こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「アメリカ不動産は複数項目の総合力でリターンを享受するもの」
「20年、30年先の為に種を植える」
そんな風に頭では分かっていても
「けれども、キャッシュフローの方が気になるんです」
というお声を結構な割合で聞きます。
もちろん
投資 = 最終的にキャッシュでリターンを受け取るもの
という解釈に何ら非はないはずですし、社会で生活する上では
「含み益も大事だけれど、それよりもキャッシュフローが欲しい」
という気持ちが湧くのはごく自然だと思います。
そこで昨日は一つの実例に近い目安として
物件価値：$150,000
家賃収入：$1,300
現金購入キャッシュフロー：$850
ファイナンシング購入キャッシュフロー：$100 ～ $400
の数字でお伝えしました。
このあたりは地域市場や物件年数、経年劣化により成績は全く違ってきますが、たった今の中西部のキャッシュフロー市場であれば上記の目安で大過ないはずです。
そして物件価格が
$200,000
$250,000
と高くなればなるほど家賃も高くなり、現金購入の場合のキャッシュフローは$1,000台後半も普通にあり得ます。
そうすると
「投資の観点では物件価格は高い方が有利」
かといえば実際はその正反対で、物件が高額であるほど現金購入のハードルは上がる上に、キャッシュ・オン・キャッシュリターンの視点では投資効率は悪くなります。
例えば、$250,000の物件を現金購入するよりは
⇒ 自分の出資は頭金の$70,000のみ
⇒ モーゲージを返済した後の月間キャッシュフローが$500
の方がキャッシュ・オン・キャッシュは
8.5%（（$500 × 12カ月）/$70,000）
と現金購入よりも出資に対するリターンは大きくなり、かつ現金購入が出来たのならファイナンシング購入なら同類物件を更にもう2軒購入できる計算になりますから、
⇒ 合計月間キャッシュフローは$1,500
であり、
⇒（テナントの家賃で）モーゲージ完済後は$540,000（（$250,000 - $70,000）× 3軒）のエクイティ獲得
がほぼ確実にしており、さらに言えばモーゲージ完済までの
（物件価値上昇額 × 3軒）
このキャピタルゲインが乗っかってくることになります。
結果として、総合的なリターンとしては数字上は明らかに他人様（金融機関）から借入れて
月間キャッシュフロー $1,500
を選んだ方が健全なわけです。
ただし、アメリカ不動産投資に対して
「キャッシュフローのみで生活を成り立たせたい」
「毎月の純キャッシュフローは$10,000を目指したい」
等のキャッシュフロー目的がある場合、ここまでで
「キャッシュフローだけで暮らすには、結構な物件の数が必要」
ということは明らかに分かります。
そしてだからこそ、アメリカ不動産投資で資産形成を図る投資家達はある共通項へと進むことになります。
その共通項とは
「マルチファミリー物件への投資にステージを上げる」
という定石です。
プロたちがマルチファミリーに行き着く理由
最初の出だしこそ一戸建てやコンドミニアム物件でアメリカ不動産投資を開始したとしても、
「アメリカ不動産で資産形成を極めていく」
と決めた人々はすべからく複数世帯の物件を購入するステージに入っていきます。
その彼らが複数世帯物件へと進む理由は主に次の3つです。
キャッシュフローを充実させる為
まずは本題にある通りですが、キャッシュフローを充実させたいのであれば
「ユニット（戸）を増やし続ける」
というシンプルな過程は避けられません。
ここまでにお伝えしたとおり不動産投資からのリターンを最大化させるためには、究極は「借金を使いこなせる力」を身につけて、自己資金のみならず「融資を引いて物件を購入していく」ことにあります。
けれどもここまでの数字のとおり、融資率が高いほど手元に残るキャッシュフローは少なくなるものです。
そうすると自己資金を押さえて投資効率を上げたいのなら、キャッシュフローを充実させるには
- ユニット単価を上げる
- ユニット数を増やす
この双方が必要な理屈になります。
そしてユニット単価上昇はユニットが存在してこそですから、根本的に「ユニット数を増やすこと」がキャッシュフローを充実させるキモになるわけです。
資産形成を加速させる為
そして
「キャッシュフローを充実させるにはユニット数が必要」
ということであれば、一戸建て物件はマルチファミリー物件にはかないません。
ここでいうかなわないとは、資産形成の目的を果たす上で
「マルチファミリー物件の方が資産形成のスピードが断然早い」
という意味です。
例えば一度でもアメリカ不動産を投資用に購入した方々は経験しているかと思いますが、
「一つの案件をクローズするのにも結構な時間と労力がかかる」
これは事実です。
そこが不動産投資は流動性が低いと呼ばれる所以で、現物のハコモノである不動産は購入にも売却にも一定の時間がかかります。
そうすると前述のように
「キャッシュフローを充実させるのにはユニット数の充実が必須」
ということであれば、
⇒ 一戸建て物件の取引を繰り返す私
⇒ マルチファミリー物件の取引だけを続ける私
同じ私でも、このどちらがユニット数を加速度的に増やしていくかは火を見るよりも明らかなのです。
結果はマルチファミリー物件に軍配が上がり、時間と共にユニット数はどんどん増えていくことになります。
大きな節税の為
そして5ユニット以上のマルチファミリー物件は「商業物件」に分類されますが、政府から投資家に許されている経費計上（節税）の機会は一戸建て物件よりも商業物件の方が遥かに大きくなります。
このことは
「国の住環境を充実させたい」
「その為に投資家の資金を使いたい」
と考える政府の思惑に合致しており、マルチファミリー物件の購入は投資家にとって大きなインセンティブです。
だからこそ、ビジネスや他の投資から大きな利益を得た年には
「マルチファミリー物件を購入して節税に努めたい」
とする投資家が多いのはごく自然のことで、いよいよ政府の思惑通りに住環境が拡充していくことになるのです。
そしてマルチファミリー物件を購入して大きく節税のみならずキャッシュフローが抜群に増えていきますから、そう考えるとマルチファミリー物件に進まない理由がないことになります。
。。。
投資家がマルチファミリー物件へとステージを進める主な3つの理由をお伝えしました。
「含み益や節税もいいけれども、とくかくキャッシュフローを充実させたい」
と願うのであれば、どこかの時点でマルチファミリー物件へステージを進める必要は確実に出てくるだろうと思います。
明日に続けます。
