こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニア州オレンジ郡近郊で自宅用の物件購入を検討する方々を対象にお伝えしています。
アメリカでは
「家は資産になる」
「購入出来るのなら購入した方がいい」
とよく言われています。
その物件が
⇛ 手堅い成長軌道の市場に立地している
⇛ 物件そのものが需要を惹きつける
というのであれば高い確率でその物件価値は順調に推移していくことが期待出来ますし、
自宅を購入 = 投資物件を購入
の傾向になることは間違いありません。
そして投資物件と住居用物件を比較する時に
「投資用物件だからこそ得する」
という要素がいくつかありますが、これと同様に
「自宅として使用する住居物件だからこそ得をする」
という要素があるものです。
例えばカリフォルニア州の場合、
「夫婦で所有する物件(コミュニティプロパティ)であれば、売却時に$500,000までのキャピタルゲインは非課税（2022年6月時点）」
というルールがあります。
投資家が聞くと
「$500,000までのリターンは非課税対象」
とはよだれの出そうな話です。
これは夫婦で購入するからこそのインセンティブであり、仮に独身の身で購入したとしてもその半分の
「$250,000までのリターンは非課税対象」
となりますから、
「売却時にキャピタルゲイン課税がゼロなら買いたい」
と見込み購入者の購買意欲をそそり、そのインセンティブが不動産業界をして地域の経済活性化につながっています。
かくして、自宅用に物件を購入する際にも
「自宅だからこそ特をする税制」
を初めとして自分の予算に基づいて
「投資視点で物件を購入することで、最も賢いお金の使い方をする」
ことは大切なことです。
そこで私(佐藤)を含むリアルターライセンス保有者達は本人が別途その有資格者でない限りはファイナンシャルプランナーのレベルで資産運用についてお伝えすることは出来ませんが、少なくとも
「リアルターが知っておくべきファイナンシング知識」
「リアルターライセンスの範囲でお伝えが許されるファイナンシング知識」
のお渡しは出来ますから、この範囲で物件購入を希望する方々にファイナンシングオプションをお伝えすることになります。
有効なファイナンシングオプションを探る
先に
「家は資産になる」
との言をご紹介しそれ自体は事実であるものの、同時に
「家は負債になる」
これもまた事実です。
個人のバランスシートでは明らかに家は「資産」の項目に計上されますが、けれどもその本質をよく見ると
「資産を持てば持つほど、その資産には支払いが派生してくる」
という現実があります。
具体的にはアメリカ不動産の場合は
- 固定資産税
- HOA
- 保険
- 修繕費
等、自宅を所有するが故に派生する支出があるのです。
それも通常は価値の高い物件ほどこれらの費用も高くなりますから、それだけに物件を選ぶ際には
「この物件の現在の固定資産税はいくらなのか」
「保険料はどらくらいの値上がりが予想されるのか」
「HOAには毎月いくら支払うのか」
等はリアルターを通じてよく調べておく必要があります。
自宅を所有する場合に最も良いパターンは
「住宅ローンと維持管理費の一部、理想は全額を不労所得から支払うこと」
です。
この場合は自分のポケットから住宅ローンと維持管理費を支払うわけではなく、項目としては
「資産から生まれるキャッシュが自宅から派生する負債を担ってくれる」
という構図になりますから、そこに精神的・経済的負担はゼロということになります。
ゼロどころは実際はその購入した物件のエクイティが
物件価値の上昇
元金の支払い
の分だけ上昇していくことになりますから、ここで初めて
「自宅は資産になる」
という言葉が120%成立することになるわけです。
とはいえ、お金を生み出す資産の準備が十分に整うまでは住宅ローンは給与から支払わねばならないことが現実ですから、この場合は
「自分の条件と予算に合致した最も賢い家の買い方」
を心がけていく必要があることになります。
すなわちこの場合は
「自宅物件のファイナンシングの組み立て方の検討」
そのものが
「資産構築の検討」
そのものになるわけです。
そこで物件選びに動く前の佐藤との面談では、投資目線で物件購入方法を検討する際に
「どのファイナンシングが最も適切か」
を一緒に考えることになります。
この時の理想のワークショップは
１．予算と返済計画の数字的な概要を確認
２．佐藤より考えられるオプションを提示
３．銀行やモーゲージ会社等のレンダーに連絡
４．「２」の中で今の市場ではどれが現実的か、或いは他の方法があるかをレンダーに確認
の流れで、最終的には専門家であるレンダーに話を聞くことで最も適切なファイナンシング方法を探ることです。
私(佐藤)自身はファイナンシングの方法を決定することは出来ませんので
オプションのご提示
レンダーから最善と薦められた方法の解釈（リアルターに許される範囲のお伝え）
しか出来ませんが、この作業を行うだけでも買主は随分と先の見通しが立てられるようになると思います。
明日に続けます。
