こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資投資においては
- 将来のエクイティ
- 経費計上による節税
からのリターンは横において、
「目に見えるキャッシュフローを増やしたい」
という目的があるのならば、
「ユニット数を増やすことは必須」
となります。
そしてそれを実現する答えが
「1度に複数戸を所有できるマルチファミリー物件を購入する」
ことであり、1回の取引で複数戸を所有できることから
「資産形成のスピードが上がる」
という結果になるのです。
そこで昨日はキャッシュフローを追い求めるマルチファミリー物件への投資としてその最適な市場を「中西部の地域」としてご紹介しました。
もちろんひとっからげに
「マルチファミリー物件は中西部地域でしか成功し得ない」
というものではなく、どこの市場であってもマルチファミリー物件が存在しているとおりチャンスはどの市場にもあるものです。
けれども少なくとも
「節税よりもキャッシュフローボリュームを大きくしたい」
という目的を果たす意味では、その性格がキャッシュフロー市場である中西部の方が有利だろうと思います。
そこでここからは中西部に存在する実際のマルチファミリー物件を見ながら、規模感と数字をみていきましょう。
実例：アーカンソー州リトルロック市
リトルロック市場は私(佐藤)も繰り返し取引に動いている中西部の地方都市の一つです。
リトルロックそのものは世界でもさほどその名を知られているわけではありませんが、不動産投資スポットとしては典型的なキャッシュフロー市場であり、私も好んでこの地域市場の物件をよく見ています。
一つ注意しなければならないのは、リトルロックダウンタウンの治安は決してよいとは言えませんので、リトルロックへの投資を検討する上では当地の事情を事前に深く理解しておくことは不可欠です。
この点は私(佐藤)も現地に複数のパートナーがおり、投資目線で過去の自分の投資に加えて
「どの区域のどのストリート寄りがベストなのか」
「どのあたりが避けるべきなのか」
はよく理解していますから、クライアントの皆様をご案内する際のツボどころは心得ているのです。
ここでは実例として、たった今私(佐藤)が目をつけている当地のマルチファミリー物件を見てみましょう。
住所の公開は控えますが、その物件は
上の赤丸の区域内にあります。
実はこのあたり、キャッシュフロー投資としては地元のベテランにも太鼓判を押されている一角の一つです。
そしてこのマルチファミリー物件は8戸入っているアパート物件であり、この近辺の賃貸需要は充実していますから現時点で満室となっています。
そこでまずは「マルチファミリー物件ユニットの典型例」という趣旨で部屋をのぞいてみましょう。
一戸建てであれマルチファミリー物件であれ、投資対象として取り組む上ではその入り口は
① ボロボロな物件を購入して自分で全面的にリノベーションする
② ちょっとした修繕レベルで済む物件を購入
③ プロがフルリノベーションを済ませた物件を購入
の3パターンがあり、ここでお見せする物件は「③」に相当します。
フルリノベーションは完了しており、かつテナント付も完了して満室の状態です。
テナントが入る前の部屋を見てみましょう。
この物件そのものは1982年に建てられており、ちょうど築40年の物件です。
マルチファミリー物件の場合は典型的な部屋数は
1ベッドルーム
2ベッドルーム
のどちらかを有するパターンがほとんどですが、この物件の場合は全戸ワンベッドルームになっており、完全な独身用のアパート物件です。
上の写真を見てのとおり床は完璧にフロアリングに張り替えられ、キッチンとバスルームも手直しが施され、壁のペンキも一新されていることが分かります。
もしも
「ボロボロな物件を購入して自分で全面的にリノベーションする」
このパターンを選んで自分で買い付ける場合、一戸建てを購入する時以上に最も神経を使いたいのは
１．修繕必要箇所の徹底したあぶり出し
２．業者による正確な見積もり
３．リノベーション期間の監督
です。
ここは単純に規模の問題にもなりますが、物件調査を行って修繕箇所をあぶり出し自分でリノベーションを行うレベルを設定して適切な業者に施工してもらう流れそのものは一戸建てのそれと全く変わりません。
違いがあるとすれば、マルチファミリー物件の場合は戸数が違うわけですから施工箇所が一戸建てと比べて2倍、3倍にもなるわけで、ということは一戸建てのリノベーションと比較すると
「ちょっとした見積もりの取り違いが、結果としてリノベーション費用の見立てを大きく見誤らせる」
結果となりやすいのです。
単純に考えてキッチンの仕様と必要修繕が一戸建てのそれとほぼ同じだったとして
「全戸で共通に行うべきキッチン箇所の修繕コストを$500見誤った」
というのであれば、この8戸のマルチファミリー物件の場合は同じ見誤りでも
「$4,000（$500 × 8戸）見誤った」
ということになりかねないわけです。
そこでマルチファミリー物件を購入する際はリノベーションコストの見積もりにはどこまでもこだわって詳細にわたり修繕箇所を見つけ、そのコストの割り出しに全力を尽くす必要があります。
今回ご紹介しているマルチファミリー物件はワンベッドルームですので難易度はまだ低く、それぞれの部屋を独身者用にしっかりと仕上げることで地元の賃貸需要を吸収することになります。
そこで今度は同物件を数字の側面から見ていきましょう。
明日に続けます。
