需要の起爆は2度起こっていた

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2022年のアメリカ不動産市場の動きを読み解くカギとして

１．Interst（金利）

２．Demand and Supply（需要と供給）

３．Affordability（値ごろ感）

に焦点を当てています。

最初に把握しておきたいのは「金利」です。

昨日は

「FED（連邦準備制度理事会）が上げ下げする金利とはフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）のこと」

「フェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）は加盟銀行が世に提供する金利の指針となる」

という点を押さえました。

かくしてこのフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）が直接的に影響を与えるのはFRS（連邦準備制度）加盟銀行ですが、この加盟銀行が

「フェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）がこれくらいだから、民間に融資する際の金利は〇%」

と定めることから、実体経済にはフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）が間接的に影響していることになります。

例えば2021年第三四半期のフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）は0.08%でした。

すると各銀行は、例えば住宅物件の場合は

「モーゲージ金利を3.5%に（0.08%との差がうちのもうけ）」

「うちの銀行では3.25%だ」

という具合に、フェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）との差益を取ることにしのぎを削ることになります。

ここで改めてフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）のグラフを見てみましょう。

上のグラフのようにフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）が近年で大きくグンと下げられた時期は3回ありました。

1回目はドットコムバブルが崩壊した時。

2回目はアメリカ不動産が大暴落した時。

そして3回目は今回のパンデミックです。

かくも大きな混乱が世に起こる時、世間では失業者の数が一気に増えることになります。

そこでFED（連邦準備制度理事会）としては世の経済を刺激するべく、意図的にフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）を大きく引き下げて加盟銀行が世に出す金利を間接的に引き下げ、

「こんなに安い金利でお金が借りられる」

という状況を生み出して民間企業を中心に経済を元気に回させ、雇用者数を増やして経済を立て直そうとするわけです。

アメリカ不動産業界もまた然りであり、パンデミック以降に一時はモーゲージ金利が2%台まで下がるという大バーゲン。

たった今の時期でも30年固定金利は

3.25 ～ 3.5%

あたりで推移しており、過去と比較すると明らかに今は金利が激安なのです。

そして上記のフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）の推移を見て分かる通り、今の時期は15年ほど前に起こった不動産価格暴落後のフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）と同等、あるいはそれよりも低い時期にあります。

そこで金利の変化が分かりやすいように、前回の不動産価格暴落後の金利と比較してみます。

いかがでしょうか。

前回の不動産価格暴落は2012年あたりに底を打ったとみなされ、2013年からフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）の動きに連動して30年固定金利も大きく上昇し始めています。

ところが今回の世界的なパンデミックは「経済が一時停止」という一大事でしたから、FED（連邦準備制度理事会）の緊急対策に連動して30年固定金利は前回以上に大きく下がっていたことが分かります。

そして注目したいのは

この赤丸の部分です。

30年固定金利は2020年12月に最低金利をマークした後に上昇し始めてきましたが、本年2021年4月から8月まで再び大きく下げはじめています。

ここが不動産価格中央値で見る

この2つの赤部分の要因です。

厳密にいえば、金利の動きを見て分かる通りパンデミック以降は

「不動産市場を活性化させる仕掛けが2度あった」

ことになり、その効果は見事に結果に表れています。

1回目「こんな低金利は二度とない！」

2回目「いや待て。逃したと思ったらまたきた！」

この2度の30年固定金利の底により、日ごろから高い需要が一気に物件獲得に動いた結果、価格を押し上げていたわけです。

事程左様に数字が証明する通り、

「不動産市場の販売数は金利に甚大な影響を受ける」

「今回の異常な物件価格高騰の立役者は歴史的な低金利」

だったことが改めて分かります。

そうすると、このフェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）と30年固定金利の関係をもって、過去の傾向から2022年の動きがそれなりに見えてきそうです。

「2022年もまた固定金利がグンと下がり、3度目の需要炸裂が起こるのでは？」

という予想もあるかもしれませんが、私(佐藤)はその可能性はかなり低いと思います。

なぜならここは「時間軸」が大いに関係しており、歴史的な現在のインフレ率はまずいレベルにきているからです。

この急激なインフレの背景から、経済を冷やす為に

「フェデラル・ファンド・レート（Federal Funds rate）は上げざるを得ない」

「しかも予定よりも早めて金利を上げる必要がある」

という切羽詰まった事態にあり、先の2回の大きな固定金利の下げとは状況が違うことになります。

2022年の展望について、明日に続けます。