ち着くのではないでしょうか。
とはいえ、2021年よりも需要は落ち着いて価格上昇率は低くなるとはいっても
「10%前後の上昇率」
これは決して低くないどころかまだまだ高いと言えます。
当ブログでは常々は
「アメリカ不動産への投資は、保守的にみても10〜15%で資産形成が進む」
とお伝えしています。
実際に下手を踏まなければ
⇒ 物件価格の上昇
⇒ 減価償却費からの控除
⇒ 利息合計の控除
⇒ キャッシュフローレベル
等を総合的に計算すると保守的な数字で最低10%以上は達成できるものですが、昨年は物件価格の上昇率だけでも20%を超えていたのです。
2022年は物件価格だけでも10%前後で推移するとすれば、実際に不動産物件を所有する人々の運用成績は平均でも15%以上は軽く出てくるのではないでしょうか。
かくして需要と供給の側面から考えるだけでも2022年のアメリカ不動産市場は手堅いことが分かりますが、願わくば
⇒ 需要はパンデミック以前にそれにどんどん近づき
⇒ 供給は今のペースで継続
すると投資家にとってはほどよい市場に仕上がると思います。
物語としてはデジタル通貨のように劇的に価格が上下した方が面白いものですが、その一方で老後の資産形成を目指す自分基金にとっては
「ゆっくりと成長」
どころか
「つまらない成長率」
ぐらいが丁度よいと思うのです。
不動産投資の場合は
この第一領域に密接につながる資産だからこそ、ゆっくりとした成長が出てきますし保守的に見ても資産を10〜15%以上で育てていけるのなら十分ではないでしょうか。
少なくとも1%にも満たない定期預金に入れておくより遥かによいでしょうし、ましてや銀行口座に寝かせ続けて紙幣価値をどんどん失うよりは、2022年もハコモノに転換する方向性の方が得策だろうと思うのです。
そこで2022年のアメリカ不動産市場を占うにあたり、今度は需要と供給以外の要素から市場に働く力学を見ていきましょう。
明日に続けます。
