こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
現在開催中の
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に際し、ブログではこれからアメリカ不動産市場への参入を目指したい方々を対象に
「最大公約数として知っておきたいこと」
をお伝えしています。
本シリーズでお伝えする内容は決して
「こうあるべき」
と断ずるものではありませんが、少なくとも私(佐藤)の周りの米国人不動産投資家に共通する
⇒ 経済的自由を得る最短距離は「（キャッシュを生み出す）資産」を購入し続けること
⇒ キャッシュフローのみで老後安泰の生活
という考え方とその軌跡は、これからアメリカ不動産市場に参入を検討する方々にとっても大きなヒントになるはずです。
そしてプロの不動産投資家達の間では
「投資の成果はキャッシュ・オン・キャッシュで計る」
という姿勢が共通しています。
キャッシュ・オン・キャッシュとは一言でいえば
「投下した自分の資金に対し、どれくらいのキャッシュリターンがあるのか」
を測定する概念です。
ここに曖昧さは何一つなく、
「$50,000の自己資金を投下した」
「一年を通したキャッシュリターンが$10,000だった」
「キャッシュ・オン・キャッシュリターンは20%（$10,000/$50,000）だ」
そんな風に、現実の数字で投資成果を計る手法が一般的なのです。
本日も続けます。
キャッシュ・オン・キャッシュリターンの最大化を図る
そこで米国のプロたちの間では「キャッシュ・オン・キャッシュ」の尺度が一般的であることは間違いありませんが、この手法は投資と呼ばれる行為の
「投下した資金に対し、どれくらいのキャッシュリターンが発生するのか」
という本質を突き詰めるのに最適の尺度です。
分かり易い例えに、銀行口座の預金があります。
今の日本の場合、定期預金でいえば「0.35%」あたりが最高レベルでしょうか。
例えば500万円を定期預金に預け入れたのであれば年間のキャッシュリターンは
1万7千5百円（500万 × 0.35%）
です。
500万預けても年間1万7千5百円。。
しかも日本でもモノの価格が上昇していくとすれば、その預け入れているお金そのものの価値は失われていくことになりますから、お札の購買力という意味では今の時点から見ると1万7千5百円にもならない可能性が高いわけです。
けれども反対に
「キャッシュリターンが10%」
となればどうでしょうか。
先の500万円で言えば、年間
50万（500万 × 10%）
で、先のも年間1万7千5百円と比較すると雲泥の差があることになります。
ちなみにここでいうキャッシュ・オン・キャッシュリターンは
「全ての経費を差し引いた後に手元に残るキャッシュ」
です。
- 管理料
- 修繕費
- 固定資産税
- 保険料
- モーゲージ返済
等の払うべきものを払い、最後に残ったキャッシュがこの50万ということになります。
しかも厳密には日本円ではなく米ドルですから、
「円安の時期」
「米国の物価上昇と日本の物価上昇の差」
これらの条件がある限り、
「米ドルでリターンを得ながら、日本で暮らす」
これはおそらく、世界で最も人生をお得に暮らせるパターンになると思うのです。
米国のプロの投資家達はどこまでも
「現実として、どれくらいのキャッシュリターンが期待できるのか」
ここを尺度に投資の成否を判断していることになります。
キャッシュ・オン・キャッシュ：佐藤の例
そこで佐藤が所有する投資物件の一つで考えてみます。
私(佐藤)自身は過去の投資物件でも最初の一軒目の時からレバレッジをかけて、融資を引いて投資物件を購入しています。
融資を受ける目的はあくまでも
「自分の手元から出す資金を極小化する」
ことです。
キャッシュ・オン・キャッシュリターンの概念では分母が小さければ小さいほど、そのリターンは大きくなります。
もちろん投資全体のリスク極小化を図る為に現金購入も奨励されますし、常々アメリカ不動産投資に初参入される方々には
「せめて最初の一軒目は現金購入を」
とお薦めしています。
けれどもアメリカ不動産の運用に慣れてきてリスクが十分に吸収できるとしたら、融資率が高ければ高いほど投下する資金に対するリターンは大きいわけです。
そこで私(佐藤)の場合、全米の投資物件の中でもやはり
- 地域市場
- 立地
- 物件レベル
でリスク分散を図っています。
ここではあえて最もキャッシュ・オン・キャッシュリターンが最も低い部類を選んでみますが、例えば
- 新築に近いコンドミニアム物件
- 立地良好
- 学区は高い（確か8くらい）
という物件で約$55,000を投下し、年間$2,400のキャッシュフローでキャッシュ・オン・キャッシュリターンは約4%程度です。
こんなに低いキャッシュ・オン・キャッシュリターンでも満足しているのは、この物件は
「ポートフォリオ内の極小リスク物件」
だからです。
⇒ 修繕発生率がかなり少ない（そもそも屋根や外観は自分の修繕責任外）
⇒ 良好な立地にあり賃貸需要が尽きない
等の条件から、その運用はかなり安定しています。
キャッシュ・オン・キャッシュそのものは4%程度とはいえども0.35%の定期預金よりは遥かによいでしょうし、このリターンに税金はほぼかかりません。
また
⇒ 1年間の間に約2万ドル物件価値が上昇している（エクイティが上昇）
⇒ 1年間の間にモーゲージ元金が約4千ドル減少している（エクイティが上昇）
という点を含めるのであれば、
$26,400($2,400 + $20,000 + $4,000)
ですから、実質の投下資金に対する毎年の安定したリターンは
48%（$26,400 / $55,000）
とも言えるのです。
そう考えるといよいよ0.35%の定期預金に入れてかつお金の価値が下がり続けるよりは、キャッシュ・オン・キャッシュリターンで4%でも全然納得がいくことになります。
かくして、私(佐藤)自身もやはり投資の成否は手元資金に対してどれだけリターンを最大化させられるかにこだわりたいですから、その判断尺度には「キャッシュ・オン・キャッシュリターン」を使うようにしています。
