こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアのオレンジ郡近郊で住宅物件を購入する方々を対象にお伝えしています。
昨日までは購入契約期間の流れをざっくりと見ていきました。
- 売主と買主がそれぞれ負担する費用項目
- 確認するべき書類
等については地域市場毎に特色があり、当地の不動産取引習慣によって違いがあります。
南カリフォルニアの取引においては佐藤を含むリアルター達は
「南カリフォルニアの取引習慣でご案内する」
ことになりますが、その流れは南カリフォルニアで過去取引が繰り返されてきた中で
「売主と買主のお互いにとって公平と思われる方法」
が確立されてきたことになります。
そんな地域市場独特の決まり以外の
- ファイナンシャル・コンティンジェンシー（Financial Contingency）
- インスペクション・コンティンジェンシー（Inspection）
等は同じであり、
価格交渉
融資審査
を完了したらいよいよクロージングを迎えるのみです。
本シリーズの最後として、クロージングにあたり知っておきたいポイントを押さえておきましょう。
本日も続けます。
クロージング
クロージングとはそのまま、
「Closing the transaction（取引の終了）」
を意味します。
オファーを入れた際の購入契約書には
「Closing Date（クロージングが行われる日付）」
が明記されているはずですが、
- 物件調査後の交渉が難航して時間がかかっている
- 融資審査が思いの外時間がかかっている
等の事情で
「当初の予定通りのクロージング日にクローズすることは不可能」
と判断される場合には
「お互いの同意でクロージングを◯年◯月◯日に変更する」
という変更を「アメンドメント（Amendment）」と呼ばれる追加書類に落とし込んで双方が署名をし、エスクローに届けることで公式に
「クロージング日は◯月◯日に変更された」
となります。
このクロージングは買主にとって最も重要な日であり、この時に署名する書類をもって正式に
「物件の譲渡が法的に執行された」
となるのです。
クロージング手続きの方法はいくつかありますが、その手続き方法は主に下記の2つです。
米国内地元：エスクロー会社の事務所に出向く
最も多いのがこの
「エスクロー会社の事務所に出向く」
パターンです。
エスクロー会社はほぼ間違いなくその物件が位置する地域を担当するエスクロー会社が使われているはずであり、クロージング手続きはこのエスクロー会社の事務所で行われるのが主流です。
この時に買主は予めエスクロー担当者と打ち合わせた日時に事務所を訪れ、エスクローに必要な書類一式にその場で署名することになります。
ここでは目の前にありとあらゆる書類が出されてきますが、購入金額を含む数字として最も重要なのは
「Closing Statement（クロージングステートメント）」
と呼ばれる明細です。
そこには
「本取引に関連する支出の全項目」
が記載されており、それぞれの項目に対する
- 支出額（Expense）
- クレジット（Credit）
が記載されています。
最後に
「買主が売主側に支払うべき最終金額」
が算出されていますので、これらの
- 各項目
- 数字
についてはよく目を通しましょう。
特に気をつけたいのは、
「売主との交渉内容が数字に反映されているか」
です。
契約時に
「◯◯については買主の負担となるところ、今回は売主が負担する」
等の特別な交渉が行われていた場合、その交渉内容がきちんとクロージングステートメントの書式に反映されているかを確認する必要があります。
交渉内容が複雑で数が多いほどエスクロー会社はステートメントへの記載を怠っている可能性がありますから、この時は
「エスクロー担当者が全て間違わずに記載してくれているはず」
との期待はもたず、自分で全ての項目と数字を全て確認して
「間違いない」
と確信してから署名しましょう。
米国内遠隔：Mobility Notaryを依頼する
クロージングにあたり
「自分はエスクロー会社の事務所から遠く離れた場所にいるため、直接出向くことは出来ない」
という場合は
「Mobile Notary（モービル・ノータリー：移動公証署名サービス）」
を利用するのが一般的です。
わざわざエスクロー会社の事務所で署名を行う理由の一つに
「公証署名の効力をもたせる」
ことがあります。
アメリカ不動産売買の取引においては、最後の重要なクロージング書類は買主が勝手に署名するのではなく
「Notary Public（公証署名）の資格を有する者の前で署名する」
ことが求められる為です。
このNotary Public（公証署名）の有資格者は買主に有資格者の目の前で署名させると同時に、その有資格者当人も書面の対象箇所に署名を行うことになります。
この為、エスクロー会社の事務所でクロージング書類を担当するのは必然的に「Notary Public（公証署名）の有資格者」
ということになります。
その一方で、
「私は現在遠隔に暮らしている為、エスクロー会社の事務所には出向けない」
という場合は起こり得ます。
「州内の遠隔から物件をクロージングする」
「他州に居るままで物件をクロージングする」
という場合には買主が自分で事務所を訪れることは出来ません。
こんな時にエスクロー会社が段取りしてくれるのが
「Mobile Notary（モービル・ノータリー：移動公証署名サービス）」
です。
この場合はエスクロー会社が買主の近くに暮らすMobile Notary（モービル・ノータリー）サービスを手配し、予約をした日時に有資格者が買主の家（もしくは指定の場所）を訪れて、顔を合わせて公証署名の手続きが行われることになります。
クロージング手続きについて、明日に続けます。
