こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージ金利の上昇によるアメリカ不動産市場への影響についてお伝えしています。
昨日はレッドフィンによる
2021年5月
2022年4月
2022年5月
の3つの時期で競争相手の発生率の統計を俯瞰し、その中でも
「競争発生率が激落ちしている地域市場」
にスポットを当てました。
全米の地域市場を通して昨年比で見ると競争発生率が最も激減しているのが
ロードアイランド州プロビデンス
カリフォルニア州リバーサイド
ノースカロライナ州ローリー
これらの市場です。
それ以外の地域市場も表にある通りですが（下部に再掲載）、これらの市場で競争発生率の減少が同じペースで続くとすれば少し先の未来では
「どの物件にオファーしても競争はない」
すなわち
「買い手市場が完全に売り手市場に変化する」
ということも起こり得ます。
もっぱら需要そのものが完全になくなるというよりは
「金利上昇の傾向を受けて、近年表に出てきていた隠れ需要が再び隠れ始めた」
というのがその本質であり、今の延長が完全に買い手市場に変化するかは分かりません。
そのことを示唆するかの如く、表で確認出来るとおり実は競争率発生率が減少どころか、反対に「競争発生率が増加している市場」もあるのです。
今日からはそんな
「金利が上昇し始めているにも関わらず競争が激化している市場」
に焦点を当ててみましょう。
ネバタ州ラスベガス
昨日までに確認した競争発生率が激落ちの市場はいずれも2022年5月の時点で
⇛ 前年比で競争発生率が下がる
⇛ 前月4月と比較しても減少
という点が共通していました。
ところがラスベガス市場の場合、
2021年5月 ... 65.40%
2022年4月 ... 63.10%
2022年5月 ... 74.50%
と4月には若干下げが見られるものの、5月には昨年比でも競争発生率が増加していることが分かります。
すなわち
「ラスベガス市場は金利上昇にも関わらず競争が激化している」
というのが実情です。
ここは私(佐藤)の憶測が入りますが、ラスベガスには特に
⇛ 税金の安い地域に移り住みたい
⇛ 他に比べるとまだ物件価格が安い地域を選びたい
そんな需要を満たす条件が揃っており、カリフォルニア等の税金や物件価格が高い地域市場からの流入が続いています。
「金利が高くとも十分に納得がいく」
そんな風に理解出来る市場は未だ人気が高い証拠であり、5月に上昇ということは年間サイクルに伴って夏に向けて昨年以上に競争が激化しつつあることが予想されます。
競争発生率が上昇している地域について、明日に続けます。
オファー時の競争相手発生率の変化
| 2022年5月 競争相手の発生率 | 2022年4月 競争相手の発生率 | 2021年5月 競争相手の発生率 | |
| カリフォルニア州リバーサイド | 41.00% | 45.30% | 73.70% |
| ロードアイランド州プロビデンス | 45.30% | 74.10% | 82.70% |
| ワシントン州オリンピア | 47.20% | 70.30% | 63.40% |
| ハワイ州ホノルル | 47.80% | 65.80% | 62.50% |
| ミネソタ州ミネアポリス | 48.70% | 68.10% | 66.30% |
| ジョージア州アトランタ | 50.20% | 59.80% | 64.60% |
| フロリダ州オーランド市 | 51.00% | 67.10% | 71.00% |
| ノースカロライナ州ローリー | 52.20% | 64.30% | 82.90% |
| ニューヨーク州ニューヨーク | 53.40% | 63.20% | 57.00% |
| テキサス州ヒューストン | 54.00% | 61.90% | 62.70% |
| アリゾナ州フェニックス | 54.10% | 61.40% | 68.80% |
| フロリダ州タンパ | 54.20% | 73.40% | 66.70% |
| コロラド州コロラドスプリングス | 54.50% | 62.80% | 63.80% |
| カリフォルニア州サクラメント | 56.60% | 73.60% | 65.20% |
| テキサス州サンアントニオ | 56.70% | 59.10% | 67.20% |
| テキサス州オースティン | 56.80% | 72.80% | 68.60% |
| カリフォルニア州サンフランシスコ | 57.70% | 60.70% | 78.20% |
| カリフォルニア州サンノゼ | 58.50% | 70.10% | 75.80% |
| ノースカロライナ州シャーロット | 58.90% | 66.30% | 76.90% |
| オレゴン州ポートランド | 60.50% | 71.20% | 76.90% |
| ワシントンD.C. | 61.10% | 68.60% | 70.60% |
| ワシントン州シアトル | 61.20% | 72.60% | 75.50% |
| コロラド州デンバー | 61.60% | 76.40% | 77.20% |
| イリノイ州シカゴ | 61.70% | 69.10% | 66.00% |
| フロリダ州マイアミ | 63.20% | 54.90% | 62.10% |
| カリフォルニア州ロサンゼルス | 66.60% | 70.40% | 74.00% |
| メリーランド州バルチモア | 67.00% | 73.30% | 77.10% |
| テネシー州ナッシュビル | 67.20% | 72.90% | 73.30% |
| ミシガン州デトロイト | 67.60% | 80.80% | 79.00% |
| カリフォルニア州サンディエゴ | 68.00% | 72.20% | 77.50% |
| インディアナ州インディアナポリス | 69.00% | 69.20% | 73.40% |
| ペンシルベニア州フィラデルフィア | 69.30% | 70.50% | 70.90% |
| テキサス州ダラス | 72.30% | 71.60% | 74.30% |
| マサチューセッツ州ボストン | 72.60% | 76.50% | 76.40% |
| ネバダ州ラスベガス | 74.50% | 63.10% | 65.40% |
| マサチューセッツ州ウスター | 81.80% | 75.30% | 77.30% |
