【質問】更地を購入する際の注意点は？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

年末にあたり、Q&A形式でお伝えしています。

不動産投資のみならず、あらゆる場面で

「未知の世界に飛び込む」

となる場合、殊の外参考になるのは

「先行者の体験談」

ではないでしょうか。

本やYoutubeで知識を蓄えることが出来たとしても、実際に行動を起こさないことには成果は上げられないものです。

けれども成果を上げるにしても、誰だって失敗するのは嫌。

「転ばないことには上達しない」

これが真理とはいえ、その失敗は極力小さく、願わくば水先案内人に教えてもらうことで失敗の確立を極小化したいものです。

だからこそ、先に成功している投資家の体験談は膝を打って

「なるほど、やっぱりそうだよね。」

「いやそうか、その手があったか」

と他人様の失敗や成功体験から学ぶことが大切なように思います。

当ブログがお届けするのはほんの些細な情報ですが、本シリーズのQ&Aもその一助になれれば幸いです。

本日も続けます。

質問

更地を購入し、そこに家を建てるのもいいなあと思っています。土地だけの購入の際に気を付けることなどありましたらご指導願えますか？

お答え）

zillow.com等の一般MLSで物件を探しているとき、

「あれ、この物件だけやけに安いな」

と思ってクリックしてみるとそれは「物件ではなく更地の販売だった」、という経験はないでしょうか。

物件の検索画面で物件価格が

$150,000

$180,000

等の範囲で並んでいるところ、一つだけポツンと

$60,000

$80,000

等の価格がついているとすれば、高い可能性でそれは土地の売却価格のはずです。

そしてももちろん、

１．土地を購入する

２．その土地の上の新築を建築する

の流れで新築物件を建てることもオプションとしては考えられます。

そこで新築の建築を前提として土地だけを購入する場合は、どのような点に注意するべきなのでしょうか。

この場合、一般的には土地の購入から開始する時は

• ゾーニングの確認
• インフラの確認
• プロジェクトチームの確認

は最低でも事前に確認する必要があると思います。

それぞれを見ていきましょう。

ゾーニングの確認

ゾーニング（Zoning）とは、

「土地利用に関する規約」

のことです。

この点は地域市場により大きく違いがありますが、米国土の中でもとりわけ人口がそれなりに多い集落的な地域ではゾーニング（Zoning）がきちんと定められています。

「この区域は教会」

「この区域は学校」

「この区域は商業物件」

「この区域は住居物件」

等、その地域一帯の土地使用が事細かく定めれているのです。

それを知らずに土地を購入した後で、もしも

「ここには住居物件は建てられない」

となったら元も子もありません。

そこで売られている土地の隣に住居物件があったとしても、念には念でゾーニングは確認しましょう。

「ちょうど売られている土地の部分の手前で住居用区域は終わっていた」

あるいは

「その隣の住居物件は、実はゾーニングに違反していた（住居物件不可のはずが、なぜかなあなあに放置されていた）」

こともあり得るわけですから、土地を購入する前にはゾーニングは確実に確認した方がよいのです。

また、合わせて

「どのような物件タイプの建設が許されているのか」

も確認すると良いと思います。

インフラの確認

そして住居物件の建築が可能だとしても、

「電気・上下水管等のインフラは問題なく引っ張ってこれるか」

もきちんと確認する必要があります。

普通に考えれば、住居物件が並ぶ地域の更地であれば問題なくインフラは整っているはずです。

けれどもいざ自分の土地にそれらのインフラを引っ張ってくる場合、その作業は専門家をして

「土壌的に問題はないか」

という根本的なレベルから調査する必要があります。

実際に私(佐藤)が知る物件の中でも、それなりの集落に位置するはずなのに

「実は土壌の角度と質的に配管は近くまで来ていなかった」

「水道を引っ張ってくるには法外なお金がかかる」

とのことで、なんと水道を諦めた物件家主もいるのです。

その為、いかなる場所であったとしても購入前に

「電気・上下水管等のインフラは問題なく引っ張ってこれるか」

は確認しておきましょう。

プロジェクトチームの確認

そして順番が前後しますが、ゾーニングとインフラもさることながらそれと同等に大切なのが

「プロジェクトチームの確認」

です。

土地の上にゼロから新築を建設する場合、

１．ゼネコンに全てを委託する

２．自分で全ての業者をコーディネートする

のいずれかしか方法はありません。

住居賃貸物件を取り扱うプロパティマネージャーのレベルであれば、中古物件のリノベーション程度なら手慣れており、必要な業者を必要なタイミングで雇って監督してくれます。

けれども新築のレベルになるとリノベーションとは比較にならないレベルで一つ一つのステップに対し

• 役所の許可
• 役人による現地確認

等も必要になりますし、また新築建設に必要な素材をそれぞれ集めるには素人にはまず無理です。

そうすると自分自身がデベロッパー出身でない限り必要な人材との親交はないはずですから、

「プロジェクトに必要な人材集めはこれから」

というのであれば、ゼネコンを雇った方が無難だと思います。

けれどもゼネコンを雇う場合、当然ながらそこには相当な手数料が発生します。

その手数料を避けたければ自分で

・必要な業者を集める

・業者の仕事を管理する

・役所の許可を取る

の流れを請け負うしかありませんが、その場合は更地の購入前に

・必要な人材

・全てのステップ

は全て洗い出し、最後までプロジェクトを達成しきれるかを確認する必要があります。

この段取りは正にデベロッパーのそれですから、

「プロジェクトチームは〇〇会社（ゼネコン）を使う」

と定め、そのマネージャーと

「この更地は購入して問題ないか？」

という議論から開始するのが無難だと思います。

明日に続けます。