こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
FRB（連邦準備制度理事会）の政策金利による大幅な利上げは各方面に影響を与えつつあり、アメリカ不動産市場もご多分に漏れずその影響を大きく受け始めています。
誰もが簡単に想像できるとおり、今のアメリカ不動産市場への影響とは
「モーゲージ金利の上昇」
です。
「この先に景気は大きく停滞し、大量の失業が発生するだろう」
と指摘する識者もおり、基本に還って不動産需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
で考えてみると職が安定しなくなることは不動産需要にほぼ直結してきます。
いくら貯金があろうとも
「収入はない。けれども自宅を購入する。」
とはまずならないでしょうし、特にファイナンシング購入の場合は購入したくとも安定した給与がなければ融資審査を通過することはほぼ不可能ですから、本当に失業者が大量に増加するのならば別の需要減要素も出てくることになります。
けれども目下、一番注目しておきたいのはこの
「政策金利の上昇に伴うモーゲージ金利の上昇」
です。
数字でもその影響ははっきりと顕著に現れており、答えを先に言えば
「金利上昇の影響で全米規模でオファー数が減少し始めている」
ことは間違いありません。
オファー数が少なくなるということは需要が減少し始めているということであり、需要と供給のバランスの変化はほぼ間違いなく不動産価格の鈍化につながっていくと思います。
もっぱらその本質としては需要そのものがなくなるわけではなく
「価格が高すぎる」
「金利が高すぎる」
という理由によるものであり、いわゆる「隠れ需要が増加」することで物件価格の鈍化或いは地域市場によっては物件価格の下げが始まっているわけです。
このことを年末から
「2022年の懸念はAffordability（アフォーダビリティ）」
とお伝えしていましたが、実際にそれが数字になって現れ始めたことになります。
そこでここから、たった今のアメリカ不動産市場で確認できる
「金利上昇による影響」
に注目していき見ていきましょう。
金利上昇からの影響を推し量るにあたり、今回は良質なデータを頻繁に紹介しているレッドフィンのレポート内容を引用していきます。
下記の表が示すのは、表の割合は「オファー時の競争相手の発生率」です。
オファー時の競争相手発生率の変化
| 2022年5月 競争相手の発生率 | 2022年4月 競争相手の発生率 | 2021年5月 競争相手の発生率 | |
| カリフォルニア州リバーサイド | 41.00% | 45.30% | 73.70% |
| ロードアイランド州プロビデンス | 45.30% | 74.10% | 82.70% |
| ワシントン州オリンピア | 47.20% | 70.30% | 63.40% |
| ハワイ州ホノルル | 47.80% | 65.80% | 62.50% |
| ミネソタ州ミネアポリス | 48.70% | 68.10% | 66.30% |
| ジョージア州アトランタ | 50.20% | 59.80% | 64.60% |
| フロリダ州オーランド市 | 51.00% | 67.10% | 71.00% |
| ノースカロライナ州ローリー | 52.20% | 64.30% | 82.90% |
| ニューヨーク州ニューヨーク | 53.40% | 63.20% | 57.00% |
| テキサス州ヒューストン | 54.00% | 61.90% | 62.70% |
| アリゾナ州フェニックス | 54.10% | 61.40% | 68.80% |
| フロリダ州タンパ | 54.20% | 73.40% | 66.70% |
| コロラド州コロラドスプリングス | 54.50% | 62.80% | 63.80% |
| カリフォルニア州サクラメント | 56.60% | 73.60% | 65.20% |
| テキサス州サンアントニオ | 56.70% | 59.10% | 67.20% |
| テキサス州オースティン | 56.80% | 72.80% | 68.60% |
| カリフォルニア州サンフランシスコ | 57.70% | 60.70% | 78.20% |
| カリフォルニア州サンノゼ | 58.50% | 70.10% | 75.80% |
| ノースカロライナ州シャーロット | 58.90% | 66.30% | 76.90% |
| オレゴン州ポートランド | 60.50% | 71.20% | 76.90% |
| ワシントンD.C. | 61.10% | 68.60% | 70.60% |
| ワシントン州シアトル | 61.20% | 72.60% | 75.50% |
| コロラド州デンバー | 61.60% | 76.40% | 77.20% |
| イリノイ州シカゴ | 61.70% | 69.10% | 66.00% |
| フロリダ州マイアミ | 63.20% | 54.90% | 62.10% |
| カリフォルニア州ロサンゼルス | 66.60% | 70.40% | 74.00% |
| メリーランド州バルチモア | 67.00% | 73.30% | 77.10% |
| テネシー州ナッシュビル | 67.20% | 72.90% | 73.30% |
| ミシガン州デトロイト | 67.60% | 80.80% | 79.00% |
| カリフォルニア州サンディエゴ | 68.00% | 72.20% | 77.50% |
| インディアナ州インディアナポリス | 69.00% | 69.20% | 73.40% |
| ペンシルベニア州フィラデルフィア | 69.30% | 70.50% | 70.90% |
| テキサス州ダラス | 72.30% | 71.60% | 74.30% |
| マサチューセッツ州ボストン | 72.60% | 76.50% | 76.40% |
| ネバダ州ラスベガス | 74.50% | 63.10% | 65.40% |
| マサチューセッツ州ウスター | 81.80% | 75.30% | 77.30% |
上の表の項目にある競争相手の発生率とは、例えばAさんが物件にオファーした際に売主から
「他にも魅力的なオファーをいくつかもらっている。あなたの最終的な条件はなんでしょうか？」
或いは
「あなたのオファー額よりも上のオファーがいくつかある、最終的にいくらでオファーして頂けるだろうか。」
等、自分以外にもオファーする競争相手がいるかつ自分が劣勢にあり、競争を強いられる場面が発生したパターンです。
⇒ 他にオファーがない
⇒ 自分のオファーが最も気に入られている
という場合は自分優位にありますからこの場合は競争発生とはみなされません。
そして各地域市場において「オファー時の競争率の変化」が確認された中でも、本年4月から5月にかけて変化が最も大きかった地域市場の順番が上記のとおりになります。
こららの結果をもって金利上昇が与えつつある各地域市場への影響について見ていきましょう。
明日に続けます。
