こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアのオレンジ郡近郊で自宅購入を希望する方々を対象にお伝えしています。
「自分の住居用物件の選ぶ際に佐藤に依頼することの強みは？」
と問われると、それはやはり
「投資目線を兼ねた物件選びのお手伝いができること」
です。
これまでにカリフォルニア州内のみならず州外でも
住居用物件
商業用物件
の物件を数多く手掛け、その9割以上は
「投資目線で選別」
してきた経験があります。
自分の投資物件であることもあればクライアントの投資物件をお手伝いすることもあり、
「その物件の将来を見立てる」
上ではここまでの経験がそれなりに役立ちます。
もちろん将来を完璧に予言することなど出来ませんし、世界経済、アメリカ経済、或いは地域の経済の行く末を言い当てることは誰にも出来ません。
けれども、少なくとも
- 過去の数字と環境
- 現在の数字と環境
これらを押さえることで「将来の傾向を蓋然性をもって推し量る」ことなら誰でも出来るようになります。
そこで南カリフォルニアで自宅としての住居物件購入を進めたい方々に対しては、そのご希望に応じて
「投資目線でこの物件は買いなのか」
のアドバイスもお伝えしています。
お伝えする内容はあくまでも
「Probability（プロバビリティ：蓋然性）」
であり後にも先のも判断頂くための参考情報でしかありませんが、数字的な事実と過去の経験上からの見立てであれば十分にお伝え出来ます。
このような投資視点でご自身の住居物件を選ばれる際のアドバイスはバイヤーエージェントとして契約される方々に対しては無料で行っており、お伝えするポイントは下記のような項目です。
住に対する需要はどれくらいのレベルであるのか
日本国内もそうであるように、アメリカにおいても
「人口が増え続ける地域」
「人口が減少している地域」
があります。
厳密にはこの傾向は
「人口増加が続いていたけれども、近年は減少し始めている」
「ピークから一転して人口が減少しつつあったが、近年、けたたましく増加し始めている」
という具体にその時期により変化し得るものです。
また一口に
「◯◯州は人口が減っている」
と言えども、実際にはよく見てみると
「地域単位では◯◯市は人口増加傾向が変わらない」
という具合に聞いていた話しとは違うこともよくあります。
実際に地域単位の人口で見た時、南カリフォルニアのオレンジ郡の多くの地域では
「カリフォルニア州全体としては人口流出が多いのに、市としては（地域としては）人口が増え続けている」
という場所が多く存在しているものです。
そこで投資視点で自分の住居物件を購入する際、まず第一に押さえておきたいのはこの
「人口増減のレベル」
です。
ポイントを詰めると
「その地域では過去と現在の人口増加はどれくらいの推移にあるか」
「その地域の都市開発はどのように計画がなされているか」
この2点を押さえるだけでも、かなりの確率で当地の住に対する安定需要を押さえることが出来ます。
仮にたった今、周辺にはさほど物件がなかったとしても
「向こう10年20年で、この田園地帯には複数のコミュニティが建設される予定」
ということであれば問題ないでしょうし、反対に
「今をときめくIT系の◯◯が入っている。間違いない。」
ということであれば
「判断材料からは外した方が良い」
ということになります。
ドッグイヤーで進んでいくIT企業の場合はアマゾンのような巨人でなければ3年後はおろか今年どうなるかも分からず、10年20年先など
「（合併等で）消えている」
可能性が高いからです。
どんな物件が好まれるのか
そして投資目線で購入する物件を検討するときによく考えておきたいのが、前述のような
「外部要素からの物件価値への影響」
と同時に、
「内部要素からの物件価値への影響」
です。
内部要素とはすなわち、購入を検討する物件の
- 土地
- 建物
の双方の評価です。
アメリカでも不動産を購入する時には土地と建物はセットでついてきますが、例えば
「土地の使われ方」
には地域市場によって大きく違いがあります。
このあたりは投資事業を通して全米各市場の物件と深く関わる中で気づいたことですが、
「土地の使われ方」
は一言でアメリカ不動産といっても地域毎に違った特色があるのです。
ここは私(佐藤)も自分が売買を担当出来る地域以外の特色を見る中で初めて気づいたことであり、自分の専門市場だけを見ていては気付かない（気付きようがない）特色でした。
この点も意識した上で物件選びをご案内出来ることは強みの一つと考えていますし、これはすなわち
「需要が持続しやすい物件を選別出来る」
ということになります。
投資目線で物件を検討するということは
「売却するまでに価値が上昇している可能性が高い」
「同じ地域内の物件でも需要が高く購入希望者が多い」
そんな特徴を持つ物件を選ぶことであり、その点を押さえれば
「自分で暮らし続ける間にも価値は上昇する」
「出口戦略としての損をしない売却がし易い」
という傾向が出てくるのです。
そこで前述の
「その地域で顕著な土地の使われ方」
「好まれる物件のタイプ」
「好まれる物件の間取り」
等の内部要素も加味して、購入(投資)対象となる物件候補を上げていくことになります。
明日に続けます。
