こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
急激なインフレ下におけるアメリカ不動産の優位性についてお伝えしています。
少し前に、興味深い記事を見つけました。
億万長者の資産、コロナ禍で増加の一途 上位１０人で最貧層３１億人の６倍に
資産１０億ドル（約１１００億円）以上を持つ世界の億万長者の総資産が、昨今のパンデミックの間に５兆ドル（約５７２兆円）増えたとのこと。
増加した資産の内訳は株式（自社株含む）を始めとして多岐に渡るようですが、アメリカ不動産市場においても、このパンデミック下において資産を大きく膨らませた人々は数多くいます。
そして私(佐藤)が知る限り、不動産資産の場合は
「何もしていないのに（知らない間に）資産が膨れ上がった」
という方々がほとんどです。
ここは物件価値の上昇に起因するエクイティ増加の意味になりますが、
「物件価値が過去1年で2万ドル上昇した」
「パンデミック以降、エクイティが5万ドル増加した」
等、「気がつけば」の式で所有する物件の価値が上昇していたわけです。
そして機を逃さない気鋭の不動産投資家たちの場合、物件価値が十分に高まった段階で
１．低い金利でリファイナンスする
２．キャッシュアウトで得た資金を他の物件購入に充てる
の式で、
「気がつけば資産が増加」
のみならず
「意識的に動いて資産を更に殖やす」
の手法で不動産資産を拡充させています。
そのカラクリの要因は
⇒ 上昇する物件価値
⇒ 低い金利
の双方にあり、
「高まった物件価値をもって、より低い金利でリファイナンスする」
ことで資産増加を加速させているわけです。
例えば10年前の不動産価格暴落後の購入価格が$250,000の物件が
- 暴落からの回復
- パンデミック化の急上昇
で、現在価値が$420,000まで上昇したとします。
この物件を当時のLTV（物件価値に対するローンの割合）75%で購入していたとすると、
頭金：$62,500
融資額：$187,500
で純資産は$62,500だったものが、物件価値の上昇によりキャピタルゲインとしては
$170,000（$420,000 - $250,000）
も増え、元の頭金（純資産）と合計するとその純資産は
$232,500（$170,000 + $62,500）
にまで膨れたことになります。
それのみならず、実際は過去10年間の返済により借入金の元金残高は減少していますから、その分も純資産として増えているわけです。
そして単純計算でも約$28,000は元金が減少しており、結果として$62,500でスタートしたこのポートフォリオは
$260,500（$232,500 + $28,000）
と、過去10年で約20万ドル純資産が増えたことになります。
「家賃収入を除外しても10年間で約20万ドルの資産増加」
これは決して悪くないリターンですし、
⇒ 10年前にアメリカ不動産投資に動いた自分
⇒ 何もしなかった自分
では、過去10年の間に約20万ドルの差がついたことになります。
インフレが借金を潰す
このような流れでアメリカ不動産を所有していた人々もまたその純資産を大きく増やしたことになりますが、意識的にリファイナンスに動いた人々は2つの結果を狙っていたことになります。
まず一つ目は前述のように
「キャッシュアウトして得た現金を別の投資に回す（もしくは利確して好きなことに使う）」
ことです。
先の例で$420,000にまでその価値が膨れた物件を75%のLTVでリファイナンスしたのであれば、
$315,000（$420,000 X 75%）
であり、元金残高が$28,000減ったとして当初の融資額から残っていた
$159,500（$187,500 - $28,000）
これだけの元金残高を清算。
それでも
$155,500（$315,000 - $159,500）
のキャッシュが手元に残ることになります。
そして二つ目に可能なのは、
「借金をインフレに潰させる」
ことです。
ここは個人で資産形成を計る上で大切な考え方の一つですので強調しておきたいと思いますが、アメリカ不動産投資においては
「インフレを味方につけて、インフレに借金を消してもらう」
ことが可能なのです。
先の例では10年前に借入れた際の金利が6.5%の30年固定金利で計算しています。
その金利で計算すると、毎月の返済額は
$1,185.13
でした。
これに対しパンデミック下の有利な金利で3.5%で$315,000をリファイナンス出来ていたとしたら、毎月の支払いは
$1,414.49
と、約$230支払いが増えることになります。
ところが実際は過去10年の間に家賃収入は十分に増えており、$230の返済額増加など十分に吸収するのです。
かつ究極は
「固定金利は3.5%」
「インフレにより前年同月比で物価は7%上昇」
こうなると、
物価上昇率（7%） - 固定金利（3.5%）
この差はそのままインフレが借金を潰すことになります。
ここは理論値のみならず、実際に家賃収入もまたインフレと共に上昇し続けており、けれどもその一方で借金返済額は固定金利の為に一定額のままなのです。
ここに
「モーゲージ金利は変動ではなく固定が良い」
と言われる理由があり、市場の状況に応じて一定期間後には金利が変動していく（通常は金利が上がる）変動金利ではどうしても不利になってしまいがちなことになります。
そこで「30年固定低金利」で借入れ・リファイナンスした不動産投資家たちは、このインフレ下においてはいよいよ
「インフレが借金を潰す」
という、目には見えない投資リターンを享受しているのです。
