こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアのオレンジ郡近郊で物件を購入する際の流れについてお伝えしています。
本シリーズでは毎回冒頭で
「オレンジ郡近郊で物件を購入する方々を対象に」
と触れていますが、それでは
「オレンジ郡以外では不動産購入の手続きが違うのか？」
というと
「不動産購入の手続きは全米を通して概ね同じ」
「けれども流れの詳細が地域市場毎に微妙に違う」
といのが事実です。
ここはリアルターも他の地域市場で売買仲介の経験がない方々はその違いを知らない場合がよくありますが、簡単にいえば
「その地域市場独特の取引習慣」
があるのです。
例えば一口に
「カリフォルニア州で不動産物件を購入する」
といっても
北カリフォルニア
南カリフォルニア
ではあたかも別々の州であるかのように同じ不動産取引でも商習慣が違ってきます。
例えば昨日触れた
「エスクロー会社はどちらが決めるか」
にも違いがあり、地域市場によってはどのエスクロー会社を使うかは
売主が決める
買主が決める
両方が決める（2社のエスクロー会社が関わる）
という具体に地域市場の商習慣が違ってくるものです。
そこで南カリフォルニアで購入を進める場合は南カリフォルニアの商習慣に沿ってご案内することになります。
昨日はこの流れで
アーネストマネー（Earnest Money）
の部分までお伝えしました。
本日も続けます。
融資審査
取引は終始コンシュルジュ的な立場である佐藤の水先案内で進んでいくことになりますが、ほとんどの段取りは私が進める一方で、買主が自分自身で手続きを進めなければならない場面がいくつかあります。
その一つが
「融資審査」
です。
物件をファイナンシング購入する際、物件を探す段階で
プリアプルーバルレター（Pre-Approval Letter）
を取得しておくことはお伝えしました。
実際に買主が融資を受けられるか否かは貸し手となるレンダーが
- 買主の経済状況を細かく審査する
- 物件価値を専門的に細かく審査する
という、大きく分けて2つのステップとそれぞれの認可をもって初めて融資が実行されるものです。
すなわち買主が本当に融資を受けられるか否かの結果は、スケジュール感としては
「クロージングの前」
に分かることであり、この融資可否の不確かさが
「ファイナンシャルコンティンジェンシー（Financial Contingency）」
と呼ばれるもので、結果は買主自身にも最後の段階まで分からないものです。
そこでプリアプルーバルレター（Pre-Approval Letter）をオファー時に売主に渡すことで
「融資を受けられる可能性」
を先に伝えておくことになり、オファーが受け入れられてエスクローがオープンしたら買主は直ちに自分でレンダーに
「先だってプリアプルーバルレター（Pre-Approval Letter）を受け取った◯◯だが、◯◯◯◯の住所の物件取引が始まった」
「本審査を開始して頂きたい」
と連絡を入れる必要があります。
このレンダーとのやりとりの間には佐藤は仲介に入ることは出来ず、買主に終始自分でレンダーとやりとりをして頂くことになります（買主が承諾する範囲で、通訳の立場での佐藤の介入は可能です）。
各種書類の確認
そして開始と同時に物件取引に関わる書類が次々と送られてくることになります。
Disclosure statement（買主による物件状態に関する情報開示）
Flood（洪水に関する情報）
HOA関連書類（契約対象の物件が所属するHOAに関する情報）
等に始まり、中には受取証明が必要となる書類もあります。
幸いにも現在のアメリカ不動産取引は終始電子署名で進める体制が出来上がっており、署名が必要な書類でも
１．佐藤が電子署名システムから書類を送信
２．買主がメールで通知を受け取り、リンク先の書類を確認
３．クリックで電子署名（イニシャル含む）
の流れで手続きが完了します。
そこで送られてくる書類を見て
「この書類のこの内容は何のことか分からないな」
という場合、すぐに佐藤に連絡して詳細を確認ください。
疑問点について、契約書内容の解釈をお伝えしましす。
物件調査
また、物件契約が始まった際に直ちに動くべきことの一つに
「専門家による物件調査の依頼」
があります。
カリフォルニア州不動産協会が準備している購入契約書のテンプレートを使用する場合、物件調査については
「買主が物件状態を調査し、結果をもって売主に交渉出来る期間は17日間」
と定められています。
この期間は
「インスペクション・コンティンジェンシー（Inspection）」
と呼ばれ、次のようなステップを踏むことになります。
１．専門家を雇い物件調査を実施
物件調査の専門家はよほど辺鄙な地域でない限りはどの地域市場にもいるものです。
どの業者を雇うかは買主自身で判断頂くことになりますが、候補に挙げられる業者は佐藤からリストをお渡しします。
そのリストの中で買主自身に選んで頂き、その雇われる業者は佐藤の案内で物件を訪れて物件内外の調査を実施することになります。
２．調査報告を受け取って内容を確認
調査の後間もなくして報告書が専門家より送られてきます。
前後しますが、この時の物件調査報告にかかる費用は実費となり買主が負担することになりますので
「売買契約が始まったら物件調査専門家に支払う費用が発生する」
ことは事前に把握しておきましょう。
支払いが前払いと後払いのいずれになるかは業者によって違いがあり、
「物件調査後に請求して支払いが済んだら報告書を送る」
とする業者もいます。
費用は物件サイズにより違いもありますが、概ね
$300 ~ $600
あたりの範囲に推移します。
３．物件瑕疵については価格交渉
「インスペクション・コンティンジェンシー（Inspection）」
の最後のステップとして、
「物件調査から明らかになった、物件瑕疵と見なされる箇所の交渉」
の手続きを行います。
ここは物件取引期間中に買主との間で交渉が行われる山場の一つであり、物件調査から分かった物件瑕疵の箇所に対して
- クロージングまでに売主が修繕する
- 修繕相当額を売主が値引きする
のいずれかで対応してもらうのが一般的です。
調査報告書の中で分かった物件の不具合については、より厳密には
- 法律上、売主が責任を追うべき箇所（明らかに住居機能が欠落していると見なされる箇所）
- 売主に法的責任はないが交渉に値する箇所
があります。
後者については売り手市場の中では追加で面倒を見てもらうことは難しいかもしれませんが、ダメ元で交渉してみることは有効です。
この点も物件調査の結果に基づいて、佐藤にご相談頂いて交渉内容を決めることになります。
明日に続けます。
