こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアのオレンジ郡周辺で物件を購入するパターンについてお伝えしていますが、一息入れてよくあるご質問の一つを取り上げてみたいと思います。
オレンジ郡で物件を購入する際に聞く質問で比較的多いものが
「物件価格が上がりすぎているのでは？」
「ここから物件価格は下るでしょうか？」
という類の質問です。
私(佐藤)自身は、アメリカの物件価格が上昇傾向ではなく下降傾向に入るのは
「住宅供給が需要を超える傾向が続く」
「経済成長のマイナス傾向が続く」
のいずれか、もしくはその両方が「長期期間続く条件が揃った時」と考えています。
価格が「継続的に下がる」という傾向を実現するには、そこには住宅の供給過剰と経済マイナス成長が「継続的に続く」という要因が最もパンチが効きます。
けれども今のアメリカ経済を見ると
住宅供給レベル ⇛ 供給不足がここ近年の深刻な問題。つい先日もバイデン大統領が住宅不足に関する追加政策の実施を決定。
経済成長 ⇛ 「アメリカ経済は成長し続ける必要があるのか」という議論は横に、少なくとも経済成長ありきのFRB（連邦準備制度理事会）の政策は変わらない（借金ありきの経済体制を選んでいる以上、一定の経済成長を保つ以外に道はない）。
という具体に、
「物件価格の下降傾向」
が実現する要素は見えません。
経済サイクル上の「一時的な価格の下げ」はこの先も必ずどこかで起こるはずですが、「上昇傾向」そのものの力学は変わりようがないのが現実です。
唯一、昨年から当ブログでもお伝えする今の不安要素は
「アフォーダビリティ（Affordability）」
です。
米国ではミレニアル世代を中心に
「ここまで物件が高くなると買えないよ」
そんな買い控えの層も増えており、
１．買いたくても買えない
２．隠れ需要の方が増える
３．次第に供給過剰に針が振れる
という様相が今からより明らかになってくると思いますが、それでは
「アフォーダビリティ（Affordability）が物件価格の長期的な下げを誘導する」
かといえば、答えはNoだと思います。
なぜなら
「買い控え（購入したいけれども買えない）」
と
「需要そのものが失われる」
とは根本的に違うからです。
アフォーダビリティ（Affordability）が下がる為に前述の１から３の流れで価格の下げが確認出来る可能性は十分にありますが、その傾向が続くか否かはまた別問題です。
恐らくはアフォーダビリティ（Affordability）が下がるのは一時的な問題となり、その後に価格は再び上昇傾向になる可能性が高いと思います。
先の見立ては
そこでオレンジ郡の物件は80年〜90年代の購入は典型的なキャピタルゲイン投資と言えましたが、ここから先30〜40年先にこれまでと同様の成果が期待できるかは分かりません。
けれども一つだけ言えるのは
「一昔前も今も、人々は同じことを言い続けている」
ということです。
例えば90年代、オレンジ郡のアパートは2ベッドルームで$700〜$800程度の家賃でした。
その時の人々のセリフは
「最近は家賃が高い」
「この居住費の高さは何とかならないものか。。」
でした。
それが今では2ベッドルームでも$2,000台が当たり前となり、人々のセリフは同じ
「最近は家賃が高い」
「この居住費の高さは何とかならないものか。。」
です。
事実としては、家賃も上昇し続ける一方で人々の給与も上昇しており、
「給与からの支払いで最大の支出項目は居住費」
という現実は今も昔も変わりませんから、今も昔も人々のセリフは変わらないことになります。
そしておそらくは未来の人々のセリフもまた、
「最近は家賃が高い」
「この居住費の高さは何とかならないものか。。」
であろうことが予想出来ます。
家を購入する意義は
そのように考えると、
「アメリカではいつの時代にも人々の生活条件はさほど変わらない」
とも言えるのかもしれません。
前述のように米国の経済成長ありきの政策は変わりようがありませんし、今更、ゴールドスタンダード（金本位制度）の時代の戻ることは不可能です。
「金融資本主義経済の終わりの日までアメリカは経済成長を追い求め続けざるを得ない」
というのが現実ですから、私達もその前提で大局を捉えていくことが大切なように思います。
そうするとここから先にカリフォルニア州のようなキャピタルゲイン市場で物件を購入する意義は
「キャピタルゲインで稼ぐ」
というよりも
「資産保全」
の意味合いの方が強くならざるを得ないと思います。
特に90年代以降に不動産投資ブームが始まり、当時はキャピタルゲインで大きく資産を生み出すことを期待し、借金を繰り返して物件を多数購入する人々が多く現れました。
2007年までにうまく売り抜けていたとすればそれなりのキャピタルゲインを稼ぐことは出来たいと思いますが、それでもせいぜい数十万ドル程度ですし、不動産という資産カテゴリーはそもそもが「キャピタルゲインで稼ぐ」という方向性には向いていないものです。
それよりも不動産資産なるものは
「着実な資産形成」
「手堅い資産保全」
「安定したキャッシュフロー」
という3つの軸にピタリと当てはまるものであり、ここから先にキャピタルゲイン市場で自宅を購入することはこの中でも
「手堅い資産保全」
の意味合いが強くなるのではないでしょうか。
銀行に預けたままだと購買力が下がる一方の現金を
⇛ 頭金として不動産資産に逃がす
⇛ 住宅ローンの支払いとして不動産資産に逃がす
という式で、個人のバランスシートの中でも適切に
金融資産 ⇛ 不動産資産
に移し替え続けることで手堅い資産保全を図るのです。
一番避けたいパターンは
「どんどん貯金して銀行口座内の口座残高を無限に高めていく」
ことでしょうし、リスクヘッジの意味である程度現金は口座に残したとしても、ある一定以上の貯金は口座に入れたままにするよりも
「富を生み出す資産を購入し続ける」
という方法の方が、個人の経済的な守りが固まってくるように思います。
