こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
新年の企画
【2022年スタートアップ企画】
アメリカ不動産投資 ～ 初心者向けプライベートセッション
に合わせて初参入者視点で
「参入前に知っておきたいアメリカ不動産投資のポイント」
なるものについてお伝えしています。
あるアメリカ人経営コンサルタントが
「株式をマスターして納得のいく実績が出せるようになるまでに10年かかった」
と話していましたが、このことは恐らく不動産投資でも同じです。
有名どころでいえばロバート・キヨサキ氏が
「（キャッシュフローのみで生活できるようになるまでに）10年かかった」
と話していますが、確かに一定の成果を確認するのに10年とは良い目安だと思います。
ついでにいえば、興味深いことにそれぞれの分野で
「一人前の医者になるには。。」
「一人前の弁護士になるには。。」
「一人前の公認会計士になるには。。」
の後に来る数字も「10年」という数字をよく聞きます。
どの分野であれ
「プロのレベルに到達するのには10年」
は頃合いの目安なのかもしれません。
Get-rich-quick（ゲットリッチクイック）はない
この点を踏まえ、本項でも言及しておきたいのは
「アメリカ不動産を通じた資産形成は非常に手堅いけれども、その構築には時間がかかる」
という特徴です。
ここはあくまでも一般論ですが、
「投資」
という行為で一定の自己資金を投じる際には
「手っ取り早く儲けたい」
と考える人々の方が多いものです。
もちろん株やビットコインであれば、運良くドラマチックな展開でごく短期間にかなりの利益を出せることもあるかもしれません。
けれども少なくとも不動産投資には
「Get-rich-quick（ゲットリッチクイック）」
を期待することはできませんし、そもそもが不動産投資の本質として
「流動性は低い」
という特徴があります。
そして流動性の低さは実にそのとおりで、
- 購入取引
- 売却取引
このいずれも取引完了までには一定の時間がかかる為、
「昨日購入した物件を明日売却する」
というわけにはいきません。
その理由はやはり、不動産は現物のハコモノだからです。
株式のように手続きが書式のみで完了するものではなく、例えば購入時には
- 購入者による内覧
- オファー
- 物件調査
- 融資審査
- 価格交渉
- クロージング
等の最初から最後までのプロセスは
30日 〜 45日
をみることになります。
そして投資物件の場合、購入後には
Rent ready（レントレディー）
と呼ばれる、賃貸物件として貸しに出せる状態にまでもっていくのに
⇛ 修繕に必要な期間
⇛ 賃貸募集のマーケティング期間
等を踏まえると、早くても購入に動き始めてから賃貸に出すまでに2ヶ月程度はみておく必要があります。
現物のハコモノを対象とする投資行為だからこそ、購入と賃貸準備完了までに時間がかかってしまうのです。
それだけに土台は固い
かくして、その本質と特徴的に不動産投資の場合は
「成果を見るのに時間がかかる」
ことは間違いありません。
けれどもその出だしに時間がかかることは事実ですが、その一方で時間をかけてしっかりと構築していく不動産は「資産」としては非常に手堅いものです。
数日前に投資物件のことをATMに例えましたが、
⇛ 毎月のキャッシュフローをたらす
⇛ 毎年の余計な税金を省く（手元にお金が多く残る）
この双方をもたらしてくれるATMを所有することは、それだけでも老後の生活が安定するものです。
しかもそのATMは、下記の2つの要素で自分が所有するエクイティを上昇してくるのです。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインについては昨日触れたとおり、不動産投資においては決して第一目的とするものではないと思います。
けれどもアメリカ中西部の価値上昇が緩やかな物件ですら、低く見ても年間3〜5%程度の価値上昇は期待してよいものです。
実際にはここ数年はパンデミック以降の資産バブルの影響もあり、中西部の中でも多少知られている地方都市では物件価格が大きく上昇しています。
以前は
キャッシュフロー市場
だったはずが、一時的にも
ハイブリッド市場
に変化しているわけです。
その結果として昨今はハイブリッド市場で10%を軽く超える物件価値の上昇が確認されています。
この点は保守的に先を見立てたとしても、物件価値上昇の期待だけでも定期預金よりは遥かに高いことが分かります。
元金返済
そして不動産投資の手堅さを更に印象付けるのは、融資を引いたファイナンシング購入の元金返済です。
融資を組んで物件を購入したのであれば、その後にはモーゲージローンの返済が毎月続くことになります。
この点は
- 自分で返済する
- テナントからの家賃で返済する
のどちらだろうが、契約に基づいて返済は毎月継続されなくてはなりません。
そして投資物件としてテナントからの家賃収入で返済していく場合は
「毎月の返済により元金残高が減る」
わけですから、自分ではなくテナントの支払いで借金が毎月どんどん少なくなっていくのです。
例えば$150,000の物件を自己資金$50,000をもって30年固定金利で購入した場合、30年の間に$100,000の借金はテナントが返済してくれることになります。
そうすると、仮に30年間のキャッシュフローはゼロだったとしても
「30年後に$100,000が手に入る」
可能性は非常に高いのです。
かつ借金を完済した途端、その翌月からは家賃収入の中でモーゲージ返済に回っていた分は、そのままキャッシュフロー・プラスになってきます。
更にいえば家賃そのものが毎年上昇していくわけですから、キャッシュフローもより力強くなってくる理屈です。
。。。
かくして、現実を言えば不動産投資をして資産を形成するには時間がかかります。
けれどもその結果は少し計算するだけでも分かる通り、
「老後に大きく花を開かせてくれる投資」
がアメリカ不動産投資であり、かつ
「その土台は極めて固い」
からこそ、老後に向けて確信と自信をもって積み上げていくことができるのです。
