【質問】購入の判断基準が分かりません

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、メジャーなニュースで

「米国経済、リーマンショックを超える危険水準か」

この手の話題が増えてきたように思います。

今更にも聞こえますが、実際にリーマンショック後の危険水準は年々大きくなり続けており、それはあたかも日々風船を膨らまし続けてきたようなものです。

私たちは

「それは起こるのか」

ではなく

「いつなのか」

であることを知っていますし、その正確な時期や発信源は誰にも分からない以上、金融知識を日々積み上げて自己防衛を図るしかないように思います。

その風船はリーマンショック時の比ではないレベルに大きくなっていますし、無防備に風船の真上に乗っかっていては一気に崩れ去る憂き目にことは間違いありません。

本年末から来年にかけてテーパリングの開始と同時にその行方を観察しながら世界経済に緊張が走ると思いますが、私たちはその時がきた次の瞬間に瞬発力をもって動けるように準備しておましょう。

。。。

ときに、同じタイミングで先月の米国の2021年10月度の消費者物価指数は前年同月比で6.2%という、1990年11月以来31年ぶりの高水準で発表されています。

FRB（連邦準備制度理事会）の読み通りに「急激なインフレは一過性のもの」なのかは不確かですが、かくも危機感が世界中に共有される今のタイミングでアメリカ不動産資産を通じた資産形成についてのお問い合わせも増えています。

国や会社に老後保障を頼ることは必要でしょうし、けれどもそれに加えて自助努力による備えも万端にしておきたいもの。

一人でも多くの方々の資産形成のお役に立てるようにペースを落とすことなく事業を展開していく中で、可能な限り当ブログにもお役に立てる情報を掲載し続けて来年に突入していきたいと思います。

不動産投資の判断基準は？

そこで今回は不動産投資そのものが未経験の方々からよく頂く質問を綴ってみたいと思いますが、

「物件を選ぶ際の基準がよく分かりません」

この疑問は初心者の方々から頂く中で最も多いかもしれません。

おそらくこの疑問は株でも不動産でも同じかと思いますが、

「購入するべき価格か分からない」

「売り時が分からない」

そんな売り買いのタイミングは初心者であれば誰もが共通に抱くものです。

この点について佐藤個人の基準でお答えすると、アメリカ不動産投資判断基準は

• 物件の種類
• 物件の価格

もさることながら、少なくともその投資目的が

「キャッシュフロー」

であれば、

「投下資金に対するキャッシュフロー」

を考慮する必要があります。

例えば

「毎月のキャッシュフローが$500です。」

「毎月のキャッシュフローが$1,000です。」

この2つを比較した時に、投資効率が良いのはどちらでしょうか。

単純に金額の高だけを見れば、後者の毎月$1,000のキャッシュフローの方がいいに決まっています。

けれども投資家として

「投下資金に対するキャッシュフロー」

という視点でいえば、大切なのはキャッシュフローの高ではなく

「その毎月のキャッシュフローを得るのに、総額いくらの資金を投下したのか？」

です。

この場合は

「ファイナンシング購入と修繕の合計に$80,000かけた後の毎月のキャッシュフローが$500です。」

「物件取得にかかった費用と修繕に$180,000かけた毎月のキャッシュフローが$1,000です。」

というのであれば、

7.5%（（$500 X 12ヵ月）/ $80,000）

6.6%（（$1,000 X 12ヵ月）/ $180,000）

ですから、毎月$1,000のキャッシュフローに対して半分の$500だったとしても、前者の方が投資としては成功していることになります（投資目的がキャッシュフローの場合）。

そこで

「とにかくグレードの高い高額な物件を購入して現金を不動産に替えたい」

「同時に高めの物件で減価償却を取りたい」

という目的でもない限り、キャッシュフローを中心に置くのであれば

キャッシュ・オン・キャッシュ

で判断するのが理に適うわけです。

キャッシュ・オン・キャッシュで投資を判断する場合

キャッシュ・オン・キャッシュとは一言でいえば、

「購入価格と修繕費用を合計した投下資金に対して、結局のところどれくらいのキャッシュリターンを得られるのか？」

という概念です。

この

「投下資金に対するリターン」

を最大化することがキャッシュフロー投資の最も大切なポイントになります。

ちなみにこのキャッシュ・オン・キャッシュという概念は、定期預金等の利息でリターンを得たい方々にとって分かりやすい概念です。

銀行口座に現金を寝かせる預金の場合、非常に分かりやすく約束された金利で利息が増えていくことになります。

ちなみに最近目にした日本の定期預金で最もよい利率が0.35%あたりでした。

1万円に対し年間350円の利息がつく計算です。

この定期預金もキャッシュ・オン・キャッシュの一種と言えるでしょうし、不動産の場合はより厳密には

⇒ 購入にかかった金額（物件価格 + クロージングコスト）

⇒ 修繕にかかった費用

の合計を分母とし、全ての費用を差っ引いた後の年間キャッシュフローをその分母で割ることで実質利回りが算出されますが、キャッシュ・オン・キャッシュの場合は「純粋に自分の手元から出た資金」を分母とすることで算します。

それでは

「どれくらいの割合が成功と言えるのか？」

といえば、私(佐藤)個人としてはキャッシュフロー投資に対する基準は

「最低10%」

を基準に考えています。

日本の定期預金なら 0.35%で株なら平均7%のところ、アメリカ不動産の場合は最低でもそれを遥かに上回るリターンを目指していけることになるのです。

明日に続けます。