どの市場のマルチファミリー物件を狙うべきか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資の主目的を「キャッシュフロー」とするパターンについてお伝えしています。

アメリカ不動産の本質で投資リターンを語るのであれば、アメリカ不動産投資に期待できるリターンは単純に一つではなく

入る

• 家賃収入
• 物件価値上昇によるエクイティ増加
• （融資を受ける場合の）元金残高減少によるエクイティ増加

出る

• 支出合計（物件保有と運用から派生する全ての支出項目）
• 減却償却
• （融資を受ける場合の）利息合計

最低でもこれらの「入る」と「出る（節税）」の総合力でリターンを享受することになります。

この総合値が保守的に見ても

10 ～ 15%

以上の運用成績をたたき出すことになり、実際は「攻め」の姿勢を加えていくとそのリターンは「インフィニット（∞ 無限大）」にもなり得るのものです。

かくして不動産投資とは不動産事業そのものですが、それと同時に

「含み益や節税もいいけれども、それよりも実入りとなるキャッシュフローを期待したい」

と考えるのは、投資行為に期待する成果を考えると当然のこと。

そして王道としては事業である以上は

「投下資金は極力少なく、けれども利益は最大限に」

そんな原則で事を進めるのは基本中の基本でしょうし、ことアメリカ不動産投資の場合は借金のコントロールに自身をつけたのならば

「投下資金は最低限に、残りは融資で」

と考えるのが真っ当ではないでしょうか。

そこで毎月の運用成績で純収益を示す

NOI（Net Operating Income：ネットオペレーティングインカム）

からその月のモーゲージ返済分を差し引いて加味すると、1ユニット（戸）当たりの純キャッシュフローは

$100 ～ $400

の範囲で推移するのが健全です。

そうすると例えば

「毎月$10,000のキャッシュフローが欲しい」

と願うのであれば、単純に考えて

「ユニット数を増やす必要がある」

という答えになりますから、資産形成に時間軸を入れた費用対効果を考えるのであれば

「1度の取引で複数のユニットを手に入れらえるマルチファミリー物件を狙う」

という手法に落ち着くことになるわけです。

最初こそ一戸建てやタウンハウスといった「ワンユニット」のみでアメリカ不動産投資なるものを開始したとしても、ある程度熟練してきたら

「マルチファミリー物件でユニット数獲得の速度を上げる」

という考え方でマルチファミリー物件を買い増し続けるパターンが定石となります。

そこで多くの投資家達は、熟練のレベルになってくると誰もが

8ユニット

12ユニット

32ユニット

。。。

と、少しずつ（あるいはジャンプアップしていきなり100ユニット以上に）ユニット総数の多いマルチファミリー物件に進んでいくわけです。

市場はどこを狙うべきか

そうすると潤沢な純キャッシュフローを求めてマルチファミリー物件を取得する段階にまできたとしたら、マルチファミリー物件を取得するのにはどのあたりの市場を狙うのが適切でしょうか。

この点は「マルチファミリー物件に何を求めるか」によってその答えは違ってきます。

例えば、今も昔もマルチファミリー物件は数字的に規模の大きい節税対策にも使われてきた経緯があります。

ユニット数が5つ以上のマルチファミリー物件は「商業物件」に分類され、その規模が100棟規模になるといよいよ節税対策としてもかなりパンチの効いた資産運用へと変化してくることになります。

そしてこのパターンであれば、選ばれるべき市場は間違いなくカリフォルニアやニューヨークといったキャピタルゲイン市場が有利です。

これらの地域のマルチファミリー物件は価格が相当に高く、それだけに節税効果も抜群だからです。

この点は一戸建てでもマルチファミリー物件でも変わらず、キャピタルゲイン市場でのキャッシュフローは投資効率の観点ではどうしても成績が悪くなります。

その最たる理由はキャピタルゲイン市場では固定資産税を始めとする支出が大きく、かつ物件価格が大きいということは返済額も相応に高額になりますから、よくてもネガティブキャッシュフローギリギリのトントンに終わるパターンが多いのです。

もちろん前述のように

「大規模な節税こそが狙い」

というのであればこれらのキャピタルゲイン市場は相性がよいことになりますが、このパターンはおよそ個人投資家というよりも日本円にして最低でも十億円単位の運用を目指す法人向きの案件ということになります。

かくして、個人或いは個人が設立するLLCのような小規模法人の資金の場合、

「キャピタルゲイン市場では（現金購入でない限り）それほどキャッシュフローは期待できない」

という点は覚えておきましょう。

そして個人投資家のレベルであれば、キャッシュフロー狙いであれば一戸建てやタウンハウスと同様に中西部のような「キャッシュフロー市場」が有利になりやすいと思います。

その理由は中西部のマルチファミリー物件の場合、傾向としてキャピタルゲイン市場と比較すると

⇒ 物件価格そのものが安い

⇒ 固定資産税等の大きな支出もキャピタルゲイン市場に比べると小さい

といった特徴があるからです。

それでは実際に中西部市場ではどんなキャッシュフロー型のマルチファミリー物件があるのでしょうか。

いくつかの実例を上げながら、中西部に点在する典型的なアパート型のマルチファミリー物件を取り上げることでその特徴と数字を掴んでいきましょう。

明日に続けます。