こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場に参入する前に、押さえておきたいポイントについてお伝えしています。
昨日までは
「不動産投資の成果はキャッシュ・オン・キャッシュで計る」
という考え方に言及しました。
不動産投資に対する意味付けは人それぞれですが、もしもその目的が
「（キャッシュを生み出す）資産を購入し続けたい」
というものであれば、購入対象の物件を見る時の適切な問いは
「この物件はどれくらいのキャッシュを生み出す資産なのか？」
です。
そして自分なりの最短距離で目標を達成したいのであれば、
「リスクを十分にコントロールしつつ、極小の資金で極大のキャッシュフローを生み出す」
という考え方が大切になるわけです。
その絶対解が昨日までにお伝えした「キャッシュ・オン・キャッシュ」という概念であり、この尺度で投資案件を検討することで、対象案件に対する実行可否を判断することになります。
このあたりは対象となる物件購入を検討する前段階として数字で細かく検証することが大切であり、
「不動産投資はナンバーゲーム」
と言われるとおり、勝負は入り口でほぼついてしまうのです。
もちろん物件を運用する期間もその管理技術により成績が変わりますが、管理面については技術と倫理の双方に長けるプロを雇えば問題ありません。
けれども管理会社はあくまでもオーナーが購入した物件を預かるだけの立場であり、渡すハコモノそのものは自分で最初にしっかりと検証する必要があるわけです。
本日も続けます。
株とは違う不動産
そこで不動産投資に参入する際に事前に心得ておきたい別の話に
「不動産と株はその性質が根本的に違う」
というものがあります。
この点は何もアメリカ不動産に限らず他の多くの国でも同じことが言えると思いますが、端的に言うと
「株式投資と不動産投資を混同すると失敗し易い」
のです。
例えば株式投資の場合、
「安値で買って高値で売る」
という考え方が一般的です。
だからこそ最近で言えば、2020年2月にパンデミックが起こった際に株価が大きく下げたのは
「株が大きく下がる」
と警戒した投資家が一斉に売りに出したからで、けれども底値に至ると今度は
「今の安値が買い」
と買いに入り、株価が戻った理屈になります。
つまり株式の王道は後にも先にも
「安値で買って高値で売る」
という考えありきでしょうし、この反対であれば損しかないはずです。
その意味ではビットコインも似たようなきらいがあり、
「安値で買って高値で売る」
という考え方でビットコインを保有する人々がほとんどです。
もちろん不動産投資においても
「安値で買う」
という考え方は必要ですし、とりわけキャッシュ・オン・キャッシュを最大化したいのであれば
「極力安く購入して価値を上げる」
という考え方は極めて大切です。
けれども不動産投資は根本的に株式投資とはその性質が違い、
「『安値で買って高値で売る』を第一目的にすると失敗しやすい」
特徴があります。
それは
この図にあるように不動産はあくまでも自然界に密着した、現物のハコモノです。
株式の場合は「目には見えない会社の価値」を購入することになるのに対し、不動産は「目に見える住を提供できる空間」を購入することになります。
賃貸物件をATMに例えるのなら、そのATMは所有者に対して
⇒ キャッシュを生み出してくれる
⇒ 税金を少なくしてくれる（数々の経費計上要素のこと）
という収入増と支出減の2つの方向性で資産を積み上げてくれることになります。
このATMを可能な限り多く所有していくことで、老後の経済的独立に近づいていけるわけです。
すなわち不動産を所有するとはまさに上の図を体現するかの如く
「時間をかけて資産の根本土台を固く築き上げていく行為」
に似ています。
「資産形成の手法としての使い方が不動産投資は株式投資とは異なる」
ということになりますが、この点を株式も不動産も一緒くたにしてしまうと失敗してしまうのです。
別の例で言えば、2007年以降のアメリカ不動産投資大暴落の際に失敗した人々の多くが不動産投資を株式投資と同様に捉え、
「高値で物件を売り抜けたい」
と考えていた人々でした。
当時の不動産ブームに乗って、
「不動産価格はどんどん上昇している」
「キャピタルゲインを最大化できるのは今」
「高値で売る時には大儲け出来る」
とばかりに、無理をして投資物件を購入した人々が多かったのです。
とある会社役員の方の場合、2000年初頭の不動産ブームの最中に物件価格上昇を期待してカリフォルニアにクラスAの物件を購入しました。
カリフォルニアやニューヨーク、或いはフロリダといった東西海岸添い都市の多くはキャピタルゲイン市場です。
これら人気のある都市には人が集まりますから、中西部地域と比較すると物件価値は大きく上がっていきます。
当時の不動産ブームではこぞって物件価値の上昇に乗っかりたい人々が参入する中、この方も最初からマイナスキャッシュフロー物件を購入していたのです。
キャピタルゲイン市場の場合はキャッシュフローをプラスにもっていくのは困難ですが、後の上昇を期待して高く売り抜けるつもりだった為、マイナスキャッシュフローを受け入れてチップを張ったのでした。
結果はその後に不動産価格が大暴落。
この方の物件は購入時の価値よりも遥かに大きく下がり、銀行から売却を迫られて大損に終わったのでした。
また銀行に売却を迫られずとも、キャピタルゲインを目的としていた人々はこの時期に慌てて
「損切しないとまずい」
とばかりに売りに出し、その多くの方々は
「あの時期に売却しなければ。。」
と今も後悔しています。
反対にプロたちは大暴落の時期に誰も物件は売りに出していませんし、その時期にも着々とキャッシュフローを受けとり続けるどころか、価格が下がり切った2012年あたりに更に（キャッシュを生み出す）資産を買い増すことに専念していたわけです。
かくして、株式と不動産投資は根本的な性質に明確な違いがあり、アメリカ不動産投資はあくまでも
「20年、30年と時間をかけて強力な土台を持つ資産を構築する」
という目的に最適な資産運用方法だと思います。
