こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージ金利の上昇によるアメリカ不動産市場への影響についてお伝えし、昨日までは
競争発生率が激減した市場
競争発生率が落ちない市場
の双方を見てきました。
このように全米の市場を俯瞰すると金利が上昇し始めた初期段階において市場毎にその明暗がハッキリと分かれ始めたことが分かります。
今の時期に
- 買主間の競争が落ちない
- 価格が上昇し続けている
という市場には確固たる理由があり、ある意味「本物の市場」と呼べるわけです。
「物件価格は高い」
「金利は上昇しつつある」
「それでも購入したい」
そんな風に数多くの人々が集まる市場は本当に頼もしいもの。
とはいえ、全米の傾向としてはここから先は物件価格の一定の下げは避けられない傾向になるかもしれません。
一つ公にお伝えできる見解として、ここからアメリカ不動産投資に動かれる方々は
zillow.com
realtor.com
redfin.com
等の一般MLSで見つけた物件の購入は控えた方が無難なように思います。
理由は単純に、
「おそらく今は、今周期のトップマーケット」
だと思われるからです。
不動産市場も世の経済と共に一定のサイクルを繰り返していきます。
米国はここから先に景気後退に突入することはほぼ避けられず、自身の生活は元より商売においても
「景気後退バージョン」
に組み替えるべき時期です。
私(佐藤)も
⇛ ビジネス
⇛ 投資活動
⇛ 自身の生活
その全てを景気後退バージョンにすでに切り替えており、景気後退期ならではの益を受諾しつつあります。
不動産投資に関して言えば、クライアントの皆様をご案内する案件も今は十中八九オフマーケット物件です。
オフマーケットの場合は表面的な市場の状況がどうあろうが、ベストなディールを引き出すのに常に優位性を保つことが出来ます。
これに対し誰もが使える一般MLSの場合はトップマーケット市場のそれをモロに反映してしまう性質があり、かつ投資家にとっては不必要な競争に巻き込まれる場合も多いため、とりわけ景気後退の時期にはオフマーケットがより有利になる傾向があります。
そこで金利上昇が（純粋に政策上の）景気後退を誘導しつつある今、この変化を受けてアメリカ不動産市場ではどんなタイプの物件が好まれているのでしょうか。
金利上昇に影響を受け始めた初期のアメリカ不動産市場を俯瞰する本シリーズの仕上げとして、物件の種類ごとの傾向を見ていきましょう。
今の時期に好まれる物件タイプ
今シリーズの統計は
「レッドフィンエージェントが経験した競争発生率」
の統計を使わせてもらいましたが、同様に競争発生率を物件タイプごとに分けるとここでもまた一つの傾向が見えてきます。
すなわち
競争発生率が高い = その物件タイプは人気がある
だとすると、金利上昇初期の局面でどの物件が好まれる傾向があるのかが見えてくるのです。
現時点で競争発生率が高い物件を種類毎に上位から並べると下記のようになります。
（カッコ内の数字はオファー時の競争発生率）
タウンハウス（Townhouse）64%
オファー時に最も競争に直面する確率が高い物件はタウンハウスです。
タウンハウスは通常同種モデルの物件が横一列に並ぶように建てられており、その多くは2階建てもしくは3階建てとなっています。
周辺の土地は所有しないことになりますが、タウンハウスが好まれる理由は
「シングルファミリー（一戸建て）と比べると安い」
ことに尽きます。
基本的に不動産物件が満たすべき需要は
「そこに安心して暮らせる」
という住環境に他なりませんから、
「広い裏庭はなくてもよい」
「必要以上のコミュニティー費用は支払いたくない」
という、完全なプライベート空間を保ちつつも費用が押さえられる傾向にあるタウンハウスに人気が集まる傾向が見受けられます。
シングルファミリーホーム（Single-family Home）61.6%
その次に競争発生率が高いのが伝統的なシングルファミリーホームです。
こちらは物件前後の土地も所有し、裏庭も含めてプライベート空間が充実しています。
本来は多くのアメリカ人が好む理想の形であり、物件価格が全体的に高額な傾向から一番人気をタウンハウスに譲るものの、それでも今もなお伝統的なシングルファミリーホームは人気が高いわけです。
マルチファミリー物件（Multi-family Property）58.2%
3番目に競争発生率が高いのがマルチファミリー物件です。
もっぱらマルチファミリーになってくると純粋に住居用というよりはその多くは投資家が購入することになります。
或いは投資の心得がある人々が「ハウスハッキング」と呼ばれる、
「複数世帯を購入して自分もその一室に暮らす」
という手法で他の部屋で暮らすテナントからの収入でモーゲージを支払い、自分の住居費をゼロにする狙いの人々が購入するパターンもあります。
いずれにせよマルチファミリーの場合は投資家と呼べる人々が購入するのが通常であり、そのオファーの半分強が競争に直面していることになります。
コンドミニアム（Condo）54.7%
本統計では競争に直面する可能性が最も低い物件の種類はコンドミニアムです。
コンドミニアムは
「空間を所有している」
というと分かりやすいと思いますが、
所有 … 居住空間
共有 … 土地内の周辺エリアや施設
という分け方になります。
コンドミニアムの場合は土地は所有しないことから一般的にはタウンハウスと比較すると物件価格は安くなる傾向があります。
けれども競争発生率の観点ではタウンハウスよりも競争が少ない傾向にあるのは興味深いところです。
もっぱらその価格は地域市場により異なり、特に西海岸ではコンドミニアムでも非常に高額となる傾向が続いています。
このような景気後退が始まる時期はラグジュアリー系の高額物件から需要が減少し始めるものであり、全体的なコンドミニアムが多いロケーションと平均価格を踏まえると、コンドミニアムの競争発生率が減少しているのも自然かもしれません。
。。。
本項では物件タイプ毎に競争発生率の違いを見ていきました。
「プライベートをしっかりと保てる」
「価格は極力安めがいい」
「あればいいけれども必須ではない要素は省く」
今の市場はそんな買い手心理を反映しているように思います。
