こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「今からの時期は学びの好機」
との趣旨でお伝えしています。
米国の流れが
「着実に景気後退に向かう」
という中にあったとしても、私たちは決して悲観するのではなく
「先の混乱に意気揚々と飛び込む」
気負いを持ちたいもの。
強がりどころか現実論であり、
「人生のどんな局面にあろうとも」
「世の経済がどんな状況にあろうとも」
結局はそれをどう受け止めてどう行動するかを決めるのは自分自身です。
そもそもが
「人生の成功」
の尺度は人それぞれでしょうし、世界を見渡すと成功の定義を全くモノやお金に置いていないお国柄の人々も実に多いもの。
私たちは資本主義経済に生きるにあたりモノやお金は必須となりますが、それでも大切なのは
「何が儲かるのかを教えてもらうこと」
ではなく
「経済的苦悩から解放されるべく、お金について学び続けること」
であるように思うのです。
そして景気後退なら景気後退で、実はこの時期こそ生でお金の学びを深める好機です。
実際はどの経済サイクルにあろうが学びの姿勢は崩すものではないと思いますが、今であれば
「ここからの景気後退後の好景気に備える」
という考え方が大切でしょうし、そんな前向き姿勢で取り組むことで張り合いが出てくるものではないでしょうか。
お金の知識にしても
「自分がどのレベルにあるのか」
は全く問題なく、
「少しでも金融知識を深めんと今日もまた前のみを向いて歩く」
そんな姿勢に周りの環境がついてくるように思います。
免責を兼ねると、本シリーズで綴ることはあくまでも
「佐藤の場合はこうしています」
という話であり「これが正解」というものでもありません。
誰がどんな手法で資産形成に取り組もうが常に正解はなく、
「自分で実践しながら微調整を繰り返していく」
というのがあるべき姿勢でしょうし、本シリーズでお伝えすることはあくまでも参考に留めて頂き
「これは確かに同意するし、この方法で実践してみたい」
「ここは自分が考え方が違うかな」
と取捨選択頂ければ幸いです。
本日も続けます。
経験値の高いプロパティマネージャーを探す
そこで昨日はセルフフリップの段取りとして
「最初に市場を選ぶ」
とお伝えしましたが、この市場選びは何よりも優先する必要があります。
理由は市場毎に
⇒ 必要となる資金
⇒ 期待出来るリターン
のいずれも全く違うからです。
そしてセルフフリップを実施する市場を決めたら、その次に実行するのはいきなり
「対象となる物件探し」
ではなく、
「対象の市場で経験の深いプロパティマネージャー」
です。
一昨日もプロパティマネージャーとの付き合い方について触れましたが
不動産投資の成功 = プロパティマネージャーの実力と自分との関係性
といっても過言ではなく、特に
「プロパティマネージャー自身が当地の物件売買も手伝ってくれる」
という場合はかなり頼もしいシステムが出来上がることになります。
なぜならプロパティマネージャー自身、或いはその管理会社に所属するブローカー/エージェントは
「管理会社と関わりのないリアルター達よりも、投資視点で市場を理解している」
傾向があるからです。
例えば私(佐藤)自身は全米最大手の不動産会社ケラーウィリアムズに籍を置いていますが、ケラーウィリアムズの全米最大級のネットワークはもちろん仲介事業において強い後ろ盾にはなるものの、実は
「投資案件で付き合い続けるブローカー/エージェントはケラーウィリアムズ所属以外の者が多い」
というのが事実です。
ケラーウィリアムズそのものは物件管理事業は行っていませんし、あくまでも
- 住居用物件売買の仲介
- 商業物件売買の仲介
に特化した不動産会社ですから、管理会社に所属するブローカー/エージェントとはその得意分野が違うことになります。
住居用物件の仲介ではそのシステムが抜群なケラーウィリアムズでも、物件管理の話になるとチャンネルが全く違うわけです。
このことはセルフフリップを実行する際も同じであり
１．まずはリアルターを通して物件を選ぶ
２．そして取引期間中に管理会社を選ぶ
というよりも、ことセルフフリップに関しては
１．まずは当地の経験あるプロパティマネージャー（ブローカー、エージェント）を探す
２．そのプロパティマネージャー （ブローカー、エージェント） に物件購入から関わってもらう
という方が圧倒的に良好な成果を期待することが出来ます。
「餅は餅屋」
の通りで、
「フリップはフリップ屋（フリップ経験のある管理会社）」
なのです。
売買仲介専門のリアルターと開始することは完全にNGということはありませんが、投資において彼らを雇うのは
⇒ 大きな修繕は必要のない物件
⇒ 購入後に直ちにテナントが入居できる状態の物件
に留めておいた方がよいかもしれません。
なぜなら投資に意識を置かないリアルター（純粋な住居用物件の仲介リアルター）自身はフリップに関わるつもりはないはずし、話を投げたところで
「I can't help it, but I can connect you to 〇〇（自分は出来ないけど、〇〇を紹介するよ）」
と言われるのが関の山だからです。
良くも悪くもアメリカは分業制の概念が極端に浸透している社会であり、リアルターにしてみれば
「クロージングしたら自分の仕事は終わり」
なわけで、最初から最後のクロージングまで不動産投資目線の助言はほぼ期待できません（それはリアルターの役割ではない為）。
そうすると通常のリアルターの場合は
「現地目線でこのフリップ案件が良好か否か」
の視点がほぼ完全に欠落してしまうことになります。
そこで物件選定の段階から投資目線で助言を期待出来る、管理会社に所属するブローカー/リアルターと物件選定の段階からスタートした方がよい理屈になります。
セルフフリップの手順について、明日に続けます。
