こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日冒頭で実例を上げて
不動産 ⇒ キャッシュを生み出す資産
フェラーリ ⇒ キャッシュを生み出さない資産
の違いに触れました。
フェラーリのみならず、
「それがなくとも人生に困るわけではない」
「けれども所有して楽しみたい」
そんな要素はいくらでもあります。
ブランドものの
- バック
- ジュエリー
- アクセサリー
あるいはハイエンド商品でなくとも
- パソコン
- テレビ
- 洗濯機
等の誰もが所有しているだろう電化製品、はたまたモノでなくとも
- 旅行
- 週末レジャー
- 外食
といった要素に至るまで、私(佐藤)自身はこれらを
「資産が生み出すキャッシュで楽しみたい」
と考えるタイプです。
もちろん極端に
「資産が生み出したキャッシュからでないと、上のいずれも買わない（やらない）」
という鉄則をしいているわけではありませんが、結構それに近いレベルにあると思います。
理由は単純で、上のいずれもキャッシュを生み出さないからです（こう書くと無機質に読めますが。。）。
一つのゴールデンルールとして、少しずつでも
あらゆる収入 ⇒ キャッシュを生み出す資産に回す
資産から生まれたキャッシュ ⇒ 消費する（上のいずれでも）
この式を続けていくと、ある時点まで到達した後は資産は減らずに殖え続けることになります。
そして将来の（というよりも今すでに）、
⇒ ほとんど上がらない年収
⇒ 高い税金
という条件の中で老後の自分基金を自力で確立していかなければならない時代だからこそ、
「あらゆる収入をキャッシュを生み出す資産に回す」
「資産が生み出したキャッシュで消費する」
この式で自分自身の資産形成を育て続ける姿勢は必須ですし、これを加速させてくれるのが「良い借金」です。
私(佐藤)自身は借金を
⇒ キャッシュを生み出す良い借金
⇒ キャッシュを生み出さない悪い借金
の2つに分けて考えており、自分が常日頃から
「融資を受けて不動産投資を実行する（良い借金）」
「クレジットカードで借金してブランドバックを購入する（悪い借金）」
このどちらの姿勢であるかは自分自身の将来に目も当てられない差をつけることになると思います。
そして前者の融資を受けて不動産投資を実行する中でも身に着けておきたいテクニックが
「HELOCを使ってセルフフリップを完了させる」
という行為です。
昨日は数字でイメージをお伝えしましたが、HELOCを使いこなしてくると不動産を通した資産形成は加速してくることになります。
それは、HELOCを使うことは
「他人様がフリップ資金を出してくれる」
ことと同義だからです。
そしてフリップ資金は修繕を完了してテナント付した後のファイナンシングで返済するわけですから、文字通り
「引き出しては返済する」
を繰り返せることになります。
そして軌道に乗った賃貸物件はモーゲージを返済した後でもキャッシュフローをもたらしてくれるわけですから、この場合のHELOCは
「キャッシュを生み出す良い借金」
であったことになります。
そこで使い方によって強い味方になるHELOCですが、それを使う前に2つの注意事項を押さえておきましょう。
【免責】
本項はあくまでも佐藤個人の知識と経験を共有するものです。
本項の内容を適用する際は、必ず各専門家にご相談ください。
先に融資元を確保しておく
昨日までにお伝えした
① フルリノベーションが必要なレベルの物件を購入する
② フルリノベーションを実行する
③ 仕上がった物件にテナントをつける
④ テナントがついた後でファイナンスする
この流れでは「①」を実行するにあたりHELOCをフリップ資金用に引き出すことになります。
そして「④」でファイナンシングを実行してキャッシュアウトした後にHELOCから借り入れた借金を返済する流れです。
ところがです。
ここでは「②」までの流れで仕上がった物件を担保に融資を引くことになりますが、結果として融資審査を受けてみると
「修繕後の物件価値の評価は予想を大きく下回っていた」
「予定の50%しか融資が引けなかった」
あるいは最悪の場合、
「融資は不可と判断された」
となった場合はどうでしょうか。
心ワクワクしながらHELOCから引き出してフリップを完了したものの、いざ審査を受けてみると思ったほど評価されなかった、あるいは融資そのものを断られた日には借金だけが残ります。
そこで、この流れでセルフフリップを実行する前には必ず
「事前に融資元を確保しておく」
「事前に修繕後の評価予想を聞いておく」
というステップは踏んでおきましょう。
この時に最も良いのは、自分で算出するのみならず
⇒ 地元ブローカーに修繕後の価値を聞いておく
⇒ ローンオフィサーに見立てを聞いておく
という2つ方法で確認作業を行うことです。
もちろん対象地域のセルフフリップに慣れてくれば、自己評価でもそれなりの精度で修繕後の価値を見立てることが出来ます。
けれども融資の可否を判断するのはあくまでも金融機関であり、自己評価は何の審査対象にもなりません。
そうすると自己分析もさることながら、地元ブローカーの評価も踏まえて最終的に評価した上で
「この見立てで融資が受けられる可能性はあるだろうか？」
とローンオフィサーに予め確認しておくことで、その案件の為にHELOCから引き出した借金の返済に最初から目途がつくわけです。
もちろんローンオフィサー自身も融資額については正式な融資審査なしには伝えることはできませんし、いかなる確約もできません。
けれどもそれなりに関係性が構築出来ているローンオフィサーであれば、適切な聞き方をすれば（このローンオフィサーへの質問の仕方がキモです）「感触」くらいは教えてくれるものです。
そうすることで少なくとも
「融資が受けられないことはない」
「見立てどおりの評価も可能性はある」
それくらいの安心感は持って前に進めることになります。
かくして、HELOCから引き出す前に修繕後の物件に対する融資可否とおよその評価は事前に確認しておくようにしましょう。
明日に続けます。
