こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資でより良い物件管理を実現するべく、物件構造についてお伝えしています。
Structure（ストラクチャー：構造）
Function（ファンクション：機能）
Finish（フィニッシュ：仕上げ）
の中でStructure（ストラクチャー：構造）について、本日も続けます。
Structure（ストラクチャー：構造）
Foundation（ファウンデーション：基礎土台）
想像に容易いと思いますが、Foundation（基礎土台）はあらゆる物件の中で最も大切な部分です。
- 住居物件
- 商業物件
のいずれであれ、Foundation（基礎土台）無しには居住空間（従業空間）を整えることは不可能です。
物件管理視点で言えば、デベロッパーが手掛けたプロジェクトであればFoundation（基礎土台）が手抜きであることはほぼ考えられませんし、土台が壊れることも極めて稀です。
土台の欠陥は致命傷であり、土台の上に物件は建てられるわけですからデベロッパーとしても決して手が抜けない部分です。
そして通常、アメリカの大抵の物件はCinder blocks（シリンダー型ブロック）が縦に並んでMortar（モルタル）に支えられる状態で安定して上に伸び、その全体を土にコンクリートを流し込むことで仕上げていきます。
このFoundation（基礎土台）工事初期には四角のコンクリートが並んでいるのが見えますが、その周囲にドクドクとコンクリートが流し込まれ、最後に蓋をするようにコンクリートが流し込まれて仕上がりです。
またFoundation（基礎土台）に取り掛かる前のには「Soil（土）」が入念に調べられます。
通常はデベロッパーによりその土地周辺の地質調査が行われ、もしもSoil（土）が柔らかすぎる場合は通常よりも遥かに深く堀り下げてそこに「Basement（地下室）」を作ることでより土台の安定度を高める場合もあります。
このBasement（地下室）を設ける構造は特に丘のような斜面に建てられる物件に多く見受けられ、この場合は部屋を増やすためというよりもFoundation（基礎土台）の強度を高める為にわざとBasement（地下室）を設けるわけです。
Frame（フレーム：枠）
そしてFoundation（基礎土台）の次に取り掛かるのがFrame（枠）の部分です。
Frame（枠）は人の体で言えば内蔵を守る肋骨のようなもので、その強度がそのまま物件全体を支える力となります。
最初にFoundation（基礎土台）の上に網の目に横たわって敷かれるFrame（枠）がありますが、ここで使われる木材のサイズは
2X6（ツーバイシック）
2X8（ツーバイエイト）
のいずれかです。
ここは床の真下になる部分ですので強度が求められることから、大きめのサイズが選ばれることになります。
そしてこのFrame（枠）が組み込まれた上にPlywood（合板）が敷かれ、床の大元が仕上げられます。
そして物件の外回りとなるFoundation（基礎土台）から縦に伸びるFrame（枠）は後にDrywall（ドライウォール）で見えなくなる部分ですが、この外枠部分には
2X4（ツーバイフォー）
サイズの木材が使われるのが一般的です。
ただし厳密には家の構造と大きさにも影響され、仮に業者の方で
「この建物の重さでは2X6（ツーバイシック）が必要」
と判断される場合もあります。
ここは外枠を固める大元の重要なFrame（枠）であり、そのまま上に伸びて屋根の骨組みとなるFrame（枠）を固めることになります。
そこでかくも重要なFrame（枠）ですが、Structure（構造）部分の重要な位置を占めるこのFrame（枠）作業は驚くほど簡単に進み、一戸建ての場合は通常2日ほどで仕上がってしまうものです。
この構造を初めて見る日本の建築関係者からは
「シンプルすぎる」
「強度は大丈夫なのか」
とよく驚かれますが、おもちゃを組み上げるとは極端な表現までもそれくらいのイメージで工事は進んでいきます。
それでいて強度には全く問題はなく、
「合理的に考えて必要のないことは行わない」
というアメリカ人気質がこのFrame（枠）作業にも現れているかもしれません。
そして物件管理の側面で言えば、もしもこのFrame（枠）の交換が必要になるとすればその原因は主に
⇒ 屋根からの雨漏り
⇒ 2階の水回りからの浸水
このいずれかです。
建築段階ではFrame（枠）は全体が見えており、目視で簡単に再確認出来る為に建築段階で不備が出る可能性は極めて低くなります。
けれども完成後にFrame（枠）にまで浸水が起こる場合、時間を経てその部分が腐食することはあります。
そこで例えば物件の定期点検において
「室内の天井にシミが見える」
という場合は高い確率でフレームにもダメージが起こっていますから、急いで専門家による
１．部分穴あけ
２．腐食レベルの点検
３．必要に応じてFrame（枠）の交換
４．穴を塞ぐドライウォール作業
が必要となります。
Frame（枠）の特徴としては
「Frame（枠）そのものは基本的に丈夫」
「けれども水漏れが発生した場合はFrame（枠）の点検も必要」
というポイントは覚えておきましょう。
Frame（枠）の取替が必要なレベルの修繕は結構な値段になり得ますので、極力早めの処置が推奨されます。
明日に続けます。
