こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「異次元のレベルで常識と真逆の動きをする市場」
「その中に移植する巨人たち」
というくだりでお伝えしています。
本シリーズの趣旨をおさらいすると、
⇒ 不動産投資はローリスクミドルリターン
⇒ 富は時間をかけて蓄積される
という中では
「成長が約束され、かつ雇用が安定した市場では安心がもたらされる」
ことになります。
不必要に冒険をしなくない、けれども老後に向けて着実に資産を形成していきたい、という場合はこのような超絶安定した市場を探し、
「裾野にある周辺地域」
で投資物件を購入すると非常に安定度が高まるわけです。
そこで昨日は南カリフォルニアはオレンジ郡を中心とする一つの安定市場を俯瞰し、入植する巨人の一例としてアマゾンを上げました。
実際にはこのレベルで成長が約束される市場は全米にいくつも存在していますのでその成長市場をつぶさに下調べし、
「この地域市場は将来も成長すること疑いなし」
「しっかりとした雇用も十分に根付いている」
ということであれば
「投資対象として優良市場」
としてマークするとよいと思うのです。
そこでこのような優良市場においては、不動産投資において語られるのが
「この市場への参入は手遅れだ」
「価格が高すぎる」
とされる手遅れ論です。
けれども、その手遅れ論は本当でしょうか？
普通に売買すると非常に高額であるこれらの地域は投資対象としては手が出せないことは事実ですが、
平均価格が高い = 投資対象として不可
では決してありませんし、コバンザメがこのような安定市場に吸い付けるスポットは必ず出てくるものです。
そこでこのような安定市場で投資物件を探す際の一例を順番に見ていきましょう。
主要アクセスはどこにあるのか
先だって不動産価値の高い物件を中心とする
「不動産価値分布図」
なるものに例えましたが、その物件価値をそのまま高度に例えると見事に「山」が現れてきます。
これを富士山に例えるのなら、狙うべきは山の中腹から下の裾野に向けた地域です。
これらの裾野地域は山の頂上から上に引っ張られていますから物件価値が安定し易い特徴があります。
それでは
「裾野の中でもどこが適切なのか？」
といえば、これは
「主要道路の近く」
を軸に押さえていくとよいと思います。
富士山でも
｢吉田ルート｣
｢富士宮ルート｣
｢須走ルート｣
｢御殿場ルート｣
と主要ルートがあるように、不動産価値分布でも主要道路こそが生活の要であり、その近辺に利便性は集中しているものです。
具体的には
「主要道路から15分圏内」
であれば十分に強い賃貸需要があるはずです。
局部人口は増えているか
そして次に押さえたいのが、
「対象となり得るエリアの人口は局部的に増えているのか、減っているのか？」
です。
補足すると、このレベルになると
「局部的に人口が減っているのはまずい」
ということはありません。
その地域市場の土台が間違いないのであれば、むしろ局部的に人が減っていることは好機につながることもあり得ますので、局部的に人口が減っていることがマイナスになる必要はありません。
けれども局部人口が増えていく場合はより手堅い投資になりやすい傾向があるのも事実です。
オフマーケットを狙う
そしてこの手の市場で最も有利に取引を進められるのは
「オフマーケット物件」
です。
オフマーケット物件はそもそも物件の持ち主が
「無意識にも売却を意識していた」
「連絡を受けることで売却を意識し始めた」
というレベルで、アプローチを受けてから取引に応じる為にその案件が表に出てくることはありません。
この手のオフマーケット物件（持ち主が物件売却そのものを意識していなかった物件）を探すのには様々な方法がありますが、昔から変わらず有効な手法として代表的なものに
「ダイレクトメール」
があります。
詳細は割愛しますが、私(佐藤)自身が自分の投資用とクライアントの投資用にオフマーケット物件を探すのによく活用するのは
です。
自分自身でレターを印刷して投函することは最もコストがかからない方法ではありますが、時間と手間を節約する上では上記のような専門業者に委託することは費用対効果の観点から成果は十分に理に適うと思います。
オークション物件
またこちらは現金購入が原則にはなりますが、
「安定市場に最安値で購入する」
という意味ではオークションサイトの活用もまた有効です。
オークションサイトに登場する物件はもちろん訳あり物件であり、ほとんどの場合は債務不履行により差し押さえられた物件を債権者が市場で売却して損失を補填する為に活用されています。
そこで山の裾野ではなく比較的上の方にある物件にはなりますが、例えば
このような物件はどうでしょうか。
スタートが$395,000からとなっていますが、仮に持ち主が見立てる$493,959あたりでのセリ落としとなった場合でも、即座に20万ドルほどの含み益が期待できることにあります。
もしくは価格をぐんと下げ、キャッシュフロー投資レベルで見ると
このような20万ドル代で購入出来る物件も有効だと思います。
。。。
かくして、これらの安定市場で「コバンザメ式」に不動産投資を展開していくと非常に有利に投資を進めていくことが出来ます。
特にこれらの市場では過去に
でお伝えした、純資産を飛躍的に積み上げていく手法が有効な市場でもあります。
その参入の仕方はいろいろあれど、何よりも市場としての土壌がガッチリしているだけに
「アメリカ不動産投資の中でも更に安定株」
として、心に平穏をもたらす投資が可能になる地域市場なのです。
