こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「FSBO（For Sale By Owner：物件オーナー自身による物件売却）のコンサルティング」
についてお伝えしています。
不動産取引システムに関して言えば、米国では過去100年の間に随分と不動産取引環境が整備されてきました。
昔のアメリカ不動産取引はほぼ無法地帯であり、泣きを見るのは常に買主の方だったと言います。
後に1900年代からカリフォルニア州を筆頭に徐々に全米各地で不動産取引の改革が進められ、州により違いがあれども
「（現地のリアルターいわく）全米の中でも不動産取引の整備が最も遅れている」
と言われるアラバマ州ですら、その取引はシステム化されており遠隔からでも安心して取り組むことが出来るものです。
実際に私(佐藤)自身もアラバマ州内の過去に訪れた地域市場では物件そのものは直接自分で見ずとも現地パートナーからの情報のみで購入していますし、契約書も州指定のテンプレートを使用する上では安心して取引が出来ます。
もちろんそんなアメリカ不動産の中でも
「買主は知らされていなかったが、実は抵当に入っている物件だった」
ということもあり得ますし、故意に不具合が隠された物件が市場に出てくることもあると思います。
けれども仮に問題がある物件だったとしても物件売買の取引システムそのものは騙しようがありませんから、「きちんと取引ルールに則る」限り抜けが出てくることはないものです。
とはいえ
「物件オーナーとしてFSBO形式で自分で売却する」
という場合にはそのハードルは多少なりとも上がることは間違いありません。
最初から買主の決まっていないFSBOであれば、買主はバイヤーエージェントに案内を受けて大抵は
「州規定の契約テンプレート」
を持ってくるはずですので安全度は格段に上がりますし、この場合は適切なエスクロー・タイトル会社を間に入れることで安心・安全にクロージングに着地出来ると思います。
けれども経済的には最もFSBOが有利な
「すでに買主が決まっている」
場合かつ
「お互いがエージェントなしに取引を進める」
という場合、その経済的有利性とは裏腹に
「はて、契約書はどれを使おうか？」
「お互いがエージェントもなしにどう進めたらいいの？」
というところから迷うことになります。
だからこそFSBOを実施するのなら事前にその手続きはよく把握しておく必要があるのです。
本日も続けます。
５．契約に入る
そこでFSBO形式で物件を市場に出した後に買主が現れて実際の売買契約に入る時の流れを押さえていきましょう。
前述のように市場に物件を出した後に現れた買主であれば相手側にバイヤーエージェントがついているはずです。
そして相手方からのオファーには
- 物件を現金購入できることを証明する銀行明細もしくはプリアプルーバルレター（ファイナンシング購入の場合の前審査通過証明）
- 購入契約書、付属同意書
が伴っていることが条件です。
それらを受け取った時に最も注意しなくてはならないのは、いわずもがな購入契約書の内容になります。
買主の立場であれば
「購入契約書に変なことが書かれていないだろうか」
と気になるものですが、これが売主の立場になってリスティングエージェントがついていないとなると
「買主が持ってくる契約書に変なことは書かれていないだろうか」
と気になるものです。
前述のように相手にバイヤーエージェントがついていれば大抵は州規定のテンプレートを出してくると思いますが、その一方で
「不動産売買には州規定のテンプレートを使用せねばならない」
という法律はない為、仮にバイヤーエージェントがついていない場合、かつ州規定のテンプレートでない場合はその契約内容はよく確認する必要があります。
ちなみに有資格者のリアルターの場合は
「州規定テンプレート契約書に記載されている内容の解釈」
は出来ますが、
「不動産弁護士と同等レベルの不動産法に基づく契約書の作成・修正・加筆」
は出来ません。
私(佐藤)もまた不動産弁護士の資格は有しておらず、州規定の契約書テンプレートの解釈は出来ますがそれ以上の弁護士の守備範囲は手をつけてはいけないルールです。
そこで仮に登場する契約書が
「州テンプレート以外の自作契約書」
となる場合、佐藤を含むリアルター達は
「これは特殊な内容が付け加えられているな」
「〇〇に関する記述が足りないな」
と分かったとしても、助言は出来ないわけです。
そこで売買に関する契約書並びに付属書類については州規定のテンプレート以外を使うという場合、やはり不動産弁護士に依頼することが強く推奨されます。
ちなみにクロージングに関しては
- クロージングに不動産弁護士が必要となる州
- クロージングに不動産弁護士は不要の州
があり、カリフォルニア州の場合はその売買において不動産弁護士の存在は必須ではありません。
ただしテンプレート以外の契約書の内容を精査する必要があれば、その時は迷うことなく不動産弁護士に依頼した方がよいと思います。
FSBOの売買契約詳細について、明日に続けます。
