こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の話から、
「アメリカ不動産流アービトラージ戦略」
と位置付けて
「賃貸物件を借りて民泊に出す裁定取引」
についてお伝えしています。
１．安く購入する
２．高く売却する
３．差額で利益を取る
このアービトラージ（裁定取引）たる手法は各分野で応用され、
「最もリスクの少ないビジネスモデル」
として知られています。
そしてAirbnb（エアビーアンドビー）を初めとする民泊システムが整ってきたことにより
１．賃貸物件に対し入居契約を結ぶ
２．Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）に出す
３．差額で利益を取る
というアービトラージ戦略が可能となったわけです。
いわゆる、これまでの不動産投資としては
「物件を購入して賃貸に出すことで利益を得る」
という行為が前提だったはずが
「物件を所有しないまま利益を得る」
というシステムが可能になったことになります。
物件を所有せずに賃貸している立場ですから、そこにある責任はテナントのそれに限定されてきます。
この「アメリカ不動産流アービトラージ戦略」を実行する上での押さえどころは
⇒ 毎月の家賃を確実に支払うこと
⇒ 賃貸（転貸借）規約を履行すること
であり、守るべきを守れば物件を所有することによるリスクはゼロのままで利益を上げ続けられることになるわけです。
数字は成り立つのか
そこで実際に数字としての「アメリカ不動産流アービトラージ」は成立するのかを見ていきましょう。
ここでは先日の一軒家を丸ごとShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）に出すパターンで見たプロジェクションを使ってみます。
収入
宿泊料：$300（1泊）
年間収入：$108,000
空室率：$27,000（25%）
合計（A）：$81,000（$108,000 - $27,000）
支出
管理料：$20,250（25%）
庭の手入れ：$1,200
水道光熱費：$6,000
清掃：$2,250
害虫駆除・予防：$600
家具レンタル：$4,800
固定資産税：$2,251
保険：$1,022
修繕費：$1,200
合計（B）：$39,573
NOI（A - B）
$41,427（$81,000 - $39,573）
支出の中で、テナントの立場では確実に不要となる項目は
固定資産税：$2,251
保険：$1,022
修繕費：$1,200
害虫駆除・予防：$600
ですので、これらを差し引くとNOIは
$46,500
まで上昇します。
けれども家賃は1カ月$1,950ですから
$23,400（$1,950 × 12ヶ月）
であり、これを差し引くことで
$23,100
となります。
実際には
- 賃貸契約時のセキュリティデポジット
- 必需品初期費用
が出てきますのでセキュリティデポジット（家賃1か月分）を差し引くことで
$21,150（$23,100 - $1,950）
となり、かつ必需品への初期費用は2万ドルを上限に押さえたとしても
「初年度は利益は出にくい」
という結果になりそうです。
けれども2年目以降は数字を回収し始め、
「年間2万ドル以上は収益が見込める」
という計算になります。
仮に5軒実行した場合、年間10万ドル以上のキャッシュフローが物件を所有しないままに生まれてくる予想となります。
ただし、米国で賃貸物件を所有されている方は気づいたかもしれませんが、この「アメリカ不動産流アービトラージ戦略」においてもリスクコントロールと収益バランスを考える上では、有利なのは
「1～2ベッドルームの賃貸物件を民泊に出すこと」
です。
テキサス州等の固定資産税が高く生活費や安い地域ではなおさら勝率が上がり、概ね1ベッドルームの場合は年間収益が
$12,000 ～ $15,000
程度に推移する予想になります。
1ベッドルームでも5つの賃貸物件で実行すると、恐らく大抵の方々にとっては今の生活費を賄える計算になるのではないでしょうか。
アメリカ不動産流アービトラージのリスク
そこで昨日も簡単に触れましたが、改めてリスクの側面にもスポットを当てておきます。
固定費
このアービトラージ戦略では毎月の固定費は家賃であり、最悪でも家賃分は収入がないことには賃貸契約が維持できないことになります。
もっぱら、自分で物件を所有する場合もテナントが入らない限りは（ファイナンシング購入の場合）モーゲージ返済だけは最悪でも自分で支出することになりますから、毎月の固定費リスクは所有する場合と同等と言えそうです。
家主の同意
このアービトラージ戦略を使う場合、ある意味数字よりも大切なのはこの家主の同意です。
ここは隠さずに最初から
「民泊に転貸借します」
「自治体のルールを守り、迷惑はかけません」
と伝え、それを許容してくれるオーナーであることが条件となります。
自治体規約の変更
ここは昨日も触れましたが、ある時期に突然
「自治体の規約が変更となりました」
「ここからはこの地域では民泊は禁止となります」
等、民泊そのものが出来なくなる場合があります。
この場合、賃貸契約が終わるまでは家賃を支払い続ける必要が出てきます。
通常の課税所得になる
最後にここはリスクというよりも収入の扱いの話になりますが、利益の扱いそのものが通常の課税所得となり、賃貸物件から家賃収入を得た場合とは扱いが違い純粋に所得に対する税金が発生します。
また物件を所有しない以上は
- エクイティ
- モーゲージ返済残高の減少（エクイティの上昇）
- 減価償却（節税要素）
- 利息（節税要素）
等は一切ありませんので、不動産投資と比較するとリターンそのものは甚だ小さくなることは間違いありません。
。。。
かくして民泊システムを利用したアメリカ不動産流アービトラージも可能となり、実際にこの手法で毎月数万ドル単位で稼ぐ人々が少なくありません。
純粋な不動産投資よりはリターンが小さくとも不労所得の類に近いことは間違いなく、副収入としては検討対象となり得るのではないでしょうか。
