こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって
4戸までの住居用物件ローン
5戸以上の商業用物件ローン
について、ほんの一部ながらそれぞれ要になるポイントについて触れました。
そうしたところ、特に米国で暮らす方々から大きな反響を頂戴しました。
実のところ、アメリカ不動産への投資は老後に向けた
「自分基金」
の構築を目指す方々にとって、現実の実生活に直結するよりシリアスな検討事項の一つになってきていると思います。
この点は米国に暮らす方々のみに限らない話ですが
⇒ パンデミックに対する経済刺激政策の副作用としての急激なインフレ
⇒ ウクライナの問題から派生しつつあるインフレ
このダブルパンチで
「我慢するべきは我慢」
としつつも
「このまま先はどうなるのか？」
「今のインフレはいずれ収まるとしても、このままのペースでは20年、30年後はどうなるのか？」
そんな風に、
- 食材
- ガソリン
- 生活用品
等のほぼ全てが劇的に値上がりする今、将来に不安を覚える方々が増えているのです。
このあたりは誰に煽られる話でもなく現実に目の前に起こっていることですから、過度な欲望をもって
「どんどん稼いで大金持ちになりたい」
などという無味乾燥な目標ではなく
「世界経済がどうなっても経済的自立は守りたい」
「自分の身は自分で立てて、余力で周りの人に手を差し伸べられたら」
そんな
１．自分を守る（自分が倒れては意味がない）
２．余力で周囲を助ける
の順番で人生を経済面においても揺るぎないものにしてくれる自分基金の構築は抜かりなく進めていく必要があると思うのです。
そこで少なくともアメリカ不動産投資に取り組む上でのより安全な進め方は
１．4戸までの小さい物件で「アメリカ不動産投資とは何たるや」を実践しながら学ぶ
２．5戸以上の商業物件レベルへと進み、パイの大きな投資感を身につける
の式で、徐々に小さな物件から大きな物件に進むのが適切なのように思います。
その上で先日はローン組みの過程で目にするだろうポイントについてお伝えしましたが、その補足を兼ねていくつかの共通して頂戴した質問をQ&A形式で見ていきましょう。
名義だけ法人にすることは可能？
アメリカで不動産物件を所有する際に、多くの投資家が迷う判断事項の一つに
「物件をLLC（法人）で所有するべきか？」
という疑問があります。
物件を所有するパターンは
⇒ 個人名義で所有する
⇒ 法人名義（多くの場合LLC）で所有する
の2つに1つです。
そして法人名義で所有する場合、その主な目的は
「テナントに訴訟を起こされた時のLegal Shield（法の盾）」
です。
法人の本質は「法の人」であり、自分が設立した法人でも自分とは別人格（法人）がそこに現れることになります。
法人の所有者は自分であったとしても、法人は法的に「自分以外の存在」として扱われるわけです。
結果として何かしらテナントから訴訟を起こされることがあれば、その訴訟対象は
「物件を所有するオーナー」
ということになります。
そのオーナーは法人名義であれば訴えられるのは自分ではなく法人になりますから、その法人がLegal Shield（法の盾）として機能してくれることになります。
そして法人を設立する際に最も選ばれる形態が
LLC(Limited Liability Company：有限責任会社)
ということになりますが、このLLCを設立することで仮に訴訟が起こった場合でも個人への影響を最小限にすることが出来るわけです。
ちなみに
「LLCさえ設立してしまえば訴訟が起こっても100%大丈夫」
かといえば、そんなことはありません。
ここは別の話になりますので割愛しますが、LLCを対象に発生する訴訟の多くが
「LLCの盾を突き破って、個人に賠償責任が命ぜられる」
というケースもあるのです。
いずれにせよ、それでも法人を立てて物件を取得することで資産を守るレベルが向上することは間違いないように思います。
名義のみ法人に？
そこで先日までのローン組みの項を読まれ、特に4戸までの住居用物件において
「名義は法人で、ローンは個人で組むことが可能か？」
という疑問を持たれる方々が多くいらっしゃいました。
答えとしては、残念ながら契約期間中に同時進行で
物件名義 ⇒ 法人
ローン名義 ⇒ 個人
この組み方は出来ません（本項の時点）。
前述のように
- 法人（法の人）
- 個人
この2者は別々の存在のはずですから、法人（法の人）が所有している物件を個人が取り扱うことは出来ない問題が出てきます。
また
法人 = 商業レベルの扱い
になりますから、4戸までの住居用とみなされる物件であってもその所有者が「法人（商業扱い）」ということなると
「法人名義で商用ローンを組む」
というオプションしかなくなり、
「法人所有の物件で住居扱い（4戸まで）のローンを組む」
ということは出来ないのです。
「LLCで所有してしまうとローン組みが難しい」
ここが、アメリカ人投資家達も共通して悩む法人名義で物件を所有する際の一つの壁になります。
もちろん
「法人名義で4戸までの住居用物件を購入する」
「同じ法人名義で商用ローンを組む」
この形は理論的には可能です。
ただし、この形は先日お伝えしたとおり商業用不動産ローンの枠内では
「最低融資額に満たない」
或いは
「規模の割にローン組みにあたる手数料各種が高額」
という問題があり、なかなか現実的ではないものです。
以上のような理由から、願わくば
「名義は法人で、ローンは個人で組む」
という形を実現したいものですが、そうは問屋が卸さないことになります。
。。。
だだし、
実はここに、一つの抜け穴があります。
ここから、名義は法人にしつつローンは個人で組むテクニックについて見ていきましょう。
明日に続けます。
