オファーの中身に見える鈍化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

政策金利の利上げによるモーゲージ金利上昇の影響についてお伝えしています。

ここ数カ月の金利上昇を受け、数字で見るとアメリカ不動産市場への影響が如実に分かります。

冷静に捉えると

「アメリカ不動産が全体的に落ち目」

ではなく

「パンデミック以前の水準に戻りつつある」

ということに他なりませんが、それでも購入を控えて様子見をする人々、いわゆる「隠れ需要」が増え始めてアメリカ不動産価格は鈍化が始まっているようです。

ここから先は過去数年間のような勢いはなくなり、多くの地域市場で価格の下げを見る可能性も少なくありません。

本来の政策金利上昇の目的そのものが過熱気味の経済を冷やすことにあり、その意味ではFRB（連邦準備制度理事会）の狙い通りの影響がアメリカ不動産市場でも現れ始めていることになります。

今回はその鈍化するアメリカ不動産市場の兆候を捉えるべくレッドフィンの統計を使い、昨日は金利上昇による影響が著しいと思われる地域市場を

「競争相手の発生率」

という項目で並べる表をご紹介しました。

各地域市場の詳細に入る前に、特筆されるべき傾向を押さえておきましょう。

オファー数の減少

たった今のアメリカ不動産市場が直面するステージを正確に捉えておきたいと思いますが、

需要 ⇔ 供給

の関係で見た時に

「物件購入に動きたい人々は多い」

「けれども高価格に加えて高金利では動けない」

としてオファーを控える人々が増えていることになりますが、それでも今はまだ「オファーそのものは複数出てくる」状況は変わりません。

レッドフィンエージェントによる売買の統計では

「1つの物件に対するオファー数」

としては

2021年5月 … 7.4オファー

2022年4月 … 6.8オファー

2022年5月 … 5.3オファー

と推移しているとのこと。

昨年の同時期と比較するとオファー数そのものは確実に下がりつある様子で、しかも本年の3月以降はオファー数の減少がより顕著になってきているようです。

とはいえ、それでも5月の時点でもオファー数は

「1軒に対して5つ以上のオファー」

だったということは需要と供給の割合は単純に考えても

需要：供給 = 5：1

ですから、たった今は鈍化の兆候は見えども価格が急落していくということは考えられません。

さしあたり、今の時点では

「全米の取引でオファーの絶対数は減少しつつある」

という事実は捉えておきましょう。

ちなみにオファー数については当然ながら地域市場で違いがあり、人気の高い市場ではレッドフィンエージェントが体感する違いには大きな差があるようです。

例えばテネシー州ナッシュビルの場合、とあるエージェントの話では

「半年前なら1つの物件に25～30のオファーがあった」

「けれども2ヶ月ほど前は5～10のオファー」

「それがここ最近は1～3のオファーにとどまる」

とのこと。

人気市場のナッシュビルでも極端にオファー数が減少していることが分かります。

価格の頭打ち

そしてオファー数の減少に伴って確認できるのが

「価格の伸び悩み」

です。

通常は1つの物件に対して複数のオファーが入る場合、売却価格が当初の売主の希望を下回るという可能性は極めて低いものです。

オファーが2つ以上あれば競争になるのが通常ですし、売主としては

「複数のオファーが入っています」

と伝えることで競争をさせて価格を優位に保てることになります。

すなわち、競争が起こる結果

「売却希望価格よりも高く売れる」

結果になりやすいわけです。

その意味ではオファー数が減少しつつあるとはいえ

複数のオファーが入る = 売主優位

という事実は変わりませんので、現時点ではオファー数減少が価格下落に直結するステージにはありません。

けれども一つはっきりしていることは

オファー数が減少 = 価格上昇の力学が減少

ですから、複数のオファーが入るにしても

「価格が跳ね上がる割合は減少している」

ということになります。

そして前でのナッシュビル市場エージェントの体験よると

「本年2月、『契約期間の物件調査なし』の条件でも獲得競争により価格は$60,000は跳ね上がった」

ものが、

「5月には『契約期間の物件調査あり』の条件でも価格の跳ね上がりは$12,000程度にとどまった」

とのこと。

補足すると、物件購入期間には

「Inspection Cotingency（インスペクション・コンティンジェンシー）」

と呼ばれる物件調査権利の期間が与えられますが、競争が激しい時は売り手市場の売主は

「物件調査抜きで買いたいと手を挙げる人に譲ります」

と優位な立場で取引をコントロールすることが出来ます。

買主としては物件調査抜きで購入してしまうと、物件購入後にどんな瑕疵が発見されるか分かりませんから不安要素は残るものです。

けれども買主が

「この物件を取れないくらいなら物件調査はしなくてもよい」

と決断するくらい、競争が激しかったわけです。

ここに微妙な変化が起こり、5月の時点ですでに売主には物件調査を省く条件は望めず、かつ上乗せ価格は3カ月で半分になったことになります。

それでもまだ12,000ドルは上乗せされるということであれば、ナッシュビル市場については

「競争は大分落ち着きつつある」

「けれども上乗せしないと未だ購入は出来ない」

という状況がまだ続いていることが分かります。

金利上昇の影響について、明日に続けます。