こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資において、購入した物件を管理する際は
- 自分で管理する
- 管理会社に委託する
のどちらかしかありませんが、
「自分が暮らす家から十分行ける距離に物件がある」
という場合、結構な割合の人々が最初は
「自分で管理する」
というパターンを選びます。
- 自分でテナントからの電話を受ける
- 修繕要望に対して業者を呼ぶ
- 自宅周りの定期メンテナンスをする
等、まさに大家としての管理業務を一から十まで自分で行うパターンです。
そしてその中で少なくない割合の人々が
「自分では管理しきれない」
ことに気づき、後に管理会社に委託するものです。
特に多いのが
「多少の日曜大工は自分で出来る」
と日曜大工の延長で物件管理に意気込む男性です。
その意図に何ら悪い点はなく、自分で修繕することで多少のコスト削減できるのも事実です。
けれども日曜大工の類は
「余暇に自分のペースで行える」
からこそ楽しくもあり、時間的な制約もありません。
これに対してテナントを付けた物件の場合はそうはいきません。
テナントという赤の他人を物件に入居させた時点で
「住環境を整える」
という法的な責任が発生していますから、ちょっとした必要修繕でも
「速やかに実施する」
必要があると同時に
「それなりの頻度で休日が取られてしまう」
という場合は余計にストレスになり、途中でギブアップすることになるのです。
私(佐藤)自身は最初に不動産管理から業界に入りましたので
「不動産管理業務は費やす時間と労力の割に合わない」
ことを知っていた為、自分の投資物件そのものは最初から自己管理の選択は考えていませんでした。
自宅から行ける距離でも修繕関連のみならず、オーナーはテナントと直接的な接点を持つべきではないことを心底理解していた為、あえて管理会社を入れるよう心掛けたのです。
仕事の信頼関係は仕事を通して生まれる
時にアメリカでも
「遠隔の不動産投資で成功する方法」
等のコラムを見たり聞いたりするものですが、成功も何も、自分のポートフォリオを本気で拡大していきたいのであれば
「遠隔でプロパティマネージャーを雇うこと」
を避けることは出来ません。
そしてポートフォリオのほとんどが遠隔に位置する上では私(佐藤)も各州各地域のプロパティマネージャーと様々な付き合いがありましたが、ここまで大きなトラブルを抱えずに物件運営を進めてこれたのにはたった一つのルールがあります。
それは
「指摘するべきは指摘し、褒めるべきは褒める」
という、仕事のそれと全く同じ姿勢です。
反対に遠隔の不動産投資で失敗するパターンは
「プロパティマネージャーに対して横柄な態度を取る物件オーナー」
です。
不動産投資家の中にも
「お金を払っているのだから、管理してくれて当たり前」
という態度の人々が少なくないものですが、この姿勢は失敗の元です。
不動産投資の成功は物件管理にかかっていると言っても過言ではなく、ということは
「不動産投資成功のカギはプロパティマネージャーが握る」
と言えるからです。
もちろんだからと言ってプロパティマネージャーに対しもみ手で接する必要は全くないのですが、プロパティマネージャーもやはり人ですから
⇒ 自分の仕事を認めてくれるオーナー
⇒ 情のない言い方で上から目線で経費削減だけを要求するオーナー
このどちらのオーナーの物件管理に力を入れたいか、という話になります。
かくいう佐藤も最初は雇用者との付き合い方を理解しておらず、
「物件管理はプロパティマネージャーとの駆け引きだ」
「常に騙されないように気を付ける必要がある」
と斜に構えてプロパティマネージャーに対しに険のある言い方ばかりをしていました。
今考えると若かりし佐藤はとんでもない未熟もので、
「プロパティマネージャーに対し情は一切不要」
と完璧に割り切っていたものです。
けれどもやはり相手も人間であり、あまりにも要求の多いビジネスライクな付き合いでは
「返事が遅くなる」
「物件管理の質が悪くなる」
ということが当然のように起こり始めます。
このような場合
「なんだ、この管理会社は使えない」
とばかりにトラブルがある度に管理会社を代えるオーナーも見受けられますが、実際は
「管理会社を代えるべき」
というよりも
「自分が管理会社との接し方を変えるべき」
であることも多いものです。
あまりにも約束を守らない管理会社は論外ですが、その実は自分の接し方で管理の質を下げている場合があります。
その場合は自分の態度とモノの言い方一つで変わるでしょうし、明らかに管理会社のミスだろう点は
「それ、違うよね」
とぴしゃりと指摘して訂正してもらえばよいのですが、反対に素晴らしい管理が続くようであれば
「あなたの〇〇の仕事は〇〇が素晴らしい」
と飾りではない言葉できちんと表現して感謝を示すことは殊の外大切なように思います。
⇒ 間違いはぴしゃりと指摘する
⇒ 素晴らしきは声高に褒める
そんな当たり前の姿勢でプロパティマネージャーと接し続けていたとしたら、プロ意識の高いプロパティマネージャーほど
「言わずとも動いてくれる」
ものですし、予想以上のパフォーマンスにつながってくるものだと思います。
