こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
キャッシュフロー投資で物件の成績を見立てた時に
「毎月のキャッシュフローが$1,000」
「毎月のキャッシュフローが$200」
という時に、
「どちらがキャッシュフロー投資として成功か？」
と問われれば、その成否はキャッシュフローの数字だけを見て一概に語ることは出来ません。
数字だけで見れば
「キャッシュフロー$1,000が最も良い」
となりそうですが、もしもこの物件の取得と修繕に1ミリオンかけていたとすればどうでしょうか。
この場合の自己資金に対するリターン、Cash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）は年間でも
1.2%（$12,000 / $1,000,000）
ですから投資成績としてはあまりにも乏しいものです。
これに対し、毎月のキャッシュフローが$200だったとしても融資を受けて最終的な自己資金の支出は$5,000だったとすればどうでしょうか。
この場合は年間で
48%（$2,400 / $5,000）
となり、こちらの方が手元資金に対して遥かによいリターンだと言えます。
このように少なくとも
「不動産投資からの収入を生活の足しにしたい」
「キャッシュフローを極限まで高めたい」
という場合は単純に毎月のキャッシュフローのみならず、
「そのキャッシュフローを得るのに自己資金をどれだけ使ったのか？」
というCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）の基準で成果を計ることが有効です。
そこで
「融資を受けてCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）を高める」
と決めた場合、私(佐藤)自身は物件取得の技術に
プライベートローン
ハードマネーローン
のどちらを使うかといえば、順番としてはどちらも最初に使うことはありません。
より厳密にはハードマネーローンを使うことはほぼ皆無で、順番としては
１．HELOCで物件を仕上げる
２．プライベートローンでリファイナンスする
という手法を好んでいます。
購入時にファイナンスはしない
キャッシュフロー投資を目指す場合、その投資効率を高めていく意味で最も理想的なのは
① フルリノベーションが必要なレベルの物件を購入する
② フルリノベーションを実行する
③ 仕上がった物件にテナントをつける
④ テナントがついた後でファイナンスする
の順番だと思います。
投資効率を高める上では何よりも
「安く物件を購入する」
という入り口戦略の方向性が前提ですが、それはすなわち
「市場価値よりも安く購入する」
ことであり、修繕が必要な状態であるほど安く購入出来ることになります。
ちなみにこの方向性はあくまでも
「キャッシュフローを極限まで高めたい」
という場合であり、それとは反対に
「小綺麗な物件を購入したい」
「投資効率は重要視しておらず、現金購入でよい（エクイティを最初から100%に）」
という方向性でも投資としては決して間違っていないと思います。
むしろグレードの高い物件の方が地域の将来性と掛け合わせるとエクイティの上昇レベルが高いことは確実ですし、逆にCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）の割合を極限まで高めてキャッシュフロー投資を試みる場合、特にCクラスの物件では将来のエクイティはAクラスの物件ほどは期待出来ないものです。
ここでは
「投資効率を極限まで高めたい」
とした場合のキャッシュフロー投資を前提としてお伝えしていますが、このキャッシュフロー投資を前述の順番で進める時にリファイナンスを一番最後にする理由はもちろん
「ファイナンスはテナントを付けた後に実施した方がCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）は高くなる」
からです。
例えば修繕後の価値が$120,000となる物件があったとしましょう。
融資は物件価値に対して80%行われるものとします。
その場合は
$96,000（$120,000 × 80%）
と、$96,000の融資を受けられることになります。
ところが修繕後にテナントを付けた後ではなく、購入時の修繕が必要な物件として$60,000で市場に出されていたとすればどうでしょうか。
この場合融資機関はその時の市場価値でしか融資してくれませんから、
$48,000（$60,000 × 80%）
と、$48,000しか融資を受けることが出来ません。
結果として
$48,000（$96,000 - $48,000）
と、融資額には倍の差がついてしまうことになります。
そこで物件価格が$60,000に対し、クロージングコストとその後のリノベーション費用に$35,000を費やしたとしましょう。
合計でかかった費用は
$95,000（$60,000 + $35,000）
になり、融資が$48,000であれば自己資金は
$47,000（$95,000 - $48,000）
となり、Cash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）を計算する分母は$47,000になります。
これに対しテナント付けの後にファイナンスする場合は$96,000のキャッシュアウトですから、かかった費用から引くと
-$1,000（$95,000 - $96,000）
と$1,000がプラスで手元に残り、Cash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）の分母はゼロでインフィニットリターンが完成するわけです。
そこで順番としては
「先に自己資金で購入とフルリノベーションまで仕上げる」
ことが前提となります。
。。。
かくしてファイナンシングは先よりも後の方が有利ですが、ここには後の方が融資総額が大きくなる以上の理由があるのです。
後発ファイナンシングが有利な理由について、深堀していきましょう。
明日に続けます。
