こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場に参入を試みる、或いは物件を増やしていきたい方々から聞かれる
「まだ市場の様子をみるべきか」
「それとも物件を購入するべきか」
「けれども大きく価格が下がるのが怖い（高値掴みをしたくない）」
という声に耳を傾け、私(佐藤)が個人的に考える主観でお伝えしています。
最終的に判断を下すのは自分自身ですが少なくとも私(佐藤)自身はパンデミック下でも購入し続け、今も取引に動いています。
その理由は他でもなく、
「多少の上げ下げを経つつも、アメリカ不動産市場の上昇基調は続く可能性が濃厚」
と考えているからです。
ちなみにアメリカ人リアルターの中には
「アメリカの不動産価格は決して下がることはありませんよ」
と公言する方もいるようですが、これはとんでもない間違いだと思います。
アメリカ不動産価格はこの先に下がる時期は必ずくるでしょうし、その期間が
数カ月なのか
数年なのか
は誰にも分かりませんが、市場原理からして価格調整の時期は必ず発生するものです。
けれども大切なのは多少の振れ幅に心揺らされることなく、大局観で捉えて
「結局のところ、ベクトルはどこを指しているのか」
「なぜアメリカの不動産価格は上昇基調なのか」
を深く理解し、自分が納得できる判断を下すことが大切なように思います。
そこで私(佐藤)自身は少なくともドルベースで考えた時に、
「極力早めに、可能な限りポートフォリオを増やしていく」
ことに専念しています。
その理由について、本日も続けます。
購買力が失われていく
最初に昨日と同じグラフを見ていきますが、今回は過去に物件価格が下落したポイントに赤丸をつけてみます。
実際には小さな上げ下げを繰り返しながら全体的に価格上昇が続いていますが、その中でも5つのポイントに赤丸をつけてみました。
その中で最初に注目したいのが「①」の部分です。
この部分を拡大してみましょう。
このように、
1969年第三四半期 ～ 1970年第四四半期
の期間にアメリカ不動さ価格は大きく下がっていたことが分かります。
この時期は長期化するベトナム戦争で米国経済も疲弊していた時期に重なりますが、とりわけアメリカ不動産市場に直球で大きく影響を与えたのは「金利」です。
当時のフェデラルファンドレートを見ると、
このように推移しており、急激な金利上昇の結果に
需要 < 供給
このように触れ、物件価格が下がり続けたことがよく分かります。
この動きは本年2022年以降のアメリカ不動産価格の推移を明示しているかもしれません。
すなわちテーパリングの完了と金利上昇の動きは100%起こりますが、もしも今の急激な物価上昇が落ち着かないようであれば
「金利の急激な上昇率が69年以降のそれと酷似、或いはそれ以上」
ということになるのであれば、物件価格は下がってくる可能性は大いにあり得ると思うのです。
ただし仮にそれが現実になったとしても、急激なインフレに冷や水を浴びせる為の急激な金利上昇においては
「高金利が何年も高止まりし続ける」
ということは非常に考えにくいと思います。
そして冷や水を浴びせた後、金利を以前の水準に戻した際にほぼ間違いなく起こるのは
「価格の反発」
です。
その証拠に過去に1969年以降に価格が下がり始めた後、1971年第二四半期までに物件価格は大きく回復しています。
そうすると、過去の傾向から2022年以降に同様に激しい金利上昇が起こる場合は
１．金利に驚いて需要が引っ込む
２．物件価格が下がり始める
３．けれども金利が然るべき水準に戻ると大きく反発する
というシナリオはあり得そうです。
そして見抜いておきたい大切な要因は、
「下げを経験したとしても、価格は上昇基調に戻る」
というアメリカ不動産市場の基本的な動きです。
この点は商売において価格が定められる需要と供給の関係でいえば
需要 > 供給
この需要の強さから価格が上昇し続けることは間違いありません。
けれども実際には需要と供給の関係のみならず、不動産価格には昨日も触れた
「不動産価格高ドル安」
という根本的な力学が働いています。
不動産はハコ「モノ」である以上、インフレと無関係ではいられません。
より厳密には、不動産物件には
- 労働力
- 資材
という2つの因数が密接に関わっているからこそ、不動産は間接的にもインフレの影響は必ず受けることになるのです。
すなわち不動産に対してドルは安くなり続けていますから、
「物件価格は上昇基調が続く」
という結果になります。
ちなみにドルの価値を数字で語るならば
「1913年の$1」 = 「2020年の$26」
であり、
「米ドルの購買力は107年後に1/26になった」
ことになります。
そうするど、どうあっても今の米国経済の中では
「不動産価格の上昇基調（米ドルの購買力が減少する流れ）は変わりようがない」
という根本的な要因がそこにあります。
これを分子と分母の関係でいえば
需要と供給の関係 / 不動産高ドル安
で、そもそもがインフレの関係が底辺にあります。
だからこそ多少の価格調整は短期間に発生しつつも、根本的な物件価格の上昇基調は変わりようがない仕組みになっています。
その性質に乗っかるのであれば、不動産投資参入については
「極力早めに、可能な限りポートフォリオを拡大」
した方が有利なのです。
明日に続けます。
