こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Sさんから初めてお問い合わせを頂いたのは2019年4月、プロミゾリーノート（借入証書）について質問メッセージを頂いた時でした。
Sさんはその5カ月後の8月、東京で開催した夏の個別コンサルティングにお越しになられ、その後のフォローアップとして佐藤から
- 現地ブローカー
- 不動産管理会社
- フリップ業者
- 公認会計士
のご紹介と
- アメリカ口座の開設方法
までお伝えして準備を完了し、ご自身で市場調査を開始しておられます。
特筆するべきは、Sさんのご自分でアメリカ不動産投資を身につけようとされる姿勢です。
常々、私(佐藤)自身は自分のアメリカ不動産投資コンサルティングを
「旅先の行きがけの情報屋」
のように考えています。
矛盾するようですが、弊社とご契約される方々はすべからく
「弊社サービスを必要としないレベルに到達頂く」
ことを目指していますし、顧客利益の最大化を目指しつつ
「それではこの先、お気をつけて。」
と将来の旅先にお見送りすることが出来たとすれば、これほど嬉しいことはありません。
キャッシュフロー型投資でアメリカ大陸を攻める
市場調査に十分な時間をかけた後、Sさんがアメリカ不動産投資を開始されたのは
「パンデミック真っただ中のコロナ禍」
でした。
その狙いは明確に
「キャッシュフロー市場」
であり、
「最小限の資金で最大のリターンを引き出す」
という姿勢で果敢にご自身で物件リサーチを継続していかれました。
⇒ 研究
⇒ リサーチ
⇒ 研究
⇒ リサーチ
の繰り返しで徐々に範囲を狭め、
「中西部リトルロックのとあるスイートスポット」
に最初の物件を購入。
正真正銘、この最初の物件はSさん自身がMLS上で探し出したものです。
それまでSさんは時間をかけて研究とリサーチを繰り返す中で目を肥やし、自分で満足のいく物件を探し当てられたことになります。
取得後は地元プロパティマネージャーの協力によりすぐに良質なテナントを獲得され、この物件は現在も順調に稼働中です。
またコロナ禍に順調に資産価値を高め、キャッシュフロー市場にしては短期間で十分なエクイティ（この場合は物件価値上昇により純資産の上昇）を今日までに実現されています。
かくしてこの最初の物件も
- 地元ブローカー
- 地元プロパティマネージャー
によるお墨付きですが、Sさんのように実際の市場を自分の目で見ることが出来ない方々の場合は特に、地元のプロ達のアドバイスは何よりも大きな情報ソースとなります。
「どこにスイートスポットがあるのか」
「どんなテナントがつくのか」
を始め、地元で暮らすベテランにしか分からない（分かりようがない）情報はアメリカ不動産投資を進める上で必須なのです。
もちろん私(佐藤)は終始地元とのコミュニケーションの間に入りますが、遠隔のアメリカ不動産投資を成功させる方々にはすべからく、このような地元のプロ達による後ろ盾があります。
ブローカーから情報が入る
かくしてコロナ禍において順調に滑り出したSさんですが、その後も引き続き
「キャッシュフロー型物件」
に焦点を当てて進めていかれました。
予断を含みますが、アメリカ不動産投資を進める上では
「1つの市場にこだわる」
「所有する物件は複数の市場に分散させる」
これはどちらが良いかといえば、そこに明確な定義はありません。
「複数の市場に分散させることでリスクを分散できる」
という考え方もあるかもしれませんが、実際には
「市場を変えて分散させることによるリスク軽減の効果」
は統計的に証明できないものです。
この点、私(佐藤)自身は全米に情報網を張り巡らす中で意識的に市場を分散させるよりも
「自分の投資基準に条件がピタリと合っている物件」
を基準にしています。
それがたまたま同じ市場になることもありますし、違う市場になることもあります。
現実には自分の基準にこだわるほど年間を通して理想の物件が現れる頻度は低くなりますし、
「理想の物件が出てきたけれども、他の所有物件と同じ地域だから避けたい」
という理由でオファーを諦める必要はないと思うのです。
この点はSさんも同じで、あくまでもSさんの基準は
「キャッシュフロー型物件」
でした。
そしてSさんご自身もキャッシュフロー市場にアンテナを張り巡らしていたある日、佐藤の元にある市場のブローカーからオフマーケットの物件案件情報が入りました。
それはキャッシュフロー型の中で最も大きなリターンを実現でき得る
「セルフフリップ用の物件」
です。
フリップ型物件とは
１．ボロボロな物件を安く買い取る
２．フルリノベーションをかける
３．ピカピカにして物件価値を高める
４．テナントをつける
の式でリターンを最大化させる不動産投資です。
「１」と「２」の段階では現金を搬出する必要がありますが、「４」まで整えた段階で
「修繕したてのテナント付きの賃貸物件」
として仕上げ、その時の市場平均以上の価値を持つ物件として運営をスタートすることが出来ます。
「４」まで整えた段階で投資家相手に売却する専門業者も多数存在しますが、一投資家の立場であれば
「売却して売り上げが欲しい（単発で稼ぎたい）」
ではなく
「時間をかけて資産構築を目指したい」
という目的があるのならば、基本はバイアンドホールドで保有し続ける方が有利です。
そしてこのフリップ案件が寄せられた市場は、やはりキャッシュフロー市場として安定感のある
テネシー州メンフィス市場
でした。
この物件情報を見た瞬間、
「ああ、これはSさんが求める基準にピッタリだな」
と直感した為、すぐにSさんに連絡したのです。
明日に続けます。
