家賃上昇率の高い市場 ~ ④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

家賃上昇率の高い地域市場をご紹介しています。

「ここからの景気後退を上手に潜り抜ける方法は？」

と聞かれる時、その一つの方法は間違いなく

「家賃上昇率を高めること」

にあります。

家賃上昇率を高めるとはもちろん

「この物価上昇のご時世、家主としても大変なんです」

「すみませんが、家賃を大幅に値上げさせて頂きます」

などと自分の尺度で闇雲に周囲の家賃平均を無視して家賃を値上げすることではもちろんありません。

市場の家賃上昇率以上の割合で無理に値上げしてみテナントはまず付いてきませんし、反対に物件の空室率が高まる可能性があります。

そうではなく、あくまでもテナントが（本意ではないにせよ）納得する推移で家賃は上昇させていくことが必須です。

そして自分が所有する物件の家賃上昇率を高める場合、基準は家賃上昇に対する

• 内的要因
• 外的要因

の2つがあります。

内部要因とは物件そのものが持つ家賃上昇率の要因で、いわゆる

「経年劣化のある物件をアップグレードし、家賃を上昇させる」

方法です。

この場合は

① … 物件の現在家賃（或いは空室の場合、市場家賃の最低値）

② … 市場の平均家賃

③ … アップグレード後に期待できる家賃

の3つの因数を見て、

③ – ①

の増額を能動的に生み出すわけです。

これに対して外部要因は本シリーズでお伝えしている市場家賃そのものの上昇率の話であり、内部要因とは別に賃貸市場そのものが

需要と供給

のバランスで左右され、需要が高まる時に自ずと家賃が上昇していくという、およそ個人がコントロールできない要素が外部要因になります。

昨日までに全米の中でも家賃上昇率が高い6つの市場を見てきましたが、これらの地域市場では外部要因の条件が揃っている為に家賃が結構な割合で上昇する傾向にあり、それはすなわちこれらの地域で住に対する需要が根本的に強いことを示しています。

そうすると、先の景気後退に耐え得る健全な収益性を極限まで高めるには

「外部要因で家賃上昇率が高い市場で、内部要因をもって家賃上昇が狙える物件」

を狙うことが有効です。

この場合は物件価値そのものがどんどん上がっていく市場においてもプラスのキャッシュフローを維持し易く、かつ新規購入でもここから色濃くなる景気後退の中でも力強く生き残れる可能性が高くなるわけです。

家賃上昇率の高い地域市場について、本日も続けます。

オハイオ州クリーブランド（Cleveland, Ohio）

オハイオ州のクリーブランドは五大湖の一つであるエリー湖に面した市場です。

冬の寒さはなかなかのものですが、実をいえば当地はアパート物件に投資したい投資家に人気があります。

人口そのものは下がり目ではあるものの、不思議なのはその家賃の底堅さです。

当地の人口は明らかに減少傾向にあり、けれども家賃そのものは特に近年の上昇率が顕著に変化しています。

そして何よりもクリーブランドの強さはフォーチュン500に名を連ねる大企業の本部が数多く根付いていることです。

加えて平均年齢が若く、ダウンタウンでは若手の教授たちを中心に賃貸需要は旺盛な状況が続いています。

また物件の安さからも、クリーブランドは賃貸物件を購入し易いのが特徴です。

実際に当地の物件中央価格は$115,000と非常に安く、けれども平均家賃は$1,238と手ごろになっています。

そこで家賃推移を見てみると、

このように大都市圏のそれにはかなわないものの、それでも近年の手堅い家賃上昇が見て取れます。

結果として当地の投資では非常に良好なROI(Return on Investment)を期待できるのです。

かくして、クリーブランドはキャッシュフロー投資の意味でも優れた成績を維持し易い地域市場の一つとなっています。

テキサス州ヒューストン（Houston, Texas）

テキサス州のヒューストンは投資対象としては特に2000年初頭、シェールガスが注目を浴びた時期から世界の目に止まるようになった経緯があります。

大都市としては全米第4番位の規模を誇り、その成長ぶりは今も変わらず健在です。

雇用機会にも恵まれ、高い医療レベルは特に心臓関係の施術を求めて世界中から人々が訪れてきます。

ある一角は従業人口のほとんどが医療関係者であり、大企業各社が根を下ろすのみならず世界中の医療関係者と患者が往来することも同地域市場を強くしているわけです。

そしてヒューストン市場の懐の深さを知れるのは、その

「物件在庫期間の短さ」

です。

全米第4位の大都市だけあって住宅需要に応えるべく物件は次々と市場に出てきますが、それを砂漠の砂に水を灌ぐが如く、同地の需要は在庫を吸収していきます。

今の平均在庫日数は13日とされていますから、同地の底が知れない安定度です。

そんなヒューストン市場の家賃は

このように、やはり2021年3月あたりからその上昇率が目立ち始めています。

元々は南部の田舎であったヒューストンは

このように2000年代に更に人口を伸ばし、ここ最近の人口増加は鈍化しつつあるものの、生活費の安さも手伝って同地の賃貸需要は今後も安定し続けるだろうことは想像に難くありません。

不動産投資の観点で一つ難点を言えば、テキサス州の固定資産税の高さです。

固定資産税の高さが足を引っ張ってキャッシュフローレベルとしてはアパート物件のような大型投資でない限り、一戸建てレベルであれば中西部市場には敵わない成績に留まる傾向があります。

けれどもだからこそ同地でも家賃上昇率の

内的要因

外的要因

の双方に上昇率が期待できる場合、際立った投資物件を保有することが出来るのです。

明日に続けます。