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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自宅を共同購入する際のルールについてお伝えしています。
ここは誰にでも共通するだろ心理的な話になりますが、人は本来
「自分に大きな経済的利益があると判断する時、出口をよく考えずに入口に飛び込んでしまう」
傾向があるように思います。
それが良い悪いではなく
「〇〇〇の商品をつい買ってしまった」
「つい〇〇〇の会員になってしまった」
そんな風に先を深く考えず、衝動的に行動を起こしてしまった経験は誰にでもあるのではないでしょうか。
もっぱら行く先を深く考えないというよりも
「経験しないことには先を知りようがない（避けようがない）」
というのが実際のところでしょうし、中途や出口を明確にしようにも予測すら出来ないのも事実です。
そして投資活動たるものはこの典型と言えるかもしれません。
全ての不動産投資家がそうであるように私(佐藤)自身にも
「最初の投資物件」
がありましたが、佐藤を含めて
「不動産投資なるものを完璧に理解してから開始した」
そんな人はまず世の中にいないと断言出来ます。
むしろ私(佐藤)は不動産業界にはプロパティマネジメントから入った立場であり、その意味では一軒目を購入した時には全くの素人だったわけではなく、むしろ物件管理の背景から多少なりとも有利だったはずです。
それでも実際に自分自身で投資物件を購入してみると
「なるほど、ここは実際に自分で投資しないと分からないよね」
そんな多くの失敗（学び）がありました。
その意味では「自宅の共同購入」についても同様で、体験していないのに全てのリスクを熟知して避ける術を期待することは無理があります。
けれども先の不動産投資行為になぞらえると、それでも
「事前に学ぶことでリスクを最小限に出来る」
ことは間違いありませんし、あわよくば
「人様の失敗から学んで難を事前に避ける」
ことを実現したいものです。
そこで本シリーズでお伝えする自宅の共同購入にあたるルールも
「過去の先人達はこんな失敗をしている」
「これらの手順を先に知ることで失敗のリスクを極小化できる」
そんな学びのエッセンスに落とし込んでいるつもりですが、今後自分のパートナーと自宅の共同購入を考えている方々の参考になれば幸いです。
本日も続けます。
共同購入ルールその3 ～ 不動産権の種類を事前に決定する
昨日までに続く自宅の共同購入に重要なその3は
「不動産権の種類を事前に決定しておく」
ことです。
アメリカで不動産物件を購入する時、その不動産権の種類には様々なものがあります。
そして自宅を共同購入する場合、その不動産権の種類は
「共同名義に対応した不動産権の種類を選択」
する必要があります。
自宅を共同名義を実現する不動産権の種類としては主に2つ、
Tenancy in common（テナンシーインコモン）
Joint tenancy（ジョイントテナンシー）
です。
ここではごく簡単に2つの違いを見てみましょう。
Tenancy in common（テナンシーインコモン）
血のつながりのない友人・知人と不動産物件を共同名義で取得する場合、通常はこちらの
Tenancy in common（テナンシーインコモン）
という不動産権の形態が選ばれます。
テナンシーインコモンの特徴を一言でいえば
「所有権をスッパリと分けられる」
ことです。
所有権を分けるとは権利が相交わらないことであり、かつ交わる必要がない以上は所有権の割合も数字でスパッと分けることが出来ます。
「頭金の大部分はAが入れる」
「その代わりAの所有率は7割で、残りの3割をBが所有」
という具合に自分たちで設定でき、けれどもそれは法的有効性を持つ概念上の分け方であり、実際の物件利用の権利はお互いが平等です（Bは部屋の1/3しか使えない理屈にはならない）。
そしてこの場合、権利がスッパリと分かれていますので例えばBが亡くなった後はBの権利はAに帰属することはなく（権利がスッパリ分かれている為）、Bの遺産として親族への相続財産の対象となります。
Joint tenancy（ジョイントテナンシー）
これに対し、
Joint tenancy（ジョイントテナンシー）
は権利そのものに交わりがあります。
特に自宅の共同購入の場合は
「頭金はお互いが半々に出資する」
という場合はこちらのジョイントテナンシーが好まれる傾向にあり、例えばAとBが籍は入れていないパートナーである場合は
「この物件に関しては最初から最後まで私たち二人で完結させたい（他の親族は間に入れたくない）」
という時にジョイントテナンシーは有利です。
この場合は権利に交わりがあり2人で共同購入の場合はその権利は50%ずつになるものの、例えばBが先に亡くなった場合は
「Bの不動産権はAに帰属し、Aが100%の所有権を持つ」
ことになります。
ここに第三者が介入してくることはありませんから、共同購入者が2名の場合はジョイントテナンシーがシンプルで分かりやすいわけです。
不動産権の種類はクロージングまでに確実に決めておく必要がありまから、配偶者以外との自宅の共同購入においては
Tenancy in common（テナンシーインコモン）
Joint tenancy（ジョイントテナンシー）
のどちらにするかは物件購入契約に入る前には決めておくようにしましょう。
明日に続けます。
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