DTI（Debt-to-Income Ratio）を縮める秘策：分母を改善する ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで住居用物件（1～4戸）をファイナンシング購入する際の

DTI（Debt-to-Income Ratio：収入に対する借金の割合）

についてお伝えしています。

• 自分の居住用物件
• 投資用物件

のいずれであれ、金融機関から融資を受けるにはその融資がConforming Loan（コンフォーミングローン）であれば

「毎月の収入に対する借金の割合を43%以下に抑える」

ことが最も大切なポイントになります。

そこで昨日まではDTIを下げる為に分母（収入）を高める要素として

「第三者となる安定した職場から出されているForm W-2が重要視される」

ことに言及しました。

「過去の2年間のForm W-2とTax returnの書類」

これらは融資審査を受ける際にほぼ確実に求められることになります。

• ノンコンフォーミングローン（政府機関規定に沿わないローン）
• プライベートバンク
• ハードマネー

等はこの限りではありませんが、少なくともアメリカ不動産投資で最も有利とされる

「30年固定金利」

の条件をフル活用したいのであれば、コンフォーミングローンの規定に沿って借金の割合をグロス収入の43%以下に抑えることが重要になるのです。

加えて、会社勤めではない第三者からForm W-2を手にすることの出来ない方々の場合は

「自分でビジネスを所有して自分に給与を支払う」

ことが有効である旨をお伝えしました。

通常の勤め先とは違い、自分が所有する会社からの給与の場合は過去2年間のForm W-2に加えて会社そのもののTax returnも求められることになります。

けれども自分が所有するビジネスが順調であれば全く問題ありませんし、何よりも自分に対してForm W-2を発行することは最も現実的な方法です。

もう少し言うなら、通常の会社勤めの場合は給与は固定されており、昇給はあれども$1,000以上の単位で給料を上げ続けることは一気にポジションが上がらない限りなかなか出来ないものです。

けれども自分が所有するビジネス場合は給与は青天井ですから、自分のビジネスの進め方次第で給与はいくらでも上げられることになります。

私(佐藤)自身も過去に意図的に自分への給料を大幅に上げたことがありますが、これはその当時、本シリーズでお伝えする「43%ルール」を意識してのことでした。

コンフォーミングローンの場合はその審査ルールとして

「着実に昇給している」

ことはポイントが高く、かつ

「昇給の度合いが著しい」

となれば、融資元にとってはかなり安心材料になるのです。

ここから、DTIの割合を下げる分母の収入についてもう少し見ていきましょう。

それでも収入に限界がきたら

そこで会社勤めではない自営業の方々の場合も

自営業者（Sole Proprietor）

ではなく

ビジネスオーナー（Business Owner）

として会社を設立する方がコンフォーミングローンにとっては有利になると思います。

自分の会社が拡大すればするほど給与は伸ばせるはずですから、むしろ

「ポートフォリオを拡大していく」

という戦略を掲げるのであれば会社勤めよりもビジネスオーナーとしての立場の方が有利となる側面もあると思うのです。

もちろんここは単純に

「会社勤めでは不利」

という意味ではなく

「会社勤めをしながら、（自分のビジネスを立ち上げて）ビジネスオーナーになる」

でも良いわけです。

自分でビジネスを所有することは夢があるのみならず、より現実的に老後に備えた自分基金を構築する上では避けて通れない道なのかもしれません。

米国では毎年の起業件数が相当に多い理由の一つがここにも垣間見えるのではないでしょうか。

限界の向こう側へ

かくして、アメリカ不動産をしてポートフォリオを拡大していく為には

「自分の会社から自分にForm W-2を発行する」

ことは有効である一方で、ビジネスの拡大とは別に

「むやみやたらに自分への給与を上げ続けることが正しいわけではない」

レベルに到達する時がくると思います。

そうすると

「これ以上、W-2を使って分母を大きくは出来ない（しない方がよい）」

という場合はどうすればよいのでしょうか。

実はここに、自分が暮らす住居用物件用の融資では実現できない裏技があります。

投資物件だからこそ可能であり、自分の居住物件では無理なもの。

それは

「投資物件から発生する家賃」

です。

通常はコンフォーミングローンの場合はあくまでもW-2が基準であり、投資物件からの家賃収入は審査の対象外です。

けれども、もしもForm W-2で行き詰ってしまった場合にローンオフィサーから

「残念ですが、これ以上の融資は無理そうです」

と言い渡された時には

「私の投資物件からの家賃収入を勘定に入れてください」

と交渉してみましょう。

ここはモーゲージ会社の方針にもよりますが、概ね融資申請者のクレジットスコアが良好であれば思ったよりもこのあたりは柔軟に対応してくれるものです。

特にすでに投資物件を所有している方は

「〇〇〇の物件は現状で家賃収入が$〇〇〇ありますから、これを安定収入の一部にしましょう。」

「今回の投資物件は$〇〇〇の家賃が入る見込みですから、これも安定収入の一部にしましょう。」

と、厚かましく投資物件からの家賃収入を安定収入の一部にするように交渉すると良いと思います。

実際、金融機関としては申請者による言い値ではなく自前のAppraiser（鑑定者）による査定で

「確かにこの物件の見込み家賃は$〇〇〇で、この家賃収入は安定していると言える」

と判断されるのならば、Form W-2に加えて正式な追加収入と見てもらえるものです。

この式で言えば、軒数を増やすたびに過去の投資物件のモーゲージはその物件の家賃で自己解決出来ることにすらなります。

。。。

かくしてDITを算出する公式の分母、「税引き前の収入」は勤務先からのForm W-2からでも増やすことは可能であり、ここまでにお伝えした

分子：借金を減らす

分母：収入を増やす

の双方のテコ入れにより、投資物件に対するファイナンシング購入はそれなりのレベルに仕上がってくると思います。

実際にはコンフォーミングローンにはそれでもいつか上限がきますが、そこに至るまでにポートフォリを拡大しているのならそこからは

「商業物件（5戸以上のマルチファミリー物件）」

のステージに進むべきレベルに到達しているはずです。