こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカの商業不動産ローンについてお伝えしています。
アメリカ不動産をして自分基金を不動のものに仕上げていく場合、どこかの時点で
「５戸以上の商業物件」
の取得を試みて
「商業不動産ローン」
に申し込む場面が出てくると思います。
けれども商業ローン審査と向き合うことは
「荒馬を扱う如し」
と例えてもよいくらい、最初は骨の折れるものです。
「最初」という意味は、商業ローンを繰り返す間に経験と実績が積み上がっていきますから、徐々に融資審査を通過しやすくなってくると思います。
荒れ馬が跳ねまくる様子を受けて最初は何をどう対応すればよいのか分からないものですが、数をこなしていく中で
１．自分の経験値が積み上がり
２．荒馬に飛び乗っても振り落とされない力量がついてくる
上では
「次はこの荒馬に」
「今度はこの荒馬に」
或いは
「この同じ荒馬にもう一度」
と当初のあたふた感はなく、コツを掴んで飛び乗れるようになるのです。
最初の段階では荒馬が扱いにくい理由は、主に昨日お伝えした
- 融資の規模（最低融資額が大きい）
- 融資元の保証（新しい法人では個人資産の審査も必要）
の2点になります。
そしてその根幹の理由として難易度を高める真因になっているのが
「連邦準備制度による規定の違い」
です。
すなわち一口に商業不動産ローンといっても
⇛ 大手銀行
⇛ 中規模銀行
⇛ 地方銀行
ではそこに適用されるルールが全く違ってきます。
そこで融資申込者の視点からすると
「あっちの貸し手はああ言う」
「こっちの貸し手はこう言う」
と、てんでバラバラに見えるのです。
一つ実例で言うと、本日の時点で全米大手銀行の一つである
バンク・オブ・アメリカ
では商業不動産ローンの申込み要項に
- 6ヶ月間金利0%
- オリジネーションフィー（ローン組み取り扱い手数料）無料
- 融資額$100,000から
とあります。
昨日私(佐藤)は最低融資額は
$500,000以上
$1,000,000以上
が割合として多いとお伝えしましたが、そうすると
「えっ、$100,000でもいけるの？」
と思うところですが、実際はその条件は更に
- 申込み名義の法人を2年以上所有していること
- 年商が$250,000あること
と続くのです。
そうすると
「この物件のプロジェクトの為に法人を設立しよう」
とする出来立てホヤホヤでは相手にされませんし、しかも法人名義でこれから家賃収入を入れていきたいのに年商が最低$250,000となると、2年目でもそれだけ稼ぐ法人になっているかも分かりません。
けれどもこのバンク・オブ・アメリカの場合も
「すでに長年に渡り不動産運用専門のLLCを所有している」
「グロスの家賃収入が$250,000以上ある」
という場合は、この融資条件に当てはまることになります。
経験と実績が積み上がるにつれて楽になるとはこの意味で、最初はここまでの条件は整っていませんから初めの頃はそれなりの苦労が伴うわけです。
商業ローンの融資期間
そこで
住居用物件のローン
商業用物件のローン
の違いで必須の知識として
「融資期間」
についても触れておきたいと思います。
住居用物件の場合、最も選ばれる割合が多いかつ投資として有利なのは
「30年固定金利」
です。
30年という長期間であれば利息を含めるとその支払い総額は最も大きくなります。
これに対し金利だけで言えば15年ローンの方が低いものです。
けれども毎月の支払いそのものは計算してみると30年の方が安くなりますから、
「毎月の支出額」
という視点で言えば30年の方が有利になるのです。
そこで4戸までの住居用物件を投資対象として購入する場合は原則として
「30年固定金利」
で30年間変動することのない安定金利、かつ毎月の支払いが最も少ないパターンで融資を組むのが最適となります。
これに対し、商業不動産ローンの場合は融資期間そのものに違いがあります。
業界では10年の期間で区切られ、
10年以下 … Short term loan（短期融資）
10年以上 … Long term loan（長期融資）
とされていますが、一般的には
3年 〜 7年
の融資期間が最も多く、長くても大抵は20年です。
またその融資期間の表現も独特なものがあり、例えば商業不動産ローンの融資期間として
7 years and a 30-year amortization
もしくは単に
7/30
と書かれた融資期間の表現を見ることがあります。
これだけを見ると
「7年と30年、融資期間は一体どっちなんだ？」
と混乱してしまいそうですが、これはどういう意味かといえば
「7 years and a 30-year amortization」
であれば
「融資期間は7年間。その間に30年間のアモチゼーションで算出された金額で毎月返済とする」
「7年目の最後には元本残高を一括返済する」
となります。
すなわち融資期間そのものは7年間であることに間違いありませんが、あたかも住居用物件の30年固定金利の時のように
「30年間で元金を利息と共に返済していく」
というパターンの支払い予定に従って毎月の返済を進めていくのです。
けれども30年間の前提で支払いが進んでいくものの、実際には7年間であれば元本が残っていますから
「融資期間は7年で終了となり、最終月には元本残高を一括で返済する」
となるわけです。
そうすると
「7年間しか融資してもらえないのではあまり意味がないのでは？」
と思ってしまいますが、ここは
「7年目のローンが終わる時期にリファイナンスする」
とするしかありません。
このように商業不動産ローンの場合は
「長い期間の前提でローンを組みつつ、実際は短い期間（5〜10年）で融資期間が終わる場合が多い」
「結果として長期ホールドの場合はリファイナンスの必要が出てくる可能性が高い」
ということは覚えておきましょう。
明日に続けます。
