こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年末にあたり陸続とコンサルティング依頼、質問を頂戴しています。
個人的には来年2022年は本年よりもリスクが高まる年になるものと見ており、もしもリスクが高まるならば
「投資家にとっては絶好の好機が訪れる可能性も高い」
ということになります。
事実、ここ最近の米国株式市場の動きをみて心が「わくっ」としているのは私(佐藤)だけではないはず。
市場と逆張りに動くのは投資家として鉄則です。
いつでも帆をたためる準備をしつつ、その実ヨットの先端にはサーフボードを整えておくと吉と出る予感。
同時に来年に向けて準備を進めている方々から様々な質問を頂戴していますが、今日もとあるクライアント様からの質問を取り上げてみたいと思います。
質問
家の修理、リモデルなどをする場合、業者を雇ったとします。その業者さんへの支払いは、最初に半分、できあがり時に半分と聞きますが、佐藤様は何かルールというか、やり方はありますか？
お答え）
リノベーション等で業者を雇う時、
「最初に半分、仕上がり時に半分」
これは標準的な考え方としてあります。
業者の中にはこだわらずに
「全部作業が終わってからでいいよ」
という場合もありますが、大抵は最初に半分とは言わずとも最低数百ドルはデポジットを支払うことになります。
業者側からすれば何も受け取らずに作業を始めたところ、雇い主の気が変わって
「やっぱりやらない」
「お金は支払わない」
となってはたまったものではありませんから（実際に常識のない雇い主もいます）、雇い主にある種の覚悟をもたせるためにも一部前払いは求めてくるものです。
またこれが大きな商業規模の改修工事になると、通常は大掛かりであるほどそれなりの期間を費やすことになりますから、工期そのものを
- 前期
- 後期
の2つに分けて
「前期の工事開始前に前期分の半額。前期工事が終わったら前期分の残高支払い」
「後期の工事開始前に後期分の半額。後期工事が終わったら後期分の残高支払い」
と、それぞれの半期を前払いと後払いで進める場合もあります。
いずれにせよ、雇い主の立場としては絶対にやってはいけないのは
「全額前払い」
です。
ここは悲しいかな、
「釣った魚に餌はやらない」
ならぬ、
「餌を取ったら針は追わない」
となってしまうものです。
誰とでも性善説で気持ちよく付き合いたいものですが、全額もらった後に倫理感だけで期日どおりにやり遂げてもらうことは期待出来ません。
もちろん中には全額前払いでも
⇒ 効率の良い流れ作業で現場を統括し
⇒ 時間通りに仕上げてくれる
という業者もいるとは思いますが、残念ながら私(佐藤)自身の経験では、全額前払いの場合は極端に仕上がりが遅くなります（最悪の場合、連絡がプツリ途絶える）。
このことは個人事業の業者のみならず、それなりの大手業者ですら先に全額払いにしてしまうと完成を後回しにされてしまうこともあるものです。
やはり相手も商売ですから、
「利益の出るところを優先に動く」
という心理が前提にあり、全額もらったところに力を入れるよりも新しく利益が出る案件に力を入れたがるのです。
私(佐藤)自身は不動産関連のプロジェクトを日本で経験したことがありませんので日本のそれは分かりませんが、少なくとも米国では上記の
「全額前払いは避ける」
これは雇い主としては基本にする必要があると思います。
質問
上の状況で、作業の進行状況やできあがりなど、どのように途中で確認なさいますか？近くなら直接見に行ったり、確認したり？リモートでも、連絡を入れて、今どんな状況になっているか？などの確認はなさっていますか？
お答え）
もしも自分自身で（仲介の監督を雇わずに）業者を雇う場合、
「毎日自分が現場に出向いて監督する」
これは鉄則だと思います。
私(佐藤)の場合、自分で業者を雇う時は原則として「作業現場で日常の業務を進める」ようにしています。
現場を見に行くからといって工事期間は他のプロジェクトを進めないわけにはいきませんし、幸いにもノートパソコンがあればどこでも仕事が出来ますので、作業現場で
⇒ 日々の業務を淡々とこなす
⇒ 作業現場を監督する
のどちらも同時進行でやります。
そして業務が一区切りしたら休憩がてら、
「How is everything going?（どんな感じ？）」
と業者に話しかけて進捗を聞いています。
業者にしてみれば雇い主が（他の仕事をしながらでも）すぐそこにいて終始見られているわけですから、
「雇い主（佐藤）が見ている。しかも逐一進捗を確認されている。」
「これは気が抜けないぜ。」
と、心理的にシャキッとするのです。
また工事中に何かしら不測の自体が起こったとしても、雇主（佐藤）がそこにいますから
（業者）「ちょっと問題が出てきた。これはどうする？」
（佐藤）「それは◯◯を◯◯にしてくれ。」
と即座に指示が出せることになります。
これとは反対に自分が現場にいけないリモートの場合は、必ずパートナー実績のある管理会社に監督を依頼するようにしています。
一番最初は管理会社に小さなプロジェクトを任せて反りが合うかを確かめるしかありませんが、
「ここは大丈夫だ」
と分かれば、その管理会社にリノベーションそのものを委託します。
使う業者も管理会社を通した方が仕事のできる業者を効率よく集めやすいですし（管理会社としても信頼出来る業者しか雇いたくない為、すでに関係性が出来ている業者を抱えている場合が多い）、その分監督料は支払いますがそれに見合う成果は出してくれるものです。
ちなみにリモートの場合、絶対にやってはいけないのは
「地元のリアルターに監督を依頼すること」
です。
物件管理のプロではないリアルター達は悪気なく失敗してくれる傾向があります。
「ああ、やれるぜ」
と請け負ってくれたのに次に何をするべきか要領を得ておらず、そのうち次の物件仲介案件が入るとそっちの本業に力を注いでリノベーションの監督に意識がいかず、返信すら遅くなりがちになるのです。
やはり「餅は餅屋」の式で、リモートの場合はリノベーションを何度もプロジェクトをこなしているプロパティマネージャーに依頼するのが無難だと思います。
明日に続けます。
