こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「物件購入の判断基準が分かりません」
という質問に対し不動産投資の目的と成り得る
１．キャッシュフローを得たい（入る）
２．減価償却や利息等の費用計上で節税したい（出る）
３．キャピタルゲインが欲しい（殖える）
の3つの中でも
「キャッシュフロー投資」
の焦点を当て、その指標として
CoC（Cash on Cash：キャッシュ・オン・キャッシュ）
を使ってお伝えしています。
Cash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）はあくまでも
「自分自身が出資した金額に対するリターンの評価」
ですから、自分自身の出資率が低ければ低いほどリターンは大きくなります。
そこで自己出資率を下げるオプションとしては
- 金融機関（銀行・モーゲージ会社）から借りる
- プライベートローンから借りる
- ハードマネーローンから借りる
等が考えられますが、
「最も安全に自己出資率を下げる」
という意味ではどの方法がベストなのでしょうか。
いずれのオプションにしても自己出資率を下げる上では
⇛ 親しい人々との関係性に影響を与えない（自己完結する）
⇛ かつ厳しい融資基準を上手に避ける
という式で人様に迷惑をかけずに自己責任のみで融資の可能性を最大化することが推奨されます。
その意味では周囲の親しい人々との関係性に影響を与えず、かつ融資基準が緩い枠の意味では
プライベートローン
ハードマネーローン
の2つが考えられますが、これらのローンの違いはアメリカ人投資家の間でも定義がきちんと理解されていないものです。
ここでは自己出資率を下げるオプションとして
プライベートローン
ハードマネーローン
これらの定義を確認しておきましょう。
厳密には各ローンにより多少の違いがあるものの、一般的には概ね下記のような利点と欠点があります。
プライベートローン
プライベートローンの利点
- 融資審査期間が短く、審査を柔軟に対応してくれる
- クレジットスコア基準が銀行よりも緩い
- リノベーション資金も用立てしてくれる
プライベートローンの欠点
- 手数料と金利が高い傾向
- 返済期間が短い
- 融資元が親しい存在の場合は関係性に影響するリスク
最後の部分について補足ですが、
親
兄弟
友人・知人
これら親類や知り合いから融資を受ける行為も厳密には「プライベートローン」に分類されます。
その意味で親しい関係の場合、債務不履行にでもなればその後の関係性に影響してしまうリスクも含むことになります。
ハードマネーローン
ハードマネーローンの利点
- より基準が甘く、フルリノベーションを必要とするレベルの物件に対しても融資可能
- ローン審査が極めて短期間（数日もあり得る）
- 頭金が不要なパターンもあり得る
ハードマネーローンの欠点
- 手数料と金利が高額
- 物件がそのまま担保にかけられており、債務不履行となる場合は物件を失う
こちらも補足ですが、ハードマネーはおそらく私(佐藤)が知る中で最も柔軟性のあるシステムです。
米国居住者以外にも借用の機会があり、フリップ案件を手掛けたい海外投資家が借入れる場合もあります。
ただしそこには高額な手数料と10%以上の高い金利が課せられるのが通常です。
上記の利点と欠点に加え、プライベートローンとハードマネーローンの違いをいくつか見てみましょう。
金利の違い
純粋に金利で比較すると、プライベートローンよりもハードマネーローンの方が高い傾向があります。
概ね12%以上であれば、ほぼそれはハードマネーローンと言えます。
ハードマネーローンの場合は前述のように米国居住者以外にも貸し出されることがありますが、とどのつまりハードマネーローンはあらゆる金融業の中で
「貸し手のリスクが最も高い」
と言えるローンです。
融資元自身が大きなリスクを背負うわけですから、その分
⇛ 手続き時の手数料
⇛ 金利
は双方共に高いことになります。
融資期間
そして融資期間そのものはどちらも短いものですが、一般的にはハードマネーローンは
「返済期限が1年以下」
の場合がほとんどです。
すなわち不動産投資においてハードマネーローンを使うべき理由は唯一つ、
「物件購入代金とフルリノベーション代金を同時に借入れたい為」
です。
伝統的な銀行ではまずフリップ案件に対して購入代金とフルリノベーション代を合わせて融資してくれることはありません。
借入れが出来たとしてもせいぜい
「物件の（くたびれた）状態に対して◯◯%」
であり、十分な借入れは出来ないものです。
そこで借り手としては他に手段がない上ではハードマネーローンから借入れるしかなく、
「高金利で短期決戦」
「リノベーションが完了したら売却、もしくは銀行でリファレンス」
という戦略の場合に限り、ハードマネーローンを借入れることになります。
広告のあるなし
最後のプライベートローンよりもハードマネーローンを見分ける方法は「広告のあるなし」です。
プライベートローンはその名の通り「プライベート」な融資ですから、通常は広告をして公の場で宣伝されることはありません。
貸し手としても信頼で融資を実行する場合が多く、投資家間で貸し借りがなされる場合もこのプライベートローンに相当します。
これ対してハードマネーローンはより「（非公式の）融資機関」の性質をもっており、堂々と公に宣伝している場合が多いのです。
。。。
そこでこれらの違いを理解した上で、
「安全に自己出資率を下げる方法」
としてはどちらを選ぶべきなのでしょうか。
私(佐藤)自身の優先順位はタイミングと状況により違いがありますが、厳密にはこれらいずれから借用する前に「第3のオプションによる仕込み」は行うようにしています。
自己出資率を下げる手法について、ここからより深堀していきましょう。
明日に続けます。
