こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって
⇛ 自分基金を構築する上ではお金に関する知識を深めることは必須
⇛ 資産を育む良い借金を使いこなせるようになることが大切
⇛ ファイナンシング購入のコツ（借金を収入の43%以下に抑える）
という趣旨でお伝えしたところ、思いの外、反響を頂きました。
「借金は悪いもの」
「借りたものは極力早く返すべき」
そんな日本で美徳とされるだろう感性は正しく、何ら否定されるものではありません。
けれども事実をいえば、およそこれらの借金に対する既成概念は
「お金を奪っていく悪い借金」
に対してのものではないでしょうか。
借金には
- 良い借金
- 悪い借金
の2種類があり、本シリーズで語るのは前者の良い借金の話になります。
良い借金の性質を一言でいえば、
「関係者一同を富ませる借金」
です。
このことは少し考えると分かりますが、私達が文明社会の恩恵に預かる根底には
- サービス
- 商品
が絶え間なく提供され続けるシステムがそこにあります。
そしてこれらサービスと商品を提供するのはその殆どが民間企業です。
その民間企業がビジネスを進めるにあたり
⇛ どこかの時点で借金をして事業を大きく伸ばす企業
⇛ 創業以来一度も借り入れたことがない企業
この二者でどちらがサービスと商品をより充実させていける可能性が高いかは語るまでもありません。
そして不動産投資の実情は不動産事業であり、事業である以上は不動産物件への融資もまた
「事業への融資」
と全く違いはないものです。
少なくとも私(佐藤)には
⇛ 世にサービスと商品を提供し続ける民間企業
⇛ 世に住環境を提供し続ける不動産事業者（不動産投資家）
この2つには違いが全く見えませんし、関係者全員を富ませるべき「良い借金」を使いこなせる能力を身につけることは、個人の資産形成においても重要なテーマだと思います。
そして借金を使いこなす能力の中で最も大切なのが「リスクコントロール力」でしょうし、リスクをコントロールする能力はまだ身についていないという段階であれば、良い借金であっても手を付けるのはまだ控えた方がよいことになります。
商業ローンの特徴
そこで先日は良い借金と向き合う際のポイントの一つとして
「DTI（Debt to Income：収入に対する借金の割合）」
について見ていきました。
こちらはコンフォーミングローンに関する
「借金の割合は収入の43%が上限」
とされるルールを意識したものでしたが、
1 〜 4戸
の「住居用」に分類される
Single Family（シングルファミリー：一戸建て）
Small Multifamily（スモールマルチファミリー：小規模複数世帯）
を購入する際は、自分が抱える借金の割合を事前に計算しておくとスムーズに手続きが進められると思います。
そして1戸建て或いは小規模複数世帯を運用し始めると、その運用期間を通して
「なるほど、不動産投資（事業）とはこんなものか」
「こんなトラブルが起きるものなんだ」
「けれども確かに、着実に資産は形成されていく」
そんな実体験を元に自信と確信が出てきます。
そしてもしも
「このままアメリカ不動産でポートフォリオを拡大していきたい」
「戸（ユニット）数を増やして、家賃収入のみで暮していきたい」
と思うのであれば、どこかの時点で5戸以上の分類となる
商業用物件
のレベルに進んでいく必要が出てくるはずです。
もちろん
「いえ、私は4戸までの住居用物件の範囲でポートフォリオを拡大し続けます。」
という選択肢もあるでしょうし、それはそれで個人（法人）の自由です。
けれども計算するとよく分かりますが
「商業物件の方が遥かにリターンは大きい」
ことは間違いありません。
ただし、先の
「サービスと商品を世に提供する」
という経済サイクルの根幹に対して
「サービスや商品の規模が大きいほど資金が必要」
「それに伴い多額の借金が必要」
という理屈と同じで、不動産事業の場合も
「物件の規模が大きいほど資金が必要」
「それに伴い多額の借金が必要」
となります。
そうするとその本質は良い借金とはいえ、当然その規模に相応な「リスク」が派生してくることになりますから、このあたりは知識と経験を深めながら徐々に規模を大きくしていくべきなのです。
ちなみに
で紹介したグラント・カードン氏はアメリカの不動産業界ではかなり名前を知られていますが、彼の持論は
「最初から100戸以上の商業物件を購入出来るだけの資金（頭金）があるのなら、初めての物件購入も100戸以上の商業物件からで良い」
というものです。
事実、カードン氏は自分が一番最初に購入した一戸建て物件のターンオーバー（テナント入替期間の作業）に嫌気がさしてその一戸建て物件を売却。
それ以降は自分で資金を貯めて2度目はいきなり大規模な商業物件を購入しています。
「経験はやりながら積めば良い」
「その代わり、自分はAクラスのアパート物件しか購入しない」
という考え方で、これは理屈ではそうですしカードン氏本人がそれを証明しています。
けれども誰でもカードン氏のようなツワモノではありませんし、これは万人に通用する戦略ではないことは確かです。
その意味では商業物件に進むのはやはり、自分が一戸建てや小規模複数世帯である程度の経験を積んでからがよいのではないでしょうか。
そしてやがて時期がきたら商業物件へと進み、感触を確かめながら
「将来に向けて大きな種を植える」
というステージに入っていけばよいと思うのです。
いわゆる不動産投資（事業）において商業物件を意識するステージに入ることになりますが、このレベルになるとその規模感から
「現金一括で購入」
というわけにはなかなかいきませんし、商業レベルに入る上で十中八九必要になるのが
「商業用ローン」
ということになります。
そこで今回はアメリカ不動産投資でポートフォリオを拡大し続ける人々がいつか必ずぶつかるだろう壁、商業用ローンについて見ていきましょう。
明日に続けます。
