金利上昇でアメリカ不動産は終わったのか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

誰もが「ダイレクトメール」なるものを日々受け取っていると思います。

• メール
• 郵便

のいずれかで日々ダイレクトメールを受け取り続けているわけですが、ふと気づいたのですが、私(佐藤)が過去数週間に受けとるダイレクトメールの内容で明らかに増えてきた類のものがあります。

私(佐藤)自身がアメリカ不動産業界の中にいるからそこにアンテナが立ちやすいというのもありますが、その中でも間違いなく顕著に現れてきた広告内容。

それは

「リファイナンスの案内」

です。

• 銀行
• モーゲージ会社

等から届く案内の中で

「リファイナンスしませんか？」

「今なら金利6.5%で30年固定金利（この金利が普通に広告で出てくることに驚き）」

等のリファイナンスを薦める広告が一気に増え初めています。

過去数年間、この手のリファイナンス広告は少なくとも私(佐藤)の目にはほぼ止まりませんでした。

それがここ数ヶ月でリファイナンス広告が一気に増えてきた理由。

それは間違いなく

「目に見えて融資申し込み件数が減ってきたから」

です。

振り返ると、特にここ数年はモーゲージ業界にとっては濡れ手に栗と言っても過言ではないくらいその春を謳歌した時期でした。

2022年初頭の実質ゼロ金利政策を受けて金利はみるみるうちに下がり、

30年固定金利2～3%台

はおろか、1%台の固定金利も登場したほどです。

この時に組まれた債券の金利は低いものですが、けれども

• モーゲージブローカー
• ローンオフィサー

等の融資組みに携わる関係者にとっては自分が手にする報酬は金利に連動することはほとんどありません。

すなわち新規融資件数をこなせばこなすほど自分の収入につながるわけですから、

「この低金利の時期こそ新規モーゲージ件数で稼ぐチャンス」

とばかりに、全力で新しいファイナンシング案件の取ることに全力になっていたのでした。

その流れに一気に冷や水を浴びせたのが、3月からのFRB（連邦準備制度理事会）主導による利上げです。

実質ゼロ金利政策はこれで終了となり、ここまでの利上げもなかなかのものですが本年はここから更に複数回利上げを実施することが見込まれていきます。

これに呼応してモーゲージ金利は一気に5%台に上り、インフレ傾向を見ながらもここから更に積極的な利上げが進められることが予想されます。

このモーゲージに関する統計が最もよく分かるのは

MBA（Mortgage Banker Association：モーゲージバンカーアソシエーション）

のホームページですが、その統計によると本年は

3月～5月

の3カ月の間に新規モーゲージ申し込みが52%も減少したとのこと。

3月から始まった利上げに対する答えがここにあり、

「ゼロ金利政策は終わった」

「ここからは急激に金利が上昇してくる」

「物件価格も上昇・高止まりの気配が止まらない」

としてモーゲージ申し込み件数が激減したことになります。

実際には減少したというよりも

「パンデミック以前の水準に戻りつつある」

というのが正しいと思いますが、ここからのモーゲージ業界の戦略は

⇒ モーゲージ新規申し込み数の増加は見込めない

⇒ けれども過去数年で物件価値はすべからく上昇している

⇒ ここからは高まったエクイティをもってリファイナンスを薦める戦略に転換だ

そんな動きがダイレクトメールに如実に反映されているわけです。

不動産投資は終わりなのか

そうするとこのモーゲージ業界の動き一つとっても

「ファイナンシング購入者は減少している」

「これは物件購入を控える人々が増えている証拠」

「ここから物件価格は大暴落を起すのではないか」

そんな風に懸念し、特に不動産投資にこれから参入を考えていた人々は

「完全に逆境だ。今は不動産投資は控えるべき」

そんな風に構えてしまう方々も少なくないかもしれません。

実際のところ

「アメリカ不動産投資は頭打ち論」

は正しいのでしょうか。

少なくとも私(佐藤)自身のことを言えば、周囲のベテラン不動産投資家たちと共に

「今こそ不動産投資に勢いづくべし」

とばかりに馬力を上げています。

強いて言えば、昇坂がきつくなる現実に喜び勇んでモトクロスバイクで登っていくようなイメージでしょうか。

なぜベテラン投資家達はいよいよ張り切っているのかと言えば、そこには明確な理由があります。

「不動産投資は控えるべき」

どころか

「今こそ不動産投資を加速させるべき」

という理由。

その理由は紛れもなく、世界中の誰もが目にしている急激なインフレにあります。

この現実を見て改めて

「不動産資産以上にインフレ対策に適した資産はない」

と断言できますし、それが机上論のみならず数字として改めて今証明されているのです。

先日、元FRB議長でもある現米国財務長官ジャネット・イエレンは

「この急激な物価上昇は10年も続くようなものではない」

との発言をしています。

反対にいえば

「10年は続かないけれども、ここから数年は続くでしょう」

という意味にも受け取ることが出来ます。

事実、過去の歴史から判断すると向こう数年は物件上昇が続くことはほぼ間違いないでしょうし、だからこそ

「最高のインフレ対策としての不動産資産」

はここから力を発揮し、かつこれからも購入し続けるべきなのです。

この点は私(佐藤)自身がアメリカで不動産資産を購入し続ける理由に直結していますので、このことを自分事に置き換えて

「佐藤がアメリカで不動産資産を購入し続ける理由」

についてお伝えしていきたいと思います。

明日に続けます。