こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ全土を俯瞰すると、
まるで重力に反するかのように
異次元レベルで時間が回り続けているかのように
「全米或いは州の傾向とは真逆の動きをする市場」
なるものが存在するものです。
それらの市場は力学に反して飛躍を続け、世の経済サイクルがどんな位置にあろうともあくまでもマイペースに発展を続けていきます。
瞬間的にパンチを浴びることはあっても間もなくして立ち上がり、何も起こらなかったかの如くに前に進み続ける足腰の強さ。
そんな
「将来の発展が約束された市場」
は全米各地にあり、「不動産価値分布図」なるものでは山の頂上（価値の高い物件）が集中するエリアです。
そのエリアの人口が多ければ多いほど裾野は広く、頂上となる物件価値の影響を受けて裾野の物件価値も上に引っ張り上げられていきます。
2007年から本格化したアメリカ不動産大暴落の時期には流石に大きく膝をつき、例えるなら大きな山に最大級の津波が容赦なく押し寄せたようなものでしたが、それでもパンデミック以前には当時の価値以上に盛り返してきていたのです。
そんな将来の発展も手堅い地域市場にコバンザメ式にぴたりとつける不動産投資は安心・安定度を極限まで高めていくことになり、そんな将来を約束された市場に
「長きにわたる手堅い雇用機会」
をもたらす巨人が多数入植してくる場合は勝負ありとなり、残りの結果は時間が証明することになります。
その巨人の一つとして昨日までにアマゾンを紹介していましたが、市場研究の意味で当地の雇用機会創出にもう少し加筆しておきたいと思います。
本日も続けます。
オフィス回帰の流れは巨人がもたらす
オフィスビルディングと聞いてふと思い出されるのは、
「オフィスに対する需要の変化」
です。
2020年初頭から始まったパンデミックによる自粛生活はリモートワークの幅を一気に広げ、特にIT系を中心とする一部の保守・点検業務以外は原則場所を問わない業界では在宅が定着する流れが出てきたことは周知のとおりです。
日本でもYahoo! JAPANを筆頭に無制限リモートワークを導入する企業が現れ、世の流れは明らかにリモートワークの主流化が始まっているように思えます。
けれども実際はパンデミック収束と同時にオフィス回帰への流れが強く、パンデミック収束と共にオフィス回帰をけん引するのがこれら大企業なのです。
昨日は南カリフォルニアオレンジ郡の
Irvine Company’s Spectrum Terrace
を参考に出しましたが、かくも将来の発展が手堅い地域市場にIT大手が入植し続けることは非常に安定した雇用創出が続くことになります。
このスペクトラムテラスは当地でも中心となるオフィス街の一角であり、ここは元々はフレキシブルオフィスを提供・運営する
WeWork（ウィーワーク）
が借り上げようと計画していた場所です。
WeWork（ウィーワーク）は孫正義氏が率いるSoftBank Vision Fund（ソフトバンク ビジョンファンド）が出資したものの運悪くコロナ禍の影響で一気にオフィス需要が減り失速した経緯があります。
そこで本来はWeWork（ウィーワーク）が当時の勢いに乗って一気に共有オフィスを増やそうとオレンジ郡でも借り上げを計画していたものがとん挫し、代わりにアマゾンがリース契約を交わした経緯があります。
（＊WeWorkオフィスそのものは同地にも幾分存在していますが、膨大な追加リース計画がとん挫しました）
そして何よりも興味深いのはこの地域市場のオフィススペース占有率の変化です。
パンデミック以降は確かにオフィス需要が激減し、オフィス賃貸は全米でも一気に衰退してきた感があります。
事実、この南カリフォルニアでもオフィス占有率は2020年初頭からマイナスに触れ始め空室が増えつつある状態でした。
ところがその占有率マイナス傾向も昨年2021年第4四半期には再びプラスに戻り、それ以降はプラス需要が続いています。
数字にすると同地のオフィス占有率は2020年末の時点で
全体のオフィス面積：96,000,000スクエアーフィート
空室率：約16%
と、オフィス業界の常識でいえば程よい空室率に落ち着いているのです。
アマゾンが新たに入るまでもなく、当地の雇用機会はオフィス回帰と共に安定していることが分かります。
南カリフォルニアンのアマゾン新拠点
ちなみにアマゾンが新しくオフィスを構えるのはこのオレンジ郡のみならず、南カリフォルニア各地に広がりが見受けられます。
サンタモニカ（Santa Monica）
場所：ウォーターガーデン（Water Garden）
賃貸スペース：200,000スクエアーフィート
開始時期：2023年半ば
想定雇用創出：1,000名
サンディエゴ（San Diego）
場所：ユニバーシティタウンセンター（University Town Center）
賃貸スペース：123,000スクエアーフィート
開始時期：2023年前半
想定雇用創出：700名
実際のところ、南カリフォルニアにおけるアマゾンが創出した雇用の最たるものは
アマゾン倉庫・配送センター
であり、2021年だけでも南カリフォルニアで最低15か所は新しい倉庫・配送センターが広がり総勢17,000以上の雇用機会が創出されています。
これに加えてアマゾンはオフィス回帰を牽引し、南カリフォルニア各地の不動産市場の安定化にも寄与しているわけです。
このように雇用機会の変化を細かく捉えていくと、
「安心安全の不動産投資機会はどこにあるのか」
が見えやすくなるのではないでしょうか。
