こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「アメリカ不動産をしてポートフォリオを拡大していきたい」
「家賃収入だけで暮していけるようになりたい」
そこまでのレベルを目指すのであれば、どこかの時点で5戸以上の「商業用物件」に分類される不動産物件への投資に動く必要は出てくると思います。
1〜4戸の住居用物件のみを購入し続ける選択もあるとは思いますが、
⇛ 1〜4戸の住居用物件
⇛ 5戸以上の商業用物件
この2つを比較する時に顕著に出てくるのが投下した
- 資金に対するリターン
- 時間的な効率
の差です。
計算すれば一目瞭然に
「商業物件の方がリターンが大きい」
ことが分かりますし、またそれと同等に
「商業物件の方が資産形成のスピードが早い」
ことに気づきます。
このあたりは物件の規模や条件により全く異なるものではありますが、借り入れをしての物件購入にあたりクロージングまでの期間は通常は
30日 〜 45日
です。
1戸建ての場合、これだけの期間をかけて発生する家賃収入元は1戸のみになります。
4戸のFourplex（フォープレックス）物件の場合は収入元が4戸。
けれども32戸の商業不動産物件であれば32戸。
という具体に、同じような時間をかけても結果として発生する家賃収入元の個数がどちらが多いのかといえば商業レベルの方です。
すなわち、商業物件のステージに進むことは
「時間にレバレッジをかける」
ことにもなります。
そして極めつけは、アメリカ不動産投資の出口戦略に
「完全売却」
を視野に入れているのであれば、ここが最も大きなインセンティブです。
2つの異なるタイプの物件、
住居用物件
商業物件
にはその物件価値の査定方法に根本的な違いがあり、前者の住居用物件の場合は
Comparative Analysis（近所の同等物件との比較）
で推し量られるのに対し、後者の商業物件の場合は
物件価値 = NOI / キャップレート
の公式で価値が定まることになります。
そうすると分子の
NOI（Net Operating Income：純収入）
は家賃収入が高くなると大きくなりますから、商業物件レベルを運用する中で
１．必要に応じてユニットを改修・アップグレード
２．家賃を上げる
の流れで全体の家賃収入を上げることに成功すると、物件価値は年々高まってくるわけです。
商業物件の場合は購入前にここを事前に緻密に計算することが最大の肝であり、日本円にして
一千万円単位
どころか
一億円単位
で価値を高を高めて売り抜ける筋書きが普通に展開されている世界、ということになります。
商業不動産ローンの特徴
そこでいざ商業レベルの不動産物件へと歩を進めていく場合、十中八九向き合わねばならないのが
「商業用不動産ローン」
になります。
商業不動産物件の場合はその規模から
「自己資金100%で購入」
というわけにはいかないものです。
その為に商業物件の取引に動く前には
住居用に区分される物件（1〜4戸）
で十分に経験を積んでおくこともそうですが、同時に
住居用と商業用の不動産ローンの違い
についても予め知っておくとよいと思います。
住居用区分の不動産ローンの場合、その前提は
「購入者が自分で暮らす居住用物件」
ですから、そこには国民の住環境を整える為にあらゆる政府政策が整備されています。
特にコンフォーミングローンの場合は政府規定も絡み、前回お伝えしたような借り入れに対するルールは業界で統一されているものです。
ところが商業用不動産ローンの場合、一転して話が違ってきます。
誤解を恐れずにいえば、商業不動産ローンを組む時の基準は
「てんでバラバラ」
といっても過言ではありません。
厳密には商業不動産ローンの世界でも常識とされる基準は存在しますが、けれども一つの基準でもやけにその範囲に幅があったり、或いは基準そのものが別のレンダーではコロッと変わったりと統一感がまるでないものです。
その為、初めて商業不動産ローンの審査を体験する方々の中には
「あっちのレンダーはああ言う」
「こっちのレンダーはこう言う」
で、
「何がどんな基準になっているのかさっぱり分からない」
と感じる方々が少なくないことになります。
けれどもこの独特な商業不動産ローン審査の癖については
「商業物件用のローンとはそういうものだ」
と解釈するしかないでしょうし、
「一つとして同じ商業不動産ローンは存在しない」
「それぞれのローンを独特に味付けして自分好みに仕上げるしかない」
と理解しておくのが良いように思います。
一言で言えば
「荒馬を一匹一匹の手懐（てなづけ）ける」
これが商業不動産ローンと向き合う時の心構えと言えるかもしれません。
そこで商業不動産ローンについてその触りを理解するにあたり、
住居用物件（1〜4戸）
商業用物件（5戸以上）
のローンの特徴の違いを比較しながら見ていくとよく分かりますので、それぞれのポイントを
住居用
商業用
に分けて見ていきましょう。
ここでいう商業とはもちろん
「人が暮らす5戸を有する住居用物件」
のことですが、今回は比較対象として
- ローン申し込み可能者
- 審査基準
- 融資形態
- 融資割合
- 融資期間
- 金利と手数料
- DSCR（Debt Service Coverage Ratio）
- 前払い条件
あたりを押さえてみたいと思います。
これらの項目ごとに住居用物件（1〜4戸）との違いを理解し、
「良い借金を使いこなす能力」
を少しでも高めていきましょう。
明日に続けます。
