こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年のアメリカ不動産市場では予想どおり、
Affordability（アフォーダビリティ：値ごろ感）
が深刻化しつつある様子が伺えます。
昨年までは資産バブルという名のもとにパンデミック後に異常な好景気がアメリカ不動産市場にも訪れましたが、その実体は
⇒ 物件を購入出来る層
⇒ 物件を購入出来ない層
この両者が真っ二つに分かれるという、経済格差の著しく拡大でした。
物件を購入出来ない世帯では昨年からより顕著になり始めた急激な物価上昇により、
「所得に対して物価上昇が著しい」
「物件購入の検討どころではない（今は無理）」
という空気になりつつあり、この傾向が
Affordability（アフォーダビリティ：値ごろ感）
を徐々に下げて
「需要はあれども高値が高値を叩く」
という下げの圧力がかかる時期に入りかねないことになります。
そこでこのような物件購入が難しい時期にあっても
「所得が平均もしくはそれ以下」
の人々の中で特に
「初めて物件を購入する世帯」
に対しては手厚い政府支援が用意されています。
昨日はカリフォルニア州政府による「初物件購入の支援機関」として
California Housing Finance Agency（カリフォルニア州住宅金融支援機構）
をご紹介しましたが、このCalHFAが提供するプログラムを参考例として見ていきましょう。
本日も続けます。
CalHFA支援の対象者
まずはCalHFAが用意する救済策の対象となる条件を見てみます。
初めての物件購入であること
まずは
「物件購入は初めてであること」
が前提ですが、この初めてとは「人生で初めて」である必要はなく、
「過去3年間に自宅を所有していなかった」
ということであれば、それ以前には自宅を所有して売却していたとしても問題ありません。
このあたりの柔軟性は連邦政府支援のFHAにも似ています。
クレジットスコアが良好であること
CalHFAによる融資支援はいわゆる政府主導のプログラムとなり、クレジットスコアは良好であることが条件です。
収入に関わらず借金はきちんと返済する姿勢が求められており、クレジットスコアとしては
「最低でも660以上」
が条件となります。
借金の割合
アメリカ不動産融資の世界では
「月間所得に対する毎月返済義務のある借金の割合上限」
なるものが定められており、CalHFAプログラムの場合は
「現在自分が抱える固定返済額（車ローンや学生ローン等）を全て合計した毎月の総返済額」
が
- 初期の自動審査システムでは月収の45%であること
- 後のUnderwriter（アンダーライター：融資審査で数字を精査する専門家）による審査では月収の43%以下であること
が条件となります。
所得上限
そしてここがポイントですが、CalHFAプログラムを受けるには所得が一定額よりも低いことが条件となります。
より厳密には収入ラインはどこで暮らしていても同じということはなく、暮らしているCounty（カウンティ：郡）により違いがあるのです。
その所得上限の一覧はこちら。
上記リンク先を見ると、County（カウンティ）の平均所得に応じて収入上限が調整されていることが分かります。
対象者
CalHFAプログラムを受けられる対象者は
- アメリカ市民
- 永住権所有者
- 有効なビザ所有者
に限られています。
この3番目の有効なビザ所有者とは、以前私(佐藤)が特定の金融機関に確認した際は
「学生ビザ以外はOK」
とのことでしたが、ビザ所有の方でCalHFAプログラムを検討される方は金融機関にご自身で確認ください。
物件購入コースの受講
最後にここは興味深いのですが、CalHFAプログラムを受けるにはCalHFAが準備する
「物件購入コースを修了すること」
が条件となっており、実際に申し込む際にはこのコースを修了した認定証が必要です。
このコースは
- オンラインによる自己学習
- 政府指定機関での対面授業
のいずれかを選ぶことが出来ます。
二重構造を理解しておく
ここまではCalHFAプログラムの対象となる条件についてお伝えしました。
実際にはCalHFAプログラムのみならず、前述の所得上限が上回っていたとしても通常の連邦政府支援によるFHAのように物件購入の機会を広げる仕組みは数多く存在しています。
これらの各プログラムにはそれぞれ独特の規定があり、CalHFAプログラムの場合は上記のような条件をクリアすることが前提です。
ただし大切な点として理解しておきたいのは、CalHFAプログラムはあくまでも州政府機関であり、CalHFAそのものが融資を行うわけではありません。
この点は昨日もお伝えしたように、既存のCalHFAプログラムに登録されている認定融資機関が実際の融資審査を担うこととなり、より厳密には
１．認定融資機関が前述のCalHFA指定の条件をもって審査
２．「１」をクリアしていれば、本格的に融資審査
の流れとなります。
「１」はあくまでもCalHFA指定の条件であり、融資を実行する機関が設けた基準ではありません。
各融資機関はひとっからげに全てが同じ条件で融資審査を行っているわけではなく、その融資機関ごとに審査基準や条件には違いがあります。
その為により厳密にいえば「２」の段階で「融資を行う金融機関独自の基準による２回目の審査」が行われることとなり、そこで条件に合わない場合はCalHFAプログラムそのものを受けることが出来ないのです。
その為、
「CalHFAプログラム条件を満たせば融資が確定するわけではない」
という点は理解しておきましょう。
そこでいざ無事に
１．認定融資機関が前述のCalHFA指定の条件をもって審査
２．「１」をクリアしていれば、本格的に融資審査
の双方をクリアした後は、どのようなプログラムを受けることが出来るのでしょうか。
カリフォルニア州独自のCalHFAプログラムについて、その詳細を簡単に覗いてみましょう。
明日に続けます。
