HELOCから引き出す前に ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

HELOCをセルフフリップ資金に使う前の注意点についてお伝えしています。

借金には

良い借金

悪い借金

の2つがあり、その違いは融資されたお金の用途で変わってきます。

HELOCはごく簡単にいえば

「物件価値を担保にしたクレジットカード要素の借入システム」

であり、物件価値の一定割合を上限としてその範囲であれば借入と返済を繰り返すことが出来るシステムです。

HELOCを通して引き出した借金の返済期間は

Draw Period（引き出し期間） … 利息のみ返済

HELOC Repayment Period（返済期間） … 元金一部と利息を返済

の2種類に分かれており、特に前者のDraw Period（引き出し期間）では返済は利息のみですから毎月の返済は少なく済みます。

そこでこのDraw Period（引き出し期間）が5年であれば5年の間に

⇒ セルフフリップ用の資金を引き出し

⇒ フリップ期間中は利息のみ返済

⇒ 仕上がった物件のファイナンス後に用立てた資金を返済

この流れを繰り返せることになります。

そしてここは全ての借金に共通することですが、人は案外

「借金に税金はかからない」

ここ気づかないものです。

⇒ モノやサービスが売れて収入が入った

⇒ 給与を受け取った

これらはどちらも「課税所得」であり、そこには税金が発生します。

けれども借金の場合は借用する総額が100ドルどころか10万ドル、あるいは100万ドル単位だったとしても、金額の高に関わらずそこに税金はかからないのです。

この点はHELOCにしても同様であり、フリップ資金としてHELOCから引き出したとしてもこれは「他人様のお金」ですから、そこに税金はかかりようがない「非課税収入」と同義になります。

これが

「借金を使いこなせるようになると不動産を通じた資産形成は加速する」

と言われる所以です。

ただし、HELOCからお金を引き出す時には他の借金とは性質が異なる部分もあります。

昨日に続きHELOCから引き出す前に知っておきたいもう一つの注意事項について押さえておきましょう。

本日も続けます。

2026年までは経費計上できない（その後も分からない）

不動産投資が手堅い資産形成を実現する大きな要因となれる理由の一つに「節税」があります。

自分の資産形成を推し進める「ガソリンとなるキャッシュ」を増やす方法は世の中に2つだけあり、それは

収入を増やすこと（入るを増やす）↑

支出を抑えること（出るを減らす）↓

です。

通常、「不動産投資」と聞くと多くの人は「家賃収入」だけが頭に浮かびます。

家賃収入は上記でいえば「入るを増やす」であり、キャッシュフローは正にこの観点で家賃収入から支出を差し引いて算出されるものです。

けれども当ブログで常々

「アメリカ不動産投資からのリターンは保守的にみても10%～15%」

と述べる理由は家賃収入のみならず「借金をした後の利息の経費計上」も数字に含まれています。

節税をするということは

「支払うべき税金が少なくなった（或いはゼロになった）」

ということであり、それは

「手元から出ていくべきお金が手元に残った」

ことになり、それはすなわち

「非課税収入を得たことと同義」

と言えます。

冒頭のように物件購入用に借り入れた借金そのものも非課税収入である一方で、それに加えて返済する

• 元金一部
• 利息

のうち、後者の「利息」については経費計上が認められているのです。

ここには政府政策として

「法人・民間に借金してほしい（銀行と実体経済のお金の行き来を活発化させてほしい）」

「そのインセンティブとして利息は経費として認めましょう」

という思惑が見受けられます。

これが理由で不動産投資で融資を受ける投資家の多くがこの「利息の年間合計金額」をプロジェクションに含めており、この節税は正に

「支出を抑えること（出るを減らす）」

の範囲であり

「非課税収入を得たことと同義」

になります。

ところがです。

ここで注意しておいたいのは、今は

「HELOCを使う場合は過去と同様の利息合計の経費計上はできない」

と税制が変更されていますので注意が必要です。

私(佐藤)はCPAではありませんので詳細は専門家に譲りますが、ここではIRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）のホームページを使って確認していきましょう。

余談ですが、税法を調べる時に誰それの個人ブログに書かれてある情報を頼りにするパターンを見ることがありますが

⇒ 税制改正は頻繁に起こり得る

⇒ 噂が巧みに変化する場合もある

ことから、投資家としては常に大元の情報、この場合はIRSに記載されている情報を確認することをお薦めします。

Interest on Home Equity Loans Often Still Deductible Under New Law

上記リンク先のポイントは下記のとおりです。

（いずれも意訳）

The Tax Cuts and Jobs Act of 2017, enacted Dec. 22, suspends from 2018 until 2026 the deduction for interest paid on home equity loans and lines of credit, unless they are used to buy, build or substantially improve the taxpayer’s home that secures the loan.
（2017年12月に制定された2017年税制改革法により、ローンの担保となる納税者が暮らす家の購入、建築、もしくは大掛かりな改築でない限り、HELOCから引き出された資金に対する利息の経費計上は2018年から2026年まで停止する）

2017年の年末までは経費計上が認められていたHELOCにかかる利息は、2018年から2026年まで経費計上が認められないとのこと。

例外は「納税者が暮らす家」ですから、賃貸物件の場合はアウトです。

上記リンク先から補足的にもう一か所抜き出すと、

As under prior law, the loan must be secured by the taxpayer’s main home or second home (known as a qualified residence), not exceed the cost of the home and meet other requirements.
（前述の税法に基づいて、ローンは納税者のメインホーム（自分が主に暮らす家）もしくはセカンドホーム（年間を通して一部自分が暮らしており完全な賃貸物件ではない家）が担保である場合に限り、物件コストを超えずかつその他の条件を満たしている必要がある）

とのことで、完全に賃貸物件として使用されている場合は適用されないことが分かります。

一言でいえば

「（少なくとも）2026年まではセルフフリップ資金にするHELOCの利息は経費として認められない」

ということです。

いずれにせよ

「HELOCの使用はセルフフリップ期間の数カ月のみ」

とする場合はさほど問題ないと思いますが、仮に一つの案件に対して

「仕上がった物件からの家賃収入で長期にわたりHELOCを返済し続ける」

とする場合はその利息は現時点では経費計上が出来ないことになりますので、この点は注意しておきましょう。