こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
急激なインフレで物価上昇が続く今のタイミングで改めて、佐藤がアメリカ不動産に投資し続ける理由についてお伝えしています。
にわか私(佐藤)自身がアメリカ不動産業界に携わるためにポジショントークのように聞こえてしまいかねませんが、
「アメリカ不動産はインフレ対策の最も適している」
とはポジショントークではなく、純粋に歴史的な事実に基づくものです。
すでにアメリカ不動産への投資を開始していた方々はたった今の世界的な物価上昇の様子を見て「ほっ」としているでしょうし、その安堵感に間違いはなく、金融資産を不動産資産に転換していたことの強みは今からいよいよ感じることが出来ます。
またここまでにアメリカ不動産を取得していなかったとしても、
「もうアメリカ不動産は諦めるべき」
かといえばそんなことはなく、ここから先に物件価格の一時的な調整は起こると思いますが、長期的にはやはりアメリカ不動産は極めて手堅い資産形成の手段です。
より正確に言えば、
「物々交換の主役が紙幣である限り」
アメリカ不動産はインフレ対策になり得ます。
実に
⇒ 1913年当時の$1の購買力
⇒ 現在の$1の購買力
の2つを比較する時、1913年から現在までに$1の購買力は95%も喪失したと言われています。
1913年当時は$1で購入出来たモノやサービスが今では$20を出さないと購入出来ない計算であり、現在$150,000の物件なら当時は$7,500で購入出来た計算です。
適切なインフレは健全に経済を回す上では不可欠であり、ということは
「金融資本主義の果てまで$1の価値は一定の割合で減少し続ける」
ことは保証されています。
そうすると
「銀行口座への貯蓄」
は資産形成にはならず、口座に寝かせるだけでは刻一刻とその購買力は減少し続けてしまうのです。
昨日は私(佐藤)自身がアメリカ不動産を購入し続ける理由の一つに
「アメリカ不動産は最高のインフレ対策になる」
とお伝えしましたが、アメリカ不動産はその平均価格が常にインフレを上回るペースで上昇している事実があります。
加えてアメリカ不動産の魅力はインフレ対策のみならず他の種類の資産形成手段と比較すると
「どう考えても有利すぎる」
理由があるのです。
本日も続けます。
手堅い資産形成なのにレバレッジが可能
金融資産をアメリカ不動産に転換する時、特に米国に暮らす方々の場合は
「ファイナンシング購入」
を行うことでより有利に資産保全を実行することが出来ます。
最近は日本でも政府主導で
「貯蓄型から投資型に」
という雰囲気が出始めているようですので貯蓄に対する認識も多少変わってくるかもしれませんが、これまでの貯蓄型の意識のままでは
「え、多額の借金をするのは怖い。。」
と借金に対する抵抗感があって当然のことです。
あるクライアントさんは不動産投資の実行前に奥さんから
「どんな投資でもいいけれども、借金だけはしないでね。」
と釘を刺されたとのこと。
この方は奥様の借金に対する先入観を変えて頂くべく、
「不動産を通した資産構築になぜ借金は味方になるのか」
「なぜ不動産の場合の借金は良い借金と言えるのか」
の説明に数日を費やし奥さんの了承を得た上で不動産投資を開始されましたが、この方も今では借金総額が億単位に達しています。
まともな感覚であれば
「は？個人で億単位で借金？」
「頭のネジが数本外れているのでは？」
と思われるかもしれません。
良い借金をするとはいわゆる
「手持ち資金にレバレッジをかけてキャッシュを生み出す資産を購入すること」
であり、例えば投資物件を購入する際に75%まで融資を受けられるということはそれが
物件価格：$100,000
に対する融資であれば
融資額：$75,000
の借金を背負うということです。
そしてこの場合、$75,000の融資にはその時の金利の基づく利息が返済額に加算されることになります。
仮にこの融資条件を「30年固定金利6パーセント」だとすると毎月の返済額は
$449.66
になり、利息だけでも向こう30年間で
$86,878.64
もの金額を支払うことになります。
そうするとクロージングコストを差し引いたとしても総額で
$161,878.64（$75,000 + $86,878.64）
もの借金を背負うことになるのです。
この金額が自分の肩にのしかかってくると考えれば誰だって
「$100,000の物件に対し$161,878.64の借金なんて、あなた正気ですか？」
と思うはず。
けれどもよく考えてみると、この総額$161,878.64の借金を返済する資金元は自分の財布ではなく
「テナントが支払ってくれる家賃」
なのです。
すなわちこの例では
「自分の金融資産のうち$25,000(頭金)だけ使って不動産資産に転換した」
「けれども実際に購入した不動産価格は$100.000」
と、$75,000ものレバレッジをかけたことになります。
金融資産を不動産資産に転換してインフレ対策どころか、向こう30年でその3倍（頭金$25,000 X 3 = $75,000）ものエクイティをキャッシュフローとは別に獲得することになるのです。
同じようなインフレ対策として
「金（ゴールド）」
も挙げられると思いますが、金（ゴールド）の場合はその購入にレバレッジをかけることは出来ず、純粋に金融資産と同額をそのまま金（ゴールド）に転換することになります。
ちなみに金（ゴールド）に投資する方法としては
- 投資信託
- ETF
もありますが、これらは実態のある金（ゴールド）ではありません。
法律上、投資信託やETFを提供する法人は
「相当額の本物の金（ゴールド）を所有する必要はない」
とされていますから、投資信託やETFで金（ゴールド）を購入する行為は株式購入のそれと変わりがありません。
投資信託やETFでは金（ゴールド）が担保とは言えないことになりますし、本気で金融資産を金（ゴールド）に転換するのであれば
１．本物の金（ゴールド）を購入
２．郵送で発送してもらう
３．本物の金（ゴールド）を自分で保有
というプロセスが必要になります。
けれども金（ゴールド）の数が多ければ多いほど自宅に保管することは現実的ではなく、アメリカでも相当額を金（ゴールド）に転換する人々は
「金（ゴールド）専用の貸金庫」
を借りて保管しているのです。
そうすると本気で金（ゴールド）の形で資産保全を試みるのなら貸金庫に対する「保管料・手数料」のような支出が発生することは避けられません。
この点、不動産投資の場合はロケーションと物件を誤らなければある程度の支出はあれども収入の方が上回り
「キャッシュフローとして収入が入る（金融資産を転換してかつキャッシュが入ってくる）」
可能性が高いのです。
不動産投資は
⇒ レバレッジが効く
⇒ 借金した分だけ得する
⇒ マイナスどころかプラスのキャッシュフローが実現する
このように考えると「卑怯」や「ずるい」とは言い過ぎかもしれませんが、どう考えても不動産投資は資産形成に有利であることが分かります。
明日に続けます。
